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Marktbericht Einfamilienhäuser in Dresden


Wie in vielen deutschen Großstädten ist auch in Dresden die Nachfrage nach Einfamilienhäusern groß. Entsprechend stark steigen auch die Preise für Eigenheime. Trotzdem liegen die Immobilienpreise in der sächsischen Landeshauptstadt noch deutlich unter denen vergleichbarer Lagen in Westdeutschland. Saxowert zeigt Ihnen die aktuellen Marktentwicklungen in Dresden und wo sich der Kauf eines Einfamilienhauses für Sie lohnt.

Aktuelle Lage am Markt für Einfamilienhäuser in Dresden


Der Preisanstieg auf dem Markt für Einfamilienhäuser setzt sich fort. So wurden 2020 in Dresden und Umgebung 683 Einfamilienhäuser verkauft, der mittlere Verkaufspreis lag hier bei 395.000 €. In herausragenden Wohnlagen wurden in einzelnen Fällen auch siebenstellige Beträge gezahlt; der Höchstpreis für ein verkauftes Einfamilienhaus lag bei 2.650.000 €. Die Unterschiede zwischen Stadt und Umland sind dabei jedoch zum Teil erheblich: Während 2020 der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Dresden bei 3.700 € lag, sind es im Dresdner Umland im Schnitt 2.000 €. Das Baujahr hat ebenfalls einen großen Einfluss auf die Immobilienpreise. Für Häuser, die nach 1992 errichtet wurden, waren in Dresden 2020 im Schnitt 3.990 €/m² fällig, bei Doppelhaushälften waren es noch 3.850 €/m². Durchschnittlich wurden für ein freistehendes Einfamilienhaus jüngeren Baujahrs 590.000 € beim Kauf fällig. Insgesamt ermittelte der Gutachterausschuss einen Anstieg der Verkaufspreise für Häuser um 8 % binnen eines Jahres. Betrachtet man die Entwicklung der letzten zehn Jahre, haben sich die Preise für Einfamilienhäuser in Dresden sogar verdoppelt. Die Preise für Baugrundstücke in Dresden stiegen ebenfalls um 5 % auf 300 €/m² an.

Obwohl die Anzahl der Immobilientransaktionen leicht zurückging, erhöhte sich so das Umsatzvolumen gegenüber 2019 deutlich. Bei 5.835 Erwerbsvorgängen wurde ein Geldumsatz von über 3 Mrd. € registriert, was nur knapp unter dem Höchstwert von 1996 liegt. Mit rund 400 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 160 Mio. € spielt der Verkauf von Einfamilienhäusern allerdings eine untergeordnete Rolle am Immobilienmarkt; den größten Anteil nimmt nach wie vor der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein. Da jedoch Einfamilienhäuser einen gegenüber Mehrfamilienhäusern wesentlich höheren Flächenverbrauch haben, sind sie ohnehin seltener in großstädtischen Lagen zu finden. Auch in Dresden werden die meisten Einfamilienhäuser und unbebauten Grundstücke in den Randlagen der Stadt gekauft bzw. verkauft.

Prognosen für die Zukunft


Dresden zählt weiterhin zu den attraktivsten Großstädten Deutschlands, auch in Bezug auf den Immobilienmarkt. Bis 2035 wird mit einem Zuzug von weiteren 20.000 Einwohnern gerechnet. Die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat dabei längst das Umland erfasst. Während in einigen Gemeinden der unmittelbaren Umgebung die Preise bereits ein ähnliches Niveau wie in Dresden erreicht haben, bieten Städte wie Meißen oder Freital noch günstige Alternativen. Mit Blick auf die anhaltend positive Entwicklung in Dresden und Umgebung wird aber auch hier die Nachfrage nach Immobilien zunehmen, was wiederum zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt.

