Der Berliner Wohnungsmarkt

Berlin entwickelt sich 2019 immer mehr zu einem attraktiven Standort für Wissenschaft und Forschung, Tech-Startups und Global Player. Vor allem jüngere Generationen zieht es zunehmend in die Hauptstadt. Die Wirtschaft wächst, gestützt vom Bevölkerungswachstum durch den anhaltenden Zuzug, und die Arbeitslosenquote sinkt kontinuierlich.

Aktuell fehlen der Stadt jedoch circa 205.000 Einheiten zur Deckung des bestehenden und noch immer wachsenden Bedarfes an Wohnungen. Immer stärkere Regulierungen des Immobilienmarktes, wie die offensive Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Bezirke bei Verkäufen von Mehrfamilienhäusern, die Umwandlungsverordnung oder die anhaltende Diskussion um Enteignungen von Immobilien, verunsichern Eigentümer und potentielle Käufer zunehmend. Außerdem wurden neben der Einführung weiterer Milieuschutzgebiete im Juni 2019 der sogenannte Mietendeckel beschlossen, welcher die Mieten in Berlin 5 Jahre lang fixieren soll. Dennoch bleibt Berlin ein gefragter Investitionsstandort, denn die Berliner Immobilienpreise sind auf dem internationalen Markt immer noch vergleichsweise günstig, bei gleichbleibend hoher Nachfrage. Außerdem werden auch andere europäische Immobilienmärkte zunehmend reguliert, wodurch die Wohnungsmarktpolitik Berlins wiederum relativiert wird. Solange das Angebot der Nachfrage nicht folgen kann, werden staatliche Markteingriffe die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise zwar dämpfen, aber nicht stoppen können.

Der Berliner Gutachterausschuss stellt für alle am Berliner Immobilienmarkt Beteiligten wichtige Informationen zur Verfügung. Diese sind zuverlässig und unabhängig ermittelt worden und liefern einen Überblick über den Markt. Umfangreiche Kenntnisse über den Immobilienwert und die aktuellen Marktverhältnisse schützen die Immobilienmakler, Nachfrager und Anbieter gleichermaßen vor Fehleinschätzungen.

Die Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt steigt aufgrund der starken Zuwanderung und wachsender Bevölkerungszahlen weiter an. Auch Einpersonenhaushalte nehmen immer weiter zu. Die geringen Tätigkeiten im Wohnungsbau hingegen führen zu einem rückläufigen Leerstand und Mietsteigerungen. Auch beim Wohnungsverkauf steigen die Kaufpreise. Die wachsende Dienstleistungsindustrie führt außerdem auch zu einer gesteigerten Nachfrage nach Büroflächen.

Dennoch gingen die Umsätze im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr leicht zurück. Trotz eines Rückgangs der Kauffälle um 11 Prozentpunkte auf 27.534 konnte ein Rekord von 19,2 Milliarden Euro (+6 Prozent) erzielt werden. Auch die Gesamtfläche veräußerter Grundstücke (877ha) sowie Wohn- und Nutzfläche für Wohnungs- und Teileigentum (ca. 1,5 Mio. qm²) sanken gegenüber dem Vorjahr um 2 bzw. 10 Prozentpunkte.

Paketverkäufe konnten einen Anstieg des Geldumsatzes um ca. 42 Prozent verzeichnen. Dieser lässt sich insbesondere auf umfangreiche Paketverkäufe von Wohn- und Teileigentum zurückführen. Insgesamt sank der Anteil an in Paketen verkauften Objekten im Verlgiech zum Vorjahr um 12 Prozent.

Bei den unbebauten Grundstücken gab es im letzten Jahr 1.433 Käufe, welche eine Grundstücksfläche von rund 315,8 ha umfassten. Der Geldumsatz stieg auf 1,9 Milliarden Euro um 10 Prozent zum Vorjahr. Die Nachfrage nach Baugrundstücken um Ein- und Zweifamilienhäuser zu bauen, hält weiterhin an, ebenso wie nach Baugrundstücken für Geschosswohnungsbau.

Die Bodenrichtwerte werden ab 2019 in allen Bereichen berlinweit und nutzungsabhängig aufgrund hoher Nachfragen und Niveauangleichungen um mindestens 20 Prozent angehoben. Im Bereich Gewerbebauland bleiben die Umsätze fast unverändert.

Eine Besonderheit stellen Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in unmittelbarer Nähe zu Gewässern dar. Diese lagen häufig deutlich über den Grundstückskaufpreisen zu Liegenschaften in ähnlicher Lage ohne einen solchen Zugang zu einem Gewässer.

