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Marktbericht Eigentumswohnungen in Dresden


Wohneigentum ist in großen Städten vor allem in Form von Eigentumswohnungen zu finden. Das Interesse an Eigentumswohnungen in Dresden ist nach wie vor groß, allerdings haben die Preise in den letzten Jahren kräftig zugelegt. Ob Kapitalanlage oder eigene Wohnung – Saxowert zeigt Ihnen die neuesten Entwicklungen am Wohnungsmarkt in Dresden und wo sich der Kauf einer Wohnung lohnt.

Aktuelle Situation am Dresdner Wohnungsmarkt


Die Preise für Eigentumswohnungen in Dresden steigen weiter stark an. Innerhalb von einem Jahr stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen von 2.015 € auf 2.360 €, was einem Anstieg von rund 17 % entspricht. Für neugebaute Wohnungen im Erstbezug stiegen die durchschnittlichen Preise um über 10 % auf 5.065 €/m² im Mittel. Mit dieser Entwicklung ging ein leichter Rückgang (5 %)bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen einher. Mit 4.350 Transaktionen stellten die Käufe von Eigentumswohnungen aber noch immer rund 75 % aller Immobiliengeschäfte im Jahr 2020, während die Summe der erzielten Umsätze mit 876 Mio. € annähernd konstant blieb. Am höchsten war dabei die Nachfrage nach 2‑ und 3-Raum-Wohnungen, mit denen beim Erstverkauf auch die höchsten Quadratmeterpreise erzielt wurden (über 5.000 €). Bei Bestandswohnungen bestimmt dagegen vor allem das vorhandene Angebot den Preis: je mehr Zimmer, desto teurer sind daher in der Regel die Preise pro Quadratmeter. Während beim Weiterverkauf für eine 2-Raumwohnung im Schnitt 2.395 €/m² fällig wurden, kostete eine 4-Raum-Wohnung durchschnittlich 2.945 €/m².

Allerdings dürfen die angegebenen Mittelwerte nicht darüber hinwegtäuschen, dass es große Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen, Lagen und Immobilien gibt. So liegt die Spanne für Eigentumswohnungen im Erstbezug im ersten Halbjahr 2021 zwischen 3.310 und 7.640 €/m² und bei Bestandswohnungen zwischen 1.100 und 5.560 €. Angesichts eines durchschnittlichen Anstiegs der Mieten in Dresden von 2,9 % (für bestehende Mietverhältnisse) bzw. 5 % (für Angebotsmieten) pro Jahr kann es aber noch immer sehr lohnenswert sein, sich rechtzeitig für eine Eigentumswohnung zu entscheiden. Eigentumswohnungen können außerdem auch eine lukrative Anlagemöglichkeit darstellen, besonders wenn mit einer jährlichen Rendite von über 4 % zu rechnen ist. Das ist in Dresden außer in Loschwitz, Blasewitz und Plauen zur Zeit noch überall der Fall.

Zukunftsprognosen


Dresden hat sich zu einer der attraktivsten Großstädte Deutschlands gewandelt. Nicht viele hatten in den 90er Jahren mit einem so markanten Aufschwung gerechnet. Dieser schlug sich nicht nur in einer wachsenden Wirtschaft und einem deutlichen Bevölkerungszuwachs nieder, sondern auch in einer starken Bau- und Sanierungstätigkeit und einer erheblichen Verbesserung der Lebensqualität. Daran hatte auch die Immobilienwirtschaft einen Anteil, denn viele Bauvorhaben wurden mit dem Wissen verwirklicht, dass die Investitionen sich lohnen werden. Damit wurde eine Dynamik entfacht, die bis heute anhält. Die Nachfrage nach Immobilien und Wohneigentum ist hoch, während die Preise kontinuierlich steigen. Bis 2035 rechnet man mit einem Zuzug von weiteren 20.000 Einwohnern und regelmäßig gerät Dresden als „Geburtenhauptstadt“ Deutschlands in die Schlagzeilen. Daher ist davon auszugehen, dass auch das Dresdner Umland zunehmend vom Druck auf dem Immobilienmarkt erfasst wird. Schon jetzt ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Großraum Dresden riesig, aber auch das Interesse an Eigentumswohnungen außerhalb der sächsischen Landeshauptstadt wächst, wie z. B. in Radebeul, Radeberg und Pirna.

