Das Grundbuch – kein Buch mit sieben Siegeln

Für die meisten Laien ist der Blick in ein Grundbuch relativ unverständlich und unübersichtlich. Dabei ist es unbedingt notwendig, sich vor dem Kauf einer Immobilie auch mit dem Grundbuch auseinander zu setzen, damit es spätestens beim Notartermin kein böses Erwachen gibt.

Ein Grundbuch ist grundsätzlich ein amtliches Verzeichnis, in dem für jedes unbebaute und bebaute Grundstück die Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen sind. Dabei führt der Begriff „Grundbuch“ ein wenig in die Irre, denn es handelt sich hier mehr um Grundbuchblätter, die nach einem einheitlichen Muster geführt und in 5 Teilen gegliedert sind.

1. Die Grundbuch Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angabe des Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks, die Nummer des Blattes und meist auch einen Schließungsvermerk bzw. den Umschreibungsvermerk. Sollte es sich zum Beispiel um eine Eigentumswohnung handeln, ist zusätzlich die Aufschrift „Wohnungsgrundbuch“ notiert.

2. Das Bestandsverzeichnis enthält die Angaben um welches Grundstück es sich handelt. Man findet neben der Flurstücknummer, die jedes Grundstück eindeutig identifiziert, auch die Adresse und die Wirtschaftsart. Weiterhin ist die Grundstücksgröße ausgewiesen. Sollte das Grundstück z.B. mit einem Mehrfamilienhaus bebaut sein, ist zusätzlich aufgrund der Teilungserklärung, der der Eigentumswohnungen oder den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zugewiesene Miteigentumsanteil eingetragen. Auch weitere Regelungen aus der Teilungserklärung (wie z.B. Zustimmung des Verwalters) können im Bestandverzeichnis aufgeführt sein. Sollten mit dem Grundstück weiter verbundene Rechte oder Dienstbarkeiten - wie Wegerechte, Kanalleitungsrechte etc. - bestehen, so sind diese ebenfalls hier verzeichnet.

3. In der Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Neben den Namen und Geburtstagen der aktuellen und bisherigen Eigentümer sowie dessen Anteilsverhältnisse untereinander oder gegenüber anderen Miteigentümern, werden auch die Grundlagen der Eintragung (Auflassung, Erbfolge, Zuschlagsbeschluss bei Versteigerungen) vermerkt.

4. Die Abteilung II enthält die Lasten und Beschränkungen der Liegenschaft. Unter Lasten versteht man Dienstbarkeiten (wie Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte), Nießbrauch, Reallasten (Pflegeleistungen, Lieferpflichten für Strom oder Wasser), Vorkaufsrechte oder Erbbaurechte. Beschränkungen umfassen Vermerke zu Zwangsversteigerungen oder Insolvenzen. Auch Auflassungsvormerkungen (die Absicherung des werdenden neuen Eigentümers) werden hier vermerkt.

5. In Abteilung III, auch als Sicherungsabteilung bezeichnet, stehen die Grundpfandrechte zur Absicherung von Krediten. Darunter sind Grundschulden, Hypotheken oder Rentenschulden zu verstehen. Nicht nur Banken und Bausparkassen, sondern auch Privatpersonen oder das Finanzamt können an dieser Stelle Schulden zur Absicherung ihrer Ansprüche eintragen lassen.

Das Grundbuch hat jedoch nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und der Fortbestand dieser Rechte in der Regel von der Eintragung abhängig. Für alle Rechte der Abteilungen II und III gilt eine Reihenfolge. Dabei hat das unter Angabe eines früheren Datums eingetragene Recht Vorrang. Der Rang spielt speziell bei Hypotheken oder Grundschulden eine ganz besondere Rolle, da der erste Rang der Sicherste ist. Kommt es beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung, wird zunächst der erstrangige Gläubiger ausgezahlt, dann der Zweitrangige usw..

Nur das Grundbuchamt darf Eintragungen oder Löschungen vornehmen. Dies setzt meist einen durch einen Notar beurkundeten Antrag voraus. Damit der Verlauf der Eintragungen nach verfolgbar bleibt, wird nichts gelöscht sondern lediglich gerötet oder gestrichen.

Sämtliche Änderungen (wie Eigentümerwechsel beim Verkauf einer Immobilie, Absicherungen von Finanzierungen oder sonstige Rechte, die die Immobilie belasten) müssen im Grundbuch eingetragen werden. Bei jedem Grundbucheintrag fallen unterschiedliche Kosten an – für den Eintrag bzw. die Löschung. Mit Hilfe von Grundbuchrechnern im Netz kann man sich bereits im Vorfeld einen groben ersten Überblick über die anfallenden Kosten verschaffen.

Sollten Sie sich also für den Erwerb einer Immobilie entschließen, informieren sie sich auch über die Inhalte des Grundbuchauszuges. Zu ihrer Beruhigung, nach § 12 der Grundbuchordnung ist die Einsicht in das Grundbuch aus reiner Neugier nicht gestattet. Vielmehr muss für den Einzelfall ein berechtigtes Interesse vorliegen.

Sollten Sie weiterhin Fragen zu Grundbuchauszügen haben, wenden Sie sich gerne - auch telefonisch - an uns. Wir von Saxowert Immobilien können gemeinsam mit Ihnen diese Fragen klären.