Im Bereich der bebauten Grundstücke gab es 2018 4.119 Kauffälle mit ca. 561,2 ha Grundstücksfläche. Der Umsatz lag mit 10,94 Milliarden Euro rund 5 Prozent über dem vom Vorjahr.

Den Größten Marktanteil auf dem Teilmarkt der Geschossbauten stellten 2018 die Mietwohnhäuser mit insgesamt 1.038 verkauften Grundstücken. Davon wurden 567 reine Mietshäuser und 471 Wohn- und Geschäftshäuser veräußert. Der Teilmarkt verlor im Verlgeich zum Vorjahr insgesamt 9 Prozent. Die mittleren Kaufpreise lagen dennoch für reine Mietwohnhäuser mit 1990€/m² Geschossfläche und für Wohn- und Geschäftshäuser mit 2,180€/m² Wohn- beziehungsweise Nutzfläche jeweils über dem Vorjahreswert. Der Umsatz stieg demnach für alle Mietwohnhäuser auf 5.512,2 Millionen Euro um 14 Prozent, was sowohl auf größere Paketverkäufe zurückzuführen ist, ebenso wie auf den Verkauf von bestehenden und geplanten Wohnanlagen.

Bei den Büro- und Geschäftsimmobilien konnten 167 Kauffälle registriert werden mit 2.899,6 Millionen Euro Umsatz und einer Fläche von 86,1ha. Der errechnete durchschnittliche Kaufpreis lag demnach 2018 bei 2.986 €/m² (ohne Einzelhandelsobjekte), der absolute Kaufpreis bei durchschnittlich 27.253.836 Euro.

Auch im Berichtsjahr 2018 legte das Preisniveau auf dem Teilmarkt der Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern weiter zu, sodass in fast allen Marktsegmente Preissteigerungen verzeichnet werden konnten, obwohl die Anzahl der Verkaufsfälle um 2 Prozent auf 2.633 leicht gesunken ist. Der Durchschnittskaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser (ausgenommen Villen und Landhäuser) lag 2018 bei 3.085€/m² wertrelevante Geschossfläche. Im Berliner Ortsteil Grunewald konnte das höchste Preisniveau mit durchschnittlich 9.479€/m² Wohnfläche ermittelt werden. Der Ortsteil Dahlem zog mit 8.506€/m² Wohnfläche auf Patz 2 im Berliner Kaufpreisniveau. Der höchste Kaufpreis von etwa 10 Millionen Euro wurde für ein Villengrundstück im Ortsteil Dahlem erzielt. Den größten Anteil an verkauften Eigentumsimmobilien machten mit 62 Prozent die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser aus, wobei der durchschnittliche Verkaufspreis bei 565.00€ und damit 3.149€/m² lag. Beim zweitgrößten Anteil. Den Doppelhausgrundstücken, konnten Durchschnittskaufpreise von 451.000 Euro, also 2.955€/m² wertrelevante Geschossfläche festgestellt werden. Das Schlusslicht bilden die Reihenhausgrundstücke mit ca. 17 Prozent der Kauffälle aller Ein- und Zweifamilienhäuser. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei den Reihenhausgrundstücken in Berlin bei 439.000 Euro mit 3.005€/m² wertrelevanter Geschossfläche.

Diese mehrgeschossige Variante des Einfamilienhauses wird vorwiegend auf kleinen, schmalen Grundstücksflächen gebaut und findet sich in innerstädtischen Lagen der geschlossenen Bauweise. Townhäuser können auch teilweise gewerblich genutzt werden. Im Jahr 2018 wurden ausschließlich Grundstücke aus den Bezirken Mitte und Prenzlauer Berg verkauft. Dabei handelte es sich immer um Weiterverkäufe. Der durchschnittliche Kaufpreis pendelt sich bei 2.003.000 Euro ein. Die typische Kaufpreisspanne lag dabei zwischen 960.000 und 3.650.000 Euro.

Ebenfalls gesondert betrachtet wurden bei der Berechnung 2018 Villen- und Landhausgrundstücke. Dabei handelt es sich der Definition nach um große, aufwändig und großzügig gestaltete, freistehende Immobilien in offener Bauweise. Zum Grundstück gehört oft ein Garten oder eine parkähnliche Gestaltung. Solche Ein- oder Zweifamilienhäuser werden häufig auch als Firmensitz oder repräsentative Immobilie genutzt. Sehr gute und gute Wohnlagen in den Ortsteilen Dahlem, Grunewald, Schmargendorf, Nikolassee und Frohnau prägten den Teilmarkt 2018. Unterschiede in der Lage, Grundstücks- oder Gebäudegröße, Art, Ausstattung und Zustand variieren bei dieser Grundstücksart erheblich und führen dementsprechend zu breitgefächerten Kaufpreisspannen.

