So sichert man die Zukunft der Immobilie |

So sichert man die Zukunft der Immobilie

Bei Immobilien ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage unverzichtbar. Wir von Saxowert möchten Ihnen daher dieses Thema ein wenig näher bringen.

Eine Instandhaltungsrücklage ist gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes ein bestimmter Geldbetrag, von dem notwendige Instandsetzungen, Instandhaltungen oder modernisierende Instandsetzungen am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig bezahlt werden.

Es ist eine Art Sparkonto für Notfälle. Von jedem einzelnen Eigentümer der Wohnungseigentümer-gemeinschaft wird über einen längeren Zeitraum ein bestimmter Geldbetrag eingezahlt. So soll sichergestellt werden, dass bei größeren oder unvorhergesehenen Reparaturen, die erforderlichen finanziellen Mittel zur Verfügung gestellt werden können und das Objekt nicht darunter leiden muss. Außerdem dient diese Rücklage auch als Schutz der Eigentümer vor allzu hohen plötzlichen Ausgaben.

Die Rücklage wird durch Einlagen des Eigentümerverbandes gebildet, deren Entstehung dem Grund nach sicher, aber deren konkrete Höhe und Fälligkeit noch ungewiss ist. Das Wohneigentumsgesetz fordert bei ordnungsgemäßer Verwaltung die Bildung einer solchen Instandhaltungsrücklage. In der Eigentümerversammlung fassen die Eigentümer, auf Grundlage der vom Verwalter im Wirtschaftsplan vorgeschlagenen Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, einen entsprechenden Beschluss. Die Verwaltung muss daher die Beträge der Instandhaltungsrücklage für die einzelnen Wohnungseigentümer beziffern.

Der Verteilungsschlüssel der Rücklage orientiert sich meist am Miteigentumsanteil (der sich häufig an der Größe der einzelnen Wohnung misst), wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart ist. Gesetzlich geregelt ist die Höhe der anzusparenden Instandhaltungsrücklage nicht. Es wird lediglich von einer angemessenen Summe ausgegangen. Grobe Anhaltspunkte können hier die sogenannte Peter´sche Formel oder die „Zweite Berechnungsverordnung“ sein. In dieser sind die jährlichen Pauschalen wie folgt festgelegt:

  • Für Wohnungen, die bis zum 31.12.1970 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 11,50 €/m² anzusetzen.
  • Für Wohnungen, die in der Zeit vom 01.01.1971 bis zum 31.12.1980 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 9,00 €/m² anzusetzen.
  • Für Wohnungen, die in der Zeit vom 01.01.1981 bis zum 31.12.2001 bezugsfertig geworden sind, sind höchstens 7,10 €/m² anzusetzen.

Bei neueren Immobilien fällt die Rücklage meist erstmal geringer aus und steigt mit dem Alter des Objektes dann langsam an.

Über die Entwicklung der Instanthaltungsrücklage hat der Verwalter im Rahmen der Jahresabrechnung Rechenschaft abzulegen. Denn der Zweck der Rücklage kann nur erfüllt werden, wenn das entsprechende Geld auch regelmäßig zugeführt wird, dies hat der Verwalter auf dem entsprechenden Konto zu prüfen. Spätestens vor Ablauf des Geschäftsjahres sind die einzelnen Zahlungen dem Rückstellungsvermögen zuzubuchen.

Sollte die gebildete Instandhaltungsrücklage einmal nicht für eine größere Reparatur ausreichen, muss hier eine Sonderumlage getätigt werden. Diese Zusatzzahlung ist von jedem Eigentümer zu leisten und muss ebenfalls in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. In der Vorbereitung des Sonderumlagebeschlusses sollte die Hausverwaltung jedoch verschiedene Kostenvoranschläge einholen und auch den konkreten Reparaturbedarf ermitteln. So haben die Eigentümer bereits eine Vorstellung von den benötigten finanziellen Mitteln.

Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung, geht die Instandhaltungsrücklage immer auf den Käufer über. Der Kaufpreis der Wohnung kann sich durchaus erhöhen, je mehr Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Denn der Wert dieser Rücklage kommt zum Wert der Immobile hinzu.

Hinweis: Auf die im Kaufvertrag ausgewiesene Instandhaltungsrücklage fällt die bei Erwerb zu zahlende Grunderwerbssteuer nicht an.