Auch wenn die Immobilien-Preise bereits ein für die Region sehr hohes Niveau erreicht haben, ist in Dresden mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. Erst wenn der starke Zuzug nachlässt und die Entwicklungspotenziale in den einzelnen Stadtteilen voll ausgeschöpft sind, sind dämpfende Effekte auf die Preisentwicklung zu erwarten. Generell geht man deutschlandweit von einer durchschnittlichen Preissteigerung von 2–3 % pro Jahr bei Immobilien aus. Zwar lassen sich Krisen oder unerwartete Ereignisse nie ganz ausschließen, aber das Risiko einer Immobilienblase gilt in Deutschland allgemein als gering, da die Vergabe von Krediten hier meist an Eigenkapital-Leistungen gebunden ist und für Baugenehmigungen hohe rechtliche Hürden gelten. Auch die Entwicklungen der Corona-Pandemie sind noch nicht völlig absehbar. Zwar konnte ein erster Trend weg von den Großstädten in Deutschland beobachtet werden, aber in Dresden stiegen, mit Ausnahme der Altstadt, die Immobilienpreise weiter stark an.

Eigentumswohnungen in den Dresdner Stadtbezirken


Der Stadtbezirk Altstadt mit den Stadtteilen Johannstadt und Friedrichstadt ist hauptsächlich durch Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien geprägt. Hier wurde in den letzten Jahren kräftig gebaut und man hat viele Baulücken geschlossen. Gleichzeitig findet man hier auch viele Wohnungen in einfachen Lagen. Entsprechend groß ist die Spanne bei den Preisen für Eigentumswohnungen, sie reichte im ersten Halbjahr 2021 von 1.695 bis 5.560 €/m². Für die Jahre 2019/2020 betrug der Durchschnittspreis für eine Wohnung im Bezirk Altstadt 2.600 €/m². Die mittlere Miete liegt derzeit bei 8,40 €/m², die potenzielle Bruttomietrendite mit 4,16 % in etwa im Dresdner Durchschnitt.

Blasewitz mit den Stadtteilen Gruna, Striesen, Tolkewitz und Seidnitz ist vor allem durch freistehende Mehrfamilienhäuser und grüne Straßenzüge geprägt. Eigentumswohnungen sind hier besonders begehrt. 2019/20 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis beim Verkauf 2.590 €. Vor allem das Blasewitzer Elbufer gehört zu den besten Adressen Dresdens. Hier kosteten Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2021 bis 5.145 €/m². Für neugebaute Wohnungen liegt die Spanne derzeit zwischen 3.310 und 5.445 €/m². Mit 3,79 % ist die Mietrendite allerdings recht niedrig.

Der Bezirk Cotta mit den Stadtteilen Leutewitz, Löbtau, Naußlitz, Briesnitz und Gorbitz weist eine besonders vielfältige Bebauung auf. Abgesehen von Leutewitz und Briesnitz überwiegen hier Mehrfamilienhäuser, viele davon in guten Lagen und mit grüner Umgebung. Vor allem Bestandswohnungen sind hier zum Teil noch zu günstigen Preisen erwerbbar, die Spanne betrug im ersten Halbjahr 2021 1.100 bis 3.075 €/m². Die zahlreichen neugebauten Wohnungen im Stadtbezirk wurden für Preise von 3.465 bis 5.550 €/m² verkauft. Durchschnittlich waren 2019/20 für eine Eigentumswohnung in Cotta 2.290 €/m² fällig. Mit einer mittleren Mietrendite von 4,48 % liegt Cotta im oberen Mittelfeld von Dresden.

In Klotzsche und Hellerau findet man viele Einfamilien- und Reihenhäuser, aber auch zahlreiche freistehende Mehrfamilienhäuser und Mietvillen in herausragenden Lagen. Aufgrund der Entfernung zum Stadtzentrum, ist das Preisniveau für Immobilien hier noch moderat. Bei Bestandswohnungen betrug im ersten Halbjahr 2021 die Spanne 1.675 bis 3.500 €/m², 2019/20 wurden hier Wohnungen durchschnittlich für 2.240 €/m² verkauft. Bei einer mittleren Rendite von 4,51 % gehört Klotzsche zu den lohnenswerteren Stadtteilen in Dresden.

Der Bezirk Leuben verfügt über vielfältige Wohnlagen. Vor allem freistehende Mehrfamilienhäuser in Laubegast und Kleinzschachwitz sind hier beliebt. Bestandswohnungen kosteten hier im ersten Halbjahr 2021 zwischen 1.445 und 3.745 €/m², bei neuen Wohnungen reichte die Spanne von 3.630 bis 5.120 €/m². In den Jahren 2019/20 kostete eine Wohnung in Leuben durchschnittlich 2.120 €/m². Mit einer mittleren Rendite von 4,29 % liegen Mietwohnungen in Leuben in etwa im Dresdner Mittelfeld.