Deutschlandweit rechnet man in den nächsten zehn Jahren mit einer jährlichen Preissteigerung von 2–3 % bei Immobilien. In beliebten Großstädten wie Dresden werden jedoch die Preise deutlich stärker steigen. Auch wenn kurzfristige oder lokale Einbrüche möglich sind, ist hier eher nicht mit dem Entstehen einer Immobilienblase zu rechnen, da in Deutschland die Vergabe von Krediten in der Regel an ausreichend Eigenkapital gebunden ist und zudem hohe Standards dafür sorgen, dass nicht zu schnell gebaut wird. Während bei Gewerbeimmobilien die Corona-Krise den Preisanstieg deutlich gebremst hat, konnte bei Einfamilienhäusern ein solcher Trend nicht beobachtet werden, im Gegenteil, die Nachfrage stieg sogar noch. Allerdings wuchs das Interesse am ländlichen Raum wieder. Mittelfristig könnte sich daher der Schwerpunkt des Marktgeschehens im Bereich Einfamilienhäuser weiter ins Umland von Dresden verlagern.

Einfamilienhäuser in den einzelnen Dresdner Stadtbezirken


Im Stadtbezirk Altstadt, zu dem auch die Stadtteile Friedrichstadt und Johannstadt gehören, gibt es nur wenige Einfamilienhäuser; der Bezirk ist vor allem durch Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Geschäftsimmobilien geprägt. In den Jahren 2019 und 2020 betrug hier der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser 3.710 €, bei Doppelhaushälften waren 3.460 € fällig. Die besten Wohnlagen bietet hier die nördliche Johannstadt und das Umfeld des Großen Gartens. Mit vielen Baulücken und Brachflächen ist in der Friedrichstadt das Potenzial für neue Vorhaben am größten.

Zum Stadtbezirk Blasewitz gehören außerdem große Teile Striesens sowie Tolkewitz, Gruna und Seidnitz. Geprägt ist der Bezirk vor allem durch freistehende Mehrfamilienhäuser, aber auch Einfamilienhäuser in guter Lage sind hier zu finden. Für den Kauf eines Einfamilienhauses waren in Blasewitz 2019/2020 im Mittel 3.370 €/m² fällig, bei Doppelhaushälften betrug der Quadratmeterpreis durchschnittlich 2.560 €. Allerdings sind hier die Unterschiede zwischen den unterschiedlichen Wohnlagen sehr hoch. In den besten Lagen erreichten die Quadratmeterpreise bis zu 4.000 € und Gesamtumsätze von bis zu 800.000 € beim Verkauf.

Der Stadtbezirk Cotta umfasst neben Gorbitz, Briesnitz und Leutewitz auch die beliebten Viertel Löbtau und Naußlitz, die vor allem durch freistehende Mehrfamilienhäuser geprägt sind. Im ländlichen Nordwesten des Bezirks wechselten 2019 und 2020 auch viele Einfamilienhäuser den Besitzer. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug hier 460.00 € bei einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.790 €. Für eine Doppelhaushälfte wurde im Schnitt 319.000 € bezahlt, der Quadratmeterpreis betrug im Mittel 2.280  €.

Auch wenn Klotzsche und Hellerau als beliebte Wohngegend gelten, sind hier die Preise für Einfamilienhäuser noch niedriger als in den meisten anderen Stadtteilen. Einfamilienhäuser kosteten hier in den letzten beiden Jahren im Mittel 383.000 € bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.320 €. Dass Doppelhaushälften und Reihenhäuser hier mit 2.470 €/m² sogar mehr kosteten, liegt vor allem an der international bekannten Gartenstadt Hellerau mit ihren außergewöhnlichen Wohnlagen.

Im Stadtbezirk Leuben, zu dem auch die Stadtteile Laubegast, Kleinzschachwitz und Großzschachwitz gehören, sind vor allem die elbnahen Wohnlagen beliebt. Die zum Teil lockere Bebauung umfasst auch viele Ein- und Zweifamilienhäuser. 2019/2020 betrug in Leuben der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser 2.880 €. Insgesamt lag die Preisspanne bei den verkauften Häusern zwischen 286.000 und 618.000 €. Bei Doppelhaushälften wurden im Schnitt 2.340 €/m² fällig. Grundstücke werden derzeit für durchschnittlich 414 €/m² angeboten.

