Marktbericht Gewerbe in Dresden

Dresden hat sich zu einem der wichtigsten Wirtschaftsstandorte Ostdeutschlands entwickelt und ist Heimat zahlreicher Unternehmen. Mit dem Aufschwung stieg auch die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien kontinuierlich an und nicht immer entsprach das vorhandene Angebot der Nachfrage nach neuen Gewerbeflächen. Dass die positive Entwicklung aber kein Selbstläufer ist, zeigen die Auswirkungen der Corona-Krise. Saxowert informiert Sie über die aktuellen Entwicklungen am Markt für Gewerbeimmobilien in Dresden.

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist zwangsläufig besonders eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung vor Ort verknüpft. Die sah in den letzten Jahren in Dresden sehr gut aus. Von über 14 % 2012 sank die Arbeitslosenquote bis 2019 auf unter 6 %, während das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf im gleichen Zeitraum um über 20 % anstieg – die gemittelte Pro-Kopf-Kaufkraft liegt derzeit bei 21.069 €. Auch die Anzahl der Erwerbstätigen nahm in den letzten 20 Jahren um über 20 % zu und erreichte 2019 Rekordniveau. Damit einher ging auch ein kräftiger Bevölkerungszuwachs, der fast alle deutschen Großstädte übertraf. Derzeit leben ca. 560.000 Einwohner in der sächsischen Landeshauptstadt, bis 2035 wird mit einem Zuzug von weiteren 20.000 Menschen gerechnet. So liegt Dresden derzeit auf Platz 12 der größten Städte Deutschlands. Als Landeshauptstadt spielen naturgemäß unterschiedliche Verwaltungseinrichtungen eine große Rolle. Von internationaler Bekanntheit ist aber auch die Forschungs- und Bildungslandschaft in der Stadt. Über 40.000 Studierende sind an einer der verschiedenden Hochschulen eingeschrieben. Die größte von ihnen, die TU Dresden, wurde als einzige in den neuen Bundesländern ins Exzellenz-Cluster der deutschen Hochschulen aufgenommen. Von den engen Verbindungen zwischen Forschung und Wirtschaft profitieren zahlreiche Unternehmen. Dresden ist besonders im Bereich Nanotechnologie, Mikroelektronik, Software-Technik und Halbleiterindustrie führend, was dem Großraum Dresden bereits den Beinamen „Silicon Saxony“ eingebracht hat. Allein dieser Wirtschaftszweig beschäftigt in Dresden mehr als 50.000 Menschen. Mit fast 5 Mio. Übernachtungen im Jahr 2019 ist Dresden außerdem ein bedeutendes Tourismusziel und das Gastgewerbe spielt eine wichtige Rolle für die Wirtschaft der Stadt. Allerdings wurde der Tourismus ähnlich wie Einzelhandel und Gastronomie schwer von der Corona-Pandemie getroffen. Diese ließ in Dresden, wie fast überall in Deutschland auch, die Erwerbslosenzahlen steigen und die Wirtschaftskraft sinken. Dennoch waren die negativen Auswirkungen etwas weniger stark im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten, was vor allem mit Dresdens großer industrieller Bedeutung zusammenhängt.

Der Verkauf von Gewerbeimmobilien spielte für den Immobilienmarkt in Dresden im ersten Halbjahr 2021 eine eher geringe Rolle. Noch immer bremst die Corona-Krise die Nachfrage nach Büro- und Geschäftshäusern. Von insgesamt 2.032 Immobilientransaktionen betrafen nur 41 Gewerbeimmobilien. Hier sind allerdings keine Gebäude mit gemischter Nutzung berücksichtigt, wie z. B. Wohn- und Geschäftshäuser. Der mit Gewerbeimmobilien erzielte Umsatz lag bei 166,4 Mio. €, was knapp 19 % des Gesamtumsatzes am Immobilienmarkt ausmachte. Unbebaute Gewerbegrundstücke wurden dabei für durchschnittlich 140 €/m² verkauft, bei bebauten Grundstücken schwankt der Preis stark je nach Lage und Nutzung. Die höchsten Quadratmeterpreise erzielten Gewerbeimmobilien im Bereich Büro und Verwaltung mit im Schnitt 3.680 €/m². Während sich die Faktorspanne bei Mehrfamilienhäusern aufgrund der großen Nachfrage weiter erhöhte, ist sie bei Büro- und Geschäftshäusern mit 18–25 (x-Faches der Jahresnettomiete) annähernd gleich geblieben.

Besonders im Stadtzentrum wurde die Entwicklung der Mieten für Geschäftsimmobilien von der Corona-Pandemie gebremst. So konnten Unternehmen, die während der Pandemie zeitweise schließen mussten, auf Basis einer gerichtlichen Entscheidung die Gewerbemiete für den Schließzeitraum um 50 % kürzen. Ein allgemeiner Gewerbemietspiegel für Dresden existiert allerdings nicht. Nach Angaben des Immobilienverbands Deutschland liegen die Mieten für Ladengeschäfte im Geschäftskern bei 100 €/m² (Top-Lage) bzw. 40 €/m² (Nebenlage), für Büroimmobilien werden Mieten von bis zu 22 €/m² gezahlt. Für Lager und Produktionshallen werden derzeit in den meisten Dresdner Stadtteilen Mieten zwischen 3 und 6 €/m² verlangt.