Im Marktsegment Wohnungs- und Teileigentum gab es 2018 insgesamt 21.982 Kauffälle mit ca. 6,4 Milliarden Euro Geldumsatz und rund 1,5 Millionen m² Wohn-/Nutzfläche. Der Preis wird bei Wohnungs- und Teileigentum vor allem durch Art, Alter und bauliche Ausstattung der Wohnanalage oder der Wohnung selbst ebenso wie durch die Qualität des Wohnumfelds und der allgemeinen Lage der Wohnung beeinflusst. Der Durchschnittskaufpreis aller 2018 verkauften Eigentumswohnungen, welche nicht in Paketen veräußert wurden, lag bei 4.017€/m² Wohnfläche. Auch in diesem Marktsegment lag Dahlem mit ca. 5.989€/m² Wohnfläche preislich am höchsten, dicht gefolgt von Berlin Mitte mit ca. 5.776€/m² Wohnfläche. Die teuerste Eigentumswohnung wurde mit einemabsoluten Kaufpreis von ca. 7,0 Millionen Euro und einem Quadratmeterpreis von 21.500 Euro nahe dem Werderschen Markt veräußert.

Stellplätze wurden mit durchschnittlich 30.000 Euro veräußert. In Charlottenburg-Wilmersdorf konnte der höchste Kaufpreis von ca. 90.000 Euro für einen Stellplatz erzielt werden.

Insgesamt fällt fast jeder achte Immobilienverkauf auf die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte und Pankow. Die wenigsten Verkäufe fielen hingegen auf den Bezirk Marzahn-Hellersdorf.

Die Stadtbezirke Steglitz-Zehlendorf und Treptow-Köpenick teilten sich mit jeweils 13 Prozent die meisten Verkäufe bebauter Grundstücke. Im Marktsegment Wohnungs- und Teileigentum lag Charlottenburg-Wilmersdorf mit 16 Prozentpunkten vor Pankow und Mitte mit jeweils 14 Prozent. In Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte wurden mit einem Anteil von nahezu 90 Prozent hauptsächlich Wohnungs- und Teileigentum verkauft. Unbebaute Grundstücke wurden in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte in nur ca. 1 bzw. 2 Prozent der Fälle verkauft.

Die äußeren östlichen Stadtbezirke Berlins verzeichneten auch 2018 herausragende Umsatzanteile. Für den individuellen Wohnungsbau stehen dort noch große Bestände an Baugrundstücken zur Verfügung. Vor allem lagen Marzahn-Hellersdorf mit 19 Prozent aber auch Pankow und Treptow-Köpenick mit 17 Prozent Umsatzanteil stark im Trend. Die geringsten Verkaufszahlen waren im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zu verbuchen.

Auch bei den bebauten Grundstücken hatten die äußeren Stadtbezirke erhebliche Anteile. Vor allem durch die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern konnten hier hohe Umsätze erzielt werden. Steglitz-Zehlendorf zählt hierbei die meisten Verkaufsfälle (535), dicht gefolgt von Treptow-Köpenick (528). Im Bezirk Spandau konnte mit ca. 7 Prozentpunkten die höchste Umsatzsteigerung erzielt werden.

Trotz des anhalten Rückgangs von Kaufvertragsfällen blickt man in Berlin zuversichtlich in die Zukunft. Insbesondere durch die Verkäufe von größeren Neubauvorhaben und höherpreisigen Büro- und Geschäftshäusern kann ein deutlicher Zuwachs der Umsätze erwartet werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird ein gleichbleibender Umsatz erwartet. Auch Preisschwankungen werden künftig vermutlich geringer ausfallen.

Insgesamt werden 2019 die Preise voraussichtlich weiter ansteigen. Nach wie vor gilt Berlin als interessanter Investitionsstandort. Weiterwachsende Einwohnerzahlen, Ansiedelung von Start-Ups und Unternehmen begünstigen die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum ebenso wie nach Büroräumlichkeiten. Dennoch muss mit einer Abschwächung des Aufwärtstrends der Immobilienpreise gerechnet werden.

Auch mit dem erst kürzlich beschlossenen Mietendeckel kommen auf alle Beteiligten am Immobilienmarkt neue Herausforderungen hinzu.

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Datenlizenz Deutschland –Namensnennung – Version 2.0, https://www.berlin.de/gutachterausschuss