Marktbericht Mehrfamilienhäuser in Dresden

In Großstädten spielen Mehrfamilienhäuser die wichtigste Rolle auf dem Immobilienmarkt. Mit klugen Verdichtungs- und Infrastrukturmaßnahmen wird auch in Dresden versucht, die Lebensqualität in der Stadt zu steigern. Ob Bau oder Kauf, meist geht es bei Mehrfamilienhäusern um größere Investitionen. Wir zeigen Ihnen die aktuellen Entwicklungen am Markt und wo sich für Sie der Kauf eines Mehrfamilienhauses in Dresden lohnt.

Den rasanten Aufschwung, der in Dresden in den letzten Jahren sichtbar wurde, hätten in den 90er Jahren sicher viele nicht für möglich gehalten. Nach Jahren der Abwanderung wuchs die Bevölkerung in den letzten Jahren um über 10 % – ein Trend, der voraussichtlich auch weiter anhält. Dazu kommt eine positive wirtschaftliche Entwicklung, die wiederum internationale Sogwirkung entfaltet. So ist Dresden heute nicht nur als Tourismusziel, sondern auch als Forschungs- und High-Tech-Standort bekannt. Mit dem wirtschaftlichen Aufschwung und der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum setzte auch ein immobilienwirtschaftlicher Boom in Dresden ein. Der noch vor 20 Jahren sehr hohe Leerstand nahm kontinuierlich ab, die Quote liegt derzeit bei konstant unter 2 % (marktaktiver Leerstand). Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnraum wurden aber auch Grenzen bei Investitionsprojekten sichtbar, z. B. bei der Neuvermietung von Mehrfamilienhäusern im Umfeld des Postplatzes. Für die mit einer Kaltmiete von bis zu 16 €/m² angebotenen Wohnungen im gehobenen Segment ist die nötige finanzstarke Klientel (noch) nicht ausreichend vorhanden. Weiterhin hoch bleibt die Nachfrage dagegen nach Wohnungen der einfachen und mittleren Preisklassen.

Erwartungsgemäß hoch ist auch die Bautätigkeit in Dresden, während die Zeit umfangreicher Rückbaumaßnahmen seit zehn Jahren Geschichte ist. Gegenüber 2019 stieg die Anzahl der Baugenehmigungen und auch der Baufertigstellungen noch einmal an. Das hat auch Auswirkungen auf die Grundstückspreise. Die Bodenrichtwerte stiegen 2021 um durchschnittlich 26 % für Eigenheime und um 40 % im Geschosswohnungsbau. Die teuersten Grundstücke wechselten für über 2.300 €/m² den Besitzer. Lediglich im Stadtzentrum stagnieren die Grundstückspreise wegen der Corona-Krise, die zu unsicheren Perspektiven vor allem in Innenstädten geführt hat.

Bei Mehrfamilienhäusern ist keine Trendwende zu beobachten. Sowohl die Bautätigkeit als auch die Preise für Bestandsimmobilien steigen weiterhin. Im ersten Halbjahr 2021 wurden 15 Grundstücke zur Errichtung von mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern in Dresden mit einem Gesamtumsatz von 59,6 Mio € verkauft. Im Schnitt betrug der Grundstückspreis für das entsprechende Bauland 1.055 €/m². Im Jahr 2020 wurden außerdem 417 Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser (gegenüber 385 im Jahr 2019) erteilt sowie 401 neue Mehrfamilienhäuser fertiggestellt. 135 Mehrfamilienhäuser wechselten im ersten Halbjahr 2021 den Besitzer für insgesamt 202,7 Mio. €. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen innerhalb eines Jahres von 2.170 € auf 2.320 € – ein Anstieg von rund 6 %.

Wohn- und Geschäftshäuser spielen, wie es für große Städte typisch ist, nach wie vor die wichtigste Rolle bei Immobiliengeschäften in Dresden. Fast die Hälfte des Umsatzes, der 2020 in Dresden mit Immobiliengeschäften erzielt wurde – über 3 Mrd. €, fiel auf den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Geschossbauten. In den Stadtbezirken Altstadt, Pieschen, Neustadt und Blasewitz ist die Bautätigkeit derzeit, was Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser angeht, am höchsten.