Vom Aufschwung Dresdens profitierten auch die Bereiche Einzelhandel, Gastronomie und Tourismus. Mit einem Einzugsgebiet von 1,3 Mio. Menschen ist Dresden ein wichtiger Standort für den Einzelhandel, allerdings liegt die Zentralitätskennziffer nur bei 111 – viele Shopping-Zentren in der Randlagen erhöhen die Konkurrenz. Trotz einer vorübergehenden Erhöhung des Leerstands hatte die Corona-Pandemie außerhalb des Stadtzentrums kaum Auswirkungen auf die Mieten für Geschäfte und fürs Gastgewerbe. In 1B-Lagen liegen die Spitzenmieten weiter konstant bei 40 €/m², die Durchschnittsmiete für 1A-Lagen sank leicht auf 60 €/m². Mit nur zwei Transaktionen fanden im ersten Halbjahr 2021 zu wenige Immobiliengeschäfte im Bereich Gastronomie und Handel statt, um ein aussagekräftiges Bild zu erhalten. Von größeren Firmen und Investoren abgesehen, werden Gewerbeimmobilien in diesem Sektor aber eher gemietet als gekauft.

Mit rund 2,7 Mio. Quadratmetern Bürofläche verfügt Dresden über den drittgrößten Markt für Büroimmobilien in Ostdeutschland. In den letzten 20 Jahren wuchs die Anzahl der Arbeitsplätze im Bürobereich um ca. 30.000. Die Bürofläche blieb dagegen weitestgehend konstant, sodass sich der Büroleerstand deutlich reduzierte und nur noch 3 % beträgt. Die Folge sind steigende Büromieten, die in den besten Lagen bis zu 22 €/m² erreichen. Der durchschnittliche Mietpreis für sehr gute Lagen beträgt 12 €/m² – ein Wachstum von 40 % innerhalb von zehn Jahren. Damit hat Dresden zu vielen anderen Großstädten in Deutschland aufgeschlossen. Im Mittel werden derzeit hier 9 €/m² an Miete für ein Büro fällig, Büroräume mit einfachem Nutzwert sind in Dresden durchschnittlich schon für 7 €/m² zu haben. Besonders im Stadtzentrum führte die Corona-Pandemie zu einer Stagnation der Mieten für Büroimmobilien, während diese in den anderen Stadtteilen weiter wachsen.

Stadtweit betrachtet erwies sich der Markt für Büroimmobilien während der Corona-Pandemie als weitgehend stabil, auch wenn der Büro-Leerstand in Zeiten von Home Office leicht stieg. Durch die geringe Bautätigkeit in diesem Sektor und das anhaltende Bevölkerungswachstum in Dresden ist daher auch weiterhin nicht mit fallenden Preisen oder Mieten für Büros zu rechnen, im Gegenteil, die Kaufpreise für Büroimmobilien stiegen sogar deutlich an. Bürogebäude wurden im ersten Halbjahr 2021 für durchschnittlich 3.680 €/m² verkauft. Deutlich werden die Auswirkungen der Pandemie vor allem am gesunkenen Flächenumsatz. 2020 wechselten nur noch 65.000 m² Bürofläche den Besitzer, ein Rückgang von mehr als 30 %.

Auch wenn besonders auf dem Markt für Gewerbeimmobilien durchaus Auswirkungen der Corona-Pandemie sichtbar wurden, sind die Prognosen für Gewerbetreibende und Investoren nicht allzu düster. Eine erneute Stärkung des Tourismusgeschäfts sowie die wachsende Einwohnerzahl dürften dazu beitragen, die Folgen des Strukturwandels durch Online-Handel und Co. zumindest abzumildern. Aufhalten lassen wird sich diese Entwicklung aber nicht. Besonders in der Innenstadt werden daher vermutlich die Spitzenmieten für Geschäftsimmobilien sinken, bei Büroimmobilien ist aber wegen der anhaltend hohen Nachfrage höchstens von einer Stagnation auszugehen. Als Logistik-Standort wird Dresden wegen seiner verkehrsgünstigen Lage und der Nähe zum wachsenden osteuropäischen Markt sowie wegen des aufstrebenden Online-Handels dagegen weiter stark an Bedeutung gewinnen. Für Investoren sind die Renditemöglichkeiten im Bereich Geschäftsimmobilien noch am größten, während das Entwicklungspotenzial für Wohnimmobilien schon vielerorts ausgeschöpft ist – hier geht der Trend am Immobilienmarkt zur Selbstnutzung von Wohneigentum. Vor allem lohnt es sich, in den nächsten Jahren die Stadtentwicklung genau zu beobachten. Während die Innenstadt an Anziehungskraft verlieren könnte, dürften die einzelnen Stadtteilzentren gestärkt hervorgehen. Die Debatten um das Leitbild einer „Stadt der kurzen Wege“ haben durch die ökonomischen Wandlungsprozesse, den Klimawandel und nicht zuletzt durch die Corona-Krise starken Auftrieb erfahren.