Das Grundgesetz für die Eigentümergemeinschaft

12.04.2017

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Eigentumswohnung zu erwerben, sollte neben der Lage und dem Zustand der Immobilie auch die unmittelbare Nachbarschaft ansehen. Schließlich müssen die einzelnen Wohnungseigentümer über viele Jahre miteinander auskommen. Aber es gibt noch einen weiteren wichtigen Aspekt: die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Wir von Saxowert Immobilien, Ihr Makler in Dresden, haben die Fibel des Mehrfamilienhauses für Sie genauer untersucht:

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die mit dem Entstehen einer Eigentümergemeinschaft ins Grundbuch eingetragen wird. Beurkundet wird die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung in der Regel vom Bauträger bzw. vom Eigentümer des aufzuteilenden Mehrfamilienhauses vor der Veräußerung der einzelnen Wohnungseinheiten. Insofern haben die Wohnungskäufer vorerst keinerlei Einfluss auf die Regelungen in diesem Dokument und sollten die Angaben daher genau prüfen.

Eine Teilungserklärung  regelt formell die Aufteilung des jeweiligen Gebäudes und die Gemeinschaftordnung gleichzeitig die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungs- bzw. auch Teileigentümer untereinander.


Teilungserklärung:

Diese Erklärung teilt das Eigentum an einem Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumsrechte zur Eintragung ins Grundbuch auf. Grundlage ist der abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungsplan. Es handelt sich hierbei um eine Bauzeichnung, aus der alle wichtigen Informationen über die Aufteilung des Gebäudes und die Lage und Größe der im Sondereigentum (individuelles Eigentum an den Räumen einer Wohnung bzw. an den Räumlichkeiten außerhalb der Wohnung wie Kellerraum und Dachboden sowie den Räumen eines nicht zu wohnzwecken dienenden Teil des Gebäudes) bzw. Gemeinschaftseigentum (Teile eines Gebäudes, die nicht einem Wohnungseigentümer allein gehören, wie Treppenhaus, Dachabdeckung, tragende Wände) stehenden Gebäudebestandteile ersichtlich sind. Ebenfalls Bestandteil der Teilungserklärung ist die formelle Aufteilungstabelle mit Angabe der Miteigentumsanteile an dem aufzuteilenden Grundstück. Sie gibt außerdem eine ausführliche Beschreibung der zum Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten wieder. Dabei muss die Zuordnung eines jeden einzelnen Raumes durch die entsprechende Wohnungsnummer unmissverständlich erkennbar sein. Auch Sondernutzungsrechte für Garten oder Hofstellplätzen können in diesem Teil begründet werden.

Gemeinschaftsordnung:

Diese Verordnung enthält neben den gesetzlichen Bestimmungen, auch individuelle Vereinbarungen. Sie regelt z.B. die Wohnanlagennutzung, die Lasten- und Kostenverteilung auf den einzelnen Eigentümer und das Stimmrecht in einer Eigentümerversammlung. Auch Einschränkungen zur Tierhaltung oder zur gewerblichen Nutzung können Inhalt der Gemeinschaftsordnung sein.

Auch wenn dem Wohnungseigentümer bei der Gestaltung und Ausstattung seiner eigenen vier Wände insoweit keine Grenzen gesetzt sind, gelten für ihn in erster Linie die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. So benötigt der einzelne Eigentümer für Maßnahmen, wie die Änderung der Fensterfarbe oder die Pflanzung eines Baumes, die ausdrückliche Erlaubnis bzw. Zustimmung von allen Eigentümern.

Wurde die Teilungserklärung mit Anlage der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher einmal ins Grundbuch eingetragen, so ist sie für alle Eigentümer verbindlich. Nachträgliche Änderungen sind jedoch grundsätzlich möglich, bedürfen aber die Zustimmung aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer. Diese Änderung ist ebenfalls notariell zu beurkunden, damit diese auch für künftige Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer (Käufer oder Erben) gilt. Die Änderung der Gemeinschaftsordnung hingegen muss nicht notariell beurkundet werden, bedarf jedoch auch der Zustimmung aller Wohnungs- bzw. Teileigentümer.

Daher ist es wichtig, das Regelwerk bereits im Vorfeld zu kennen und zu lesen, bevor man in konkrete Wohnungsverhandlungen geht. Schließlich muss das Dokument in der vorhandenen Form akzeptiert werden. Denn mit dem Erwerb einer Immobilie wird die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung Teil des notariellen Kaufvertrages.