Wer sich für den Kauf oder den Bau eines Mehrfamilienhauses in Dresden entscheidet, will natürlich, dass sich die Kosten auf längere Sicht rechnen und sich der Immobilienkauf lohnt – es geht hier also in erster Linie um eine Kapitalanlage. Aufgrund der starken Preissteigerungen für Immobilien sind die Renditeaussichten in Dresden in den letzten Jahren deutlich gesunken, liegen mit rund 4 % aber noch im guten Mittelfeld der deutschen Großstädte. In Pieschen, Cotta, Cossebaude, Weixdorf und Klotzsche können aber auch noch Mietrenditen von 5 bis 7 % erzielt werden. Am niedrigsten ist die durchschnittliche Mietrendite in Loschwitz (3,35 %), wo gleichzeitig die Immobilienpreise auch am höchsten sind. Für Investitionen in Dresden spricht außerdem die vergleichsweise niedrige Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises.

Dresden gilt mittlerweile als sicherer Standort für Investitionen. Bei Bestandsimmobilien dürfte in den nächsten Jahren durch erste Dämpfungs- und Sättigungseffekte die starke Preisdynamik nachlassen. Zusätzliche Möglichkeiten kann dagegen der Bau eines Mehrfamilienhauses bieten, bei dem Sie unter Umständen auch von staatlicher Förderung profitieren können. Allerdings sind die Grundstückspreise in Dresden ebenfalls stark gestiegen und betragen derzeit im Schnitt 675 €/m². Mit Bodenrichtwerten von unter 500 €/m² und zahlreichen Baulücken und Brachflächen bieten hier die Stadtteile Friedrichstadt, Gruna und Pieschen zur Zeit das größte Potenzial.

Trotz der Corona-Krise kam es nicht zu einer Trendwende am Immobilienmarkt in Dresden, im Gegenteil, die Preise legten weiter kräftig zu. Einzige Ausnahme sind innenstadtnahe Lagen und hier vor allem Gewerbeimmobilien. Noch immer stehen zahlreiche Ladengeschäfte in zentralen Lagen leer und sorgen für große Mietausfälle bei den Eigentümern. Entsprechend verhalten ist derzeit noch das Interesse an Immobilien im Stadtzentrum, weshalb die Preise hier konstant blieben. In allen anderen Stadtteilen in Dresden geht die Preisentwicklung weiterhin klar nach oben. Längerfristig ist deutschlandweit mit einem jährlichen Preisanstieg von 2–3 % bei Immobilien zu rechnen. In beliebten Städten wie Dresden sind aber auch weiter höhere Preisanstiege möglich, solange die Entwicklungsmöglichkeiten vor Ort noch nicht ausgeschöpft sind. Der markante Wandel des Stadtbilds durch Infrastrukturmaßnahmen, Sanierungen und Neubautätigkeit erreicht auch langsam die Randgebiete der Stadt und wird sich perspektivisch verlangsamen. Die Gefahr von Immobilienblasen ist dagegen in Deutschland generell recht gering, da die Kreditvergabe hier an ausreichend Eigenkapital gebunden ist und für Bauvorhaben strenge Richtlinien gelten. So übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum in Dresden weiterhin das Angebot, trotz starker Bautätigkeit.

Letztlich ist der Immobilienmarkt auch ein Ausdruck gesamtgesellschaftlicher und ökonomischer Prozesse. Unvorhergesehene Krisen können so massive Veränderungen zur Folge haben. In der sächsischen Landeshauptstadt wird derzeit weiter mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung in den nächsten Jahren gerechnet. Der wachsende osteuropäische Markt weckt das Interesse weiterer Firmen an Dresden. Bis 2035 wird die Bevölkerung voraussichtlich um mehr als 20.000 Menschen steigen. Angesichts dieser Perspektiven ist weiterhin von einer hohen Bedeutung des Immobiliensektors für die Wirtschaft in Dresden auszugehen.