Loschwitz, das als Stadtbezirk auch Bühlau, den berühmten Weißen Hirsch und Pillnitz umfasst, gehört nach wie vor zu den gefragtesten Stadtteilen Dresdens. Für Einfamilienhäuser an den sonnigen Elbhängen wurden in den vergangenen zwei Jahren im Durchschnitt 3.780 €/m² bezahlt, in außergewöhnlich guten Lagen erreichte der Quadratmeterpreis sogar bis zu 5.000 €. Im Mittel kostete ein Einfamilienhaus hier 624.000 €, eine Doppelhaushälfte 412.000 €. Die teuersten Einfamilienhäuser wechselten für fast 1 Mio. € den Besitzer. Auch die Grundstücke gehören mit Preisen von durchschnittlich 670 €/m² zu den teuersten in Dresden.

Im beliebten Stadtbezirk Neustadt, zu dem auch die Stadtteile Radeberger Vorstadt und Leipziger Vorstadt gehören, dominieren vor allem Mehrfamilienhäuser und – insbesondere in der Äußeren Neustadt – eine sehr dichte Bebauung. Bauland ist hier rar und besonders gefragt; die Bodenrichtwerte erreichen bis zu 2.000 €/m². Für Einfamilienhäuser wurden 2019 und 2020 im Schnitt 560.00 € bei einem mittleren Quadratmeterpreis von 3.390 € gezahlt.

Wenn es um Einfamilienhäuser geht, scheint der Stadtbezirk Pieschen mit den Stadtteilen Trachau, Trachenberge, Mickten, Übigau und Kaditz zu den günstigeren Teilen Dresdens zu gehören. Im Zeitraum 2019/2020 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser 2.430 € bei einem mittleren Verkaufspreis von 400.000 €. Allerdings ist der Bezirk überwiegend durch dichte Bebauung geprägt und Einfamilienhäuser sind vorwiegend in den Randlagen mit günstigeren Immobilienpreisen zu finden. Besonders die elbnahen Lagen von Pieschen und Mickten gehören heute zu den beliebteren Wohnvierteln in Dresden. So wurden Reihenhäuser in den letzten zwei Jahren im Mittel für 2.760 €/m² verkauft.

Der Stadtbezirk Plauen im Südwesten von Dresden umfasst mit den Stadtteilen Südvorstadt, Coschütz, Räcknitz und Gittersee sehr unterschiedliche Wohnlagen. Teile der Südvorstadt und von Plauen zählen zu den beliebtesten Wohnlagen in Dresden. Für Einfamilienhäuser sind hier bis zu 4.000 €/m² fällig. Durchschnittlich wurden in den letzten beiden Jahren im Stadtbezirk Plauen Einfamilienhäuser für 2.800 €/m² und Doppelhaushälften 2.520 €/m² verkauft; der mittlere Verkaufspreis für Einfamilienhäuser betrug 462.000 €. Für Bauland ist derzeit im Schnitt hier 300 €/m² zu zahlen.

Wenn vom Stadtbezirk Prohlis die Rede ist, ist nicht nur das gleichnamige Viertel mit den vielen großen Wohnblocks aus der DDR-Zeit gemeint. Zum Bezirk gehören auch die Stadtteile Strehlen, Reick, Niedersedlitz, Lockwitz und Leubnitz-Neuostra. Vor allem Leubnitz-Neuostra und Lockwitz verfügen über grüne Wohnlagen mit zahlreichen Einfamilienhäusern. Immobilien sind hier besonders beliebt – durchschnittlich wurden für ein Einfamilienhaus 2019 und 2020 3.240 €/m² bezahlt bei einem mittleren Gesamtpreis von 535.000 €. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser kosten hier ebenfalls deutlich mehr als in anderen Stadtteilen Dresdens; in Leubnitz-Neuostra muss man derzeit mit deutlich über 300 €/m² rechnen.

Wenn es um Einfamilienhäuser geht, spielen außerdem auch die nach 1999 eingemeindeten Dresdner Ortschaften Weixdorf, Langebrück, Altfranken, Cossebaude, Mobschatz und Schönfeld-Weißig eine wichtige Rolle. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise schwanken hier zwischen 2.000 und 3.000 € und hängen vor allem von der Entfernung zum Stadtzentrum, der Wohnlage und der vorhandenen Infrastruktur ab. Am günstigsten sind Einfamilienhäuser in Schönfeld und Schullwitz mit im Schnitt 2.000 €/m², der Bodenrichtwert liegt hier derzeit zwischen 120 und 170 €/m².