Mietspiegel Dresden

Schon seit Langem gilt in Deutschland für Mieterhöhungen der Maßstab der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Bis in die siebziger Jahre hinein war diese jedoch immer wieder Gegenstand oftmals auch juristischer Auseinandersetzungen. Um eine objektive Datengrundlage herzustellen und vor allem auch die Zahl der Gerichtsverfahren, die sich um die angemessene Höhe von Mieten dreht, zu begrenzen, wurde das Instrument des Mietspiegels eingeführt. Allerdings sammelten auch schon vorher manche Städte Daten über die Höhe der Mieten vor Ort. Mit der Einführung des Mietspiegels wurden auch die Rahmendaten zur Bewertung der Miethöhe konkretisiert. So werden in jedem Mietspiegel die Vorgaben zur Bewertung einer Wohnung definiert. Die Kategorien können beispielsweise die Wohnlage (Stadtteil, ÖPNV-Anbindung, Verkehrslärm, Infrastruktur, Bebauungsdichte, Grünflächen etc.), die Ausstattung der Wohnung (Art der Heizung, Fenster, Bodenbelag, Einbauküche), Größe und Schnitt der Wohnung, die Bausubstanz des Hauses und den Energieverbrauch umfassen.

Mit einer ausreichenden (zufällig erhobenen) Stichprobe an Wohnungen können Vergleichsgruppen anhand der unterschiedlichen Kategorien gebildet werden. Der Mietspiegel weist dann für die jeweilige Kategorie und Lage die durchschnittliche Miethöhe sowie die zugrunde liegende Mietspanne aus. So lassen sich konkrete Wohnungsangebote vergleichen und einordnen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um die Miethöhe eines Objekts kann der örtliche Mietspiegel dann als Beweismittel herangezogen werden, um die Position des Vermieters oder des Mieters zu belegen. Vermieter können den Mietspiegel dementsprechend dazu nutzen, um die künftige Miete festzulegen; Mieter wiederum können sowohl angebotene Mietwohnungen mit dem aktuellen Mietspiegel vergleichen als auch angekündigte Mieterhöhungen auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen. Mieterhöhungen dürfen dabei im Regelfall die ortsübliche Vergleichsmiete, die der Mietspiegel bestimmt, nicht überschreiten. Für Neuvermietungen gilt eine solche Grenze nicht, allerdings haben manche Städte eine Mietpreisbremse beschlossen. Dort darf die neue Miete nur einen bestimmten Prozentsatz über dem örtlichen Mietspiegel liegen.

2021 wurde eine Reform des Mietspiegelrechts beschlossen. Jetzt ist ein Mietspiegel für alle Städte in Deutschland mit mehr als 50.000 Einwohnern Pflicht. Mit neuen Standards sollen die Mietspiegel noch aussagekräftiger werden. Werden Mieter und Vermieter für die Stichprobe ausgewählt, sind sie nun zur Auskunft verpflichtet, ansonsten drohen Bußgelder. Nach zähem Ringen wurde sich außerdem darauf geeinigt, den Gültigkeitszeitraum der Mietspiegel weiter auf zwei Jahre zu begrenzen. Der Betrachtungszeitraum wurde allerdings bereits 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert, das heißt, alle Mietverträge oder Mietänderungen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden, fließen in den jeweiligen Mietspiegel ein. Während Vertreter von Mieterverbänden einen unbegrenzten Betrachtungszeitraum fordern, der sämtliche gültigen Mietverträge berücksichtigt, setzt sich insbesondere die Wohnungswirtschaft dafür ein, dass die Daten des Mietspiegels in erster Linie auf möglichst erst vor Kurzem geschlossenen Mietverhältnissen beruhen und so die aktuelle Lage am Immobilienmarkt widerspiegeln.

Dresden erstellt alle zwei Jahre einen qualifizierten Mietspiegel, die hier präsentierten Daten werden also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben und ausgewertet und darüber hinaus von Interessensvertretern der Mieter bzw. der Gemeinde und der Vermieter anerkannt. In Dresden erfolgte die Anerkennung des Mietspiegels 2021 durch den Dresdner Mieterverein und durch den Zentralverband der Eigentümer Haus & Grund. Die Anerkennung als qualifizierter Mietspiegel ist grundsätzlich gerichtlich anfechtbar, in der Praxis kam das aber bisher nur sehr selten vor. Ein qualifizierter Mietspiegel kann in Ausnahmefällen nach zwei Jahren anhand des Lebenshaltungskostenindex für Deutschland angepasst werden, muss aber spätestens nach vier Jahren neu erstellt werden.

Der Dresdner Mietspiegel ist das Ergebnis einer Projektgruppe, der der Dresdner Mieterverein, Haus & Grund Dresden, Vonovia, die Sächsische Wohnungsgenossenschaft sowie die Landeshauptstadt Dresden (mit dem Sozialamt, dem Stadtplanungsamt und der kommunalen Statistikstelle) angehören. Insgesamt flossen in die Erstellung des Mietspiegels 2021 2.901 Datensätze ein, davon stammten zwei Drittel der Daten von Mietern und ein Drittel von Vermietern. Der Dresdner Mietspiegel wird dabei für Wohnungen des freien Wohnungsmarkts angewendet, allerdings gibt es Ausnahmen, für die er nicht gilt (z. B. Sozialwohnungen, Gruppenunterkünfte, aber auch Wohnungen mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung).

Anhand der erhobenen Daten wurde eine von der Quadratmeterzahl abhängige Basismiete festgelegt, für eine 60 m² große Wohnung betrug diese 2021 beispielsweise 6,34 €/m². Abhängig von der Lage, der Ausstattung oder dem Baujahr können dann Zu- oder Abschläge auf diese Basismiete angerechnet werden. So werden bei einfacher Wohnlage 3 % von der Basismiete abgezogen, bei guter Wohnlage dagegen 2 % dazugerechnet. Wurde das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, nach 2010 errichtet, erhöht sich die Vergleichsmiete um 19 %, für die Baujahre 1970–1990 wiederum können 8 % abgezogen werden. Wohnwertsteigernde Merkmale bei der Ausstattung können insgesamt eine bis zu 48 % über der Basismiete liegende Vergleichsmiete begründen. Der Dresdner Mietspiegel bietet auch eine ausführliche Anleitung zur Berechnung der Vergleichsmiete. Außerdem können Sie mit dem Online-Mietspiegel der Stadt Dresden selbst die Vergleichsmiete in wenigen Schritten berechnen.

Vermieter in Dresden sollten sich vor einer Neuvermietung oder Mieterhöhung