Wichtige Fragen rund um die Erbimmobilie und Steuer

Bei Vermächtnis einer Erbimmobilie hat man zunächst mit Bewältigung der Trauer zu kämpfen bis einem später Fragen zum Nachlass aufkommen. Wollen Sie Ihr neues Eigentum behalten, um es selbst zu nutzen, es verkaufen oder sogar vermieten? Die Entscheidung darüber fällt oft nicht leicht und benötigt Zeit für reichlich Überlegung. Doch egal, für welche Variante Sie sich entscheiden, Hinterlassenschaften sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Dies bedeutet jedoch nicht unweigerlich, dass Sie de facto Abgaben an den Fiskus zu leisten haben. Wie gehen Sie vor, um nutzlose Zahlungen an das Finanzamt zu umgehen?

Nutzen Sie im ersten Schritt, den Ihnen zustehenden Freibetrag, der Ihre Steuerabführung minimiert. Diese Summe wird Ihnen von Ihrem Anteil des Vermögens abgezogen, so dass Sie nur auf den Rest, Abgaben zu entrichten haben. Dabei sollten Sie aber bedenken, dass Ihnen dieser Freibetrag nur einmal innerhalb von 10 Jahren zur Verfügung steht.

Wie hoch ist der Freibetrag?

Die Höhe ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad zu Ihrem Erblasser:

Ehegatte, eingetragener Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag

Kind, Stiefkind: 400.000 Euro Freibetrag

Enkel: 200.000 Euro Freibetrag

Eltern, Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag

alle anderen Erben: 20.000 Euro Freibetrag

Quelle: Bundesfinanzministerium (aktuelle Werte bitte vorher prüfen, Angaben ohne Gewähr)

Zur Veranschaulichung:

Sie erhalten als Hinterbliebener das Einfamilienhaus Ihrer Eltern im aktuellen Marktwert von 407.000 Euro. Somit haben Sie als Sohn/Tochter ein Anrecht auf 400.000 Euro Freibetrag, womit Sie lediglich eine Erbschaftssteuer für die verbleibenden 7.000 Euro abgelten müssen.

Vererben Sie das besagte Haus jedoch von Ihrer Tante, beträgt der Freibetrag nur 20.000 Euro. In diesem Fall beläuft sich die Steuer auf die restlichen 387.000 Euro.

Steuerbefreiung durch andere Vergünstigungen

In einem Todesfall wird einem Kind (auch Stief- oder Adoptivkind) ein Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 Euro (20-27 Jahre alt) und 52.000 Euro (5 Jahre alt) gewährt. Als Ehegatte/Lebenspartner, erhalten Sie einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro.

Zusätzlich gilt bei diesen Verwandtschaftsbeziehungen: Bewohnte der Erblasser die Immobilie selbst und Sie tun dies 10 Jahre nach der Erbschaft auch noch, schulden Sie dem Finanzamt nichts- bei erbenden Kindern aber nur, wenn die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.

Was besagt der Marktwert?

Um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen, legt das Finanzamt den sog. Verkehrswert zugrunde. Dies ist der Betrag, der im Verkaufsfall aller Voraussicht zu erzielen wäre. Die Bestimmung des Verkehrswertes wird von der Behörde nach gängigen Durchschnittswerten festgelegt und nicht nach der Ist-Situation Ihres Objektes. Diese Werte müssen aber nicht zwingend auf Ihre Immobilie zutreffen.

Wie können Sie dem begegnen?

Ihre Steuerlast kann gesenkt werden indem Sie den tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie nachweisen. Geben Sie wertmindernde Eigenschaften wie einen hohen Modernisierungsbedarf oder mangelnde Wärmedämmung an.

Es empfiehlt sich, mit einer fachkundigen Hilfe Ihre Immobilie professionell und detailliert bewerten zu lassen, wenn Ihnen eine maßgebliche Erbschaftssteuer in Rechnung gestellt wird. Die Erstellung eines exakten Gutachtens kann Ihnen helfen, wenn Sie es dem Finanzamt als beweiskräftige Anlage übermitteln.

Sollten die Beamten trotzdem auf einen höheren Verkaufswert bestehen, können Sie diesen widersprechen.

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