Im Stadtbezirk Loschwitz findet man die besten Adressen Dresdens. Neben Loschwitz sind hier vor allem das Villenviertel Weißer Hirsch und Pillnitz berühmt. Aber auch in Bühlau findet man viele Wohnungen in guten Lagen. In der ersten Hälfte des Jahres 2021 wurden hier für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand 1.250 bis 4.300 €/m² fällig, der mittlere Kaufpreis betrug 2019/20 2.920 €/m². Damit gehört Loschwitz nicht nur bei Grundstücken und Einfamilienhäusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen zu den teuersten Vierteln Dresdens. Das hat aber auch Auswirkungen auf die mögliche Rendite für Anleger: mit 3,34 % ist diese niedriger als in allen anderen Dresdner Stadtteilen.

Kaum ein Stadtteil verkörpert den Wandel Dresdens in den letzten 20 Jahren mehr als die Neustadt. Zum Stadtbezirk gehören auch die Leipziger Vorstadt und die Radeberger Vorstadt. Auch wenn der Charakter der einzelnen Viertel sich stark voneinander unterscheidet, sind sie alle beliebte Wohngegenden. Die Spanne der Kaufpreise ist dennoch sehr groß und reicht derzeit bei Bestandswohnungen von 1.195 bis 5.355 €/m² und beim Erstbezug von 3.510 bis 7.640 €/m² (jeweils bezogen auf das erste Halbjahr 2021). Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Wohnung lag 2019/20 bei 2.380 €/m². Mit einer mittleren Mietrendite von 4,47 % lohnt sich die Neustadt auch für Kapitalanleger.

Pieschen hat sich in den letzten Jahren zu einem sehr beliebten Viertel gewandelt. Zum Stadtbezirk gehören auch die Stadtteile Mickten, Trachau, Trachenberge, Kaditz und Übigau. Vor allem in Elbnähe sind Eigentumswohnungen sehr gefragt. Für neue Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2021 Preise von 4.040 bis 6.820 €/m² gezahlt, die Spanne bei Bestandswohnungen lag zwischen 1.430 und 4.045 €/m². Im Schnitt betrug, bezogen auf die Jahre 2019 und 2020, der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Pieschen 2.120 €/m². Auch für Anleger lohnt sich Pieschen; die mittlere Mietrendite liegt zur Zeit bei 4,5 %.

Zum vielseitigen Stadtbezirk Plauen gehören auch die Stadtteile Südvorstadt, Gittersee, Räcknitz und Coschütz. Vor allem die Südvorstadt und Plauen sind beliebte Wohngegenden mit einem großen Angebot an Wohnungen. Im ersten Halbjahr 2021 betrugen die Preise für Wohnungen bei Erstbezug zwischen 4.395 und 4.900 €/m², bei Bestandswohnungen lag die Spanne zwischen 1.565 und 3.420 €/m². Im Durchschnitt kostete hier eine Wohnung im Zeitraum 2019/20 2.470 €/m². Wenn es um Investitionen geht, gehört Plauen mit einer mittleren Rendite von 3,92 % derzeit nicht zu den lohnenswerten Teilen Dresdens.

Der Stadtbezirk Prohlis umfasst nicht nur das gleichnamige Plattenbauviertel, sondern auch die Stadtteile Niedersedlitz, Reick, Strehlen, Leubnitz-Neuostra und Lockwitz. Besonders Strehlen, Lockwitz und Leubnitz-Neuostra sind beliebte und grüne Wohngegenden. Angesichts der sehr unterschiedlichen Wohnlagen im Bezirk ist auch die Preisspanne für Wohnungen sehr groß: Für eine Eigentumswohnung (Bestand) wurden hier im ersten Halbjahr 2021 zwischen 1.445 und 4.275 €/m² bezahlt, bei Erstbezug waren es zwischen 3.560 und 5.475 €/m². Im Zeitraum 2019/20 lag der Durchschnittswert insgesamt bei 2.020 €/m². Die erwartbare Mietrendite beträgt im Mittel 4,20 % und entspricht damit in etwa dem Dresdner Durchschnitt.

Die etwas außerhalb der Stadt liegenden Dresdner Ortschaften Langebrück, Weixdorf, Schönfeld-Weißig, Mobschatz, Altfranken und Cossebaude sind eher dörflich geprägt und das Angebot an Wohnungen ist hier geringer als in den städtischen Lagen. Auch die Wohnungspreise sind hier niedriger. Im ersten Halbjahr 2021 betrug die Preisspanne zwischen 1.455 und 2.950 €/m² für Bestandswohnungen. Wohnungen zum Erstbezug wurden dagegen nur in der Ortschaft Schönfeld-Weißig verkauft; hier betrug die Spanne 3.400 bis 3.720 €/m². In den Randlagen von Dresden bestehen zum Teil noch große Entwicklungspotenziale. Mit 4,4 bis 6,7 % sind hier auch deutlich höhere Mietrenditen als in den meisten anderen Stadtteilen möglich.