Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Langem auf einem Rekordtief. Nur 1,79 Prozent müssen Käufer derzeit im Schnitt für ein Darlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren zahlen, hat die FMH Finanzberatung ermittelt. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren werden 2,33 Prozent fällig. Zugleich steigen die Mieten weiter. Laut Immobilienverband (IVD) kostet eine Wohnung mittleren Wohnwerts - die nach 1949 entstand - derzeit durchschnittlich 5,78 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und damit 2,1 Prozent mehr als im Vorjahr. Da stellt sich für viele die Frage: Soll ich lieber eine Immobilie kaufen? Wohneigentum ist aber auch teurer geworden.
Wie haben sich die Kaufpreise in den vergangenen Jahren entwickelt?
Besonders in den Großstädten sind die Preise stark gestiegen. Dem IVD zufolge kostet der Quadratmeter in Städten mit mindestens 500 000 Einwohnern im Schnitt 1 689 Euro und damit 9,3 Prozent mehr als vor einem Jahr: Der Vorjahresanstieg lag bei 7,8 Prozent. "Immer mehr Menschen wollen sich mit dem Kauf der eigenen vier Wände von der Entwicklung der Mieten unabhängig machen und nutzen das derzeit niedrige Zinsniveau zum Wohnungskauf. Damit tragen sie zur Aufwärtsbewegung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei", sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.
Insgesamt lasse die Dynamik beim Preisanstieg von Wohneigentum allerdings nach. Für eine bestehende Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert würden derzeit im Schnitt 1 082 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Das sind 4,5 Prozent mehr als im Vorjahr, nachdem die Preise 2013 noch um 5,3 Prozent gestiegen seien. "Damit liegt das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen immer noch zehn Prozent niedriger als vor 20 Jahren", sagt Schick. Denn nach dem Immobilienboom der 1990er-Jahre seien die Preise für Wohneigentum lange Zeit überproportional zurückgegangen. Erst seit 2010 sei ein Aufholprozess zu beobachten. In dieser Zeit sind jedoch auch die Zinsen für Immobilienkredite immer weiter gesunken.
Wann ist der Erwerb einer Immobilie günstiger als jahrelanges Mieten?
"Die Zinsen sind derzeit tatsächlich sensationell günstig", sagt Finanzierungsexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. "Allerdings sind in einigen Regionen nicht nur die Preise für Immobilien, sondern auch die Kauf-Nebenkosten in der letzten Zeit gestiegen." Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt also auch davon ab, wo man wohnt.
Wer ermitteln will, ob er sich einen Kauf leisten kann, sollte sich einen Überblick über seine Finanzen machen. "Sie sollten einen Grundstock an Eigenkapital haben und über ein gesichertes Einkommen verfügen", sagt Sahr. Denn eine 100- Prozent-Finanzierung ist auch in Zeiten niedriger Zinsen riskant. Wichtig zu beachten: Beim Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an, etwa für den Notar, einen Makler oder auch Steuern. Diese müssen auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden.
Auch ein Blick auf das Kaufpreis-Miete- Verhältnis kann helfen. Es besagt, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne weitere Betriebskosten. Beträgt der Kaufpreis der Immobilie weniger als das 20-fache der Jahresmiete, ist ein Kauf zu einer mietähnlichen Belastung möglich, hat die Stiftung Warentest ermittelt. Die Voraussetzung: Der Käufer muss 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Liegt der Wert beim Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 25, müssen Käufer über einen längeren Zeitraum mit einer Mehrbelastung rechnen.
Wie kann man ermitteln, wie lange die Mehrbelastung anhält?
Dazu hat die Stiftung Warentest eine Beispielrechnung aufgestellt. Demnach haben zwei Ehepaare jeweils 60 000 Euro Eigenkapital. Das eine Ehepaar zahlt monatlich 750 Euro für die Mietwohnung, also 9 000 Euro im Jahr. Es legt das Eigenkapital zu einem Zinssatz von zwei Prozent an. Mehr ist derzeit kaum möglich, denn alternative Geldanlagen sind rar. Das andere Ehepaar kauft eine Wohnung für 180 000 Euro plus 20 000 Euro Nebenkosten. Das Kaufpreis- Miete-Verhältnis liegt also bei 20.
Beim zweiten Paar liegt der Kreditzins bei drei Prozent, die Tilgung bei zwei Prozent. Die Kreditrate beträgt somit jährlich 7 000 Euro. Hinzu kommen noch rund 1 800 Euro pro Jahr für Instandhaltung und Verwaltung. Die laufenden Kosten sind also insgesamt ähnlich hoch wie bei dem Ehepaar, das zur Miete wohnt. Die Käufer haben aber bei einer angenommenen Wertund Mietsteigerung von einem Prozent pro Jahr nach sechs Jahren einen finanziellen Vorteil.
Quelle: sz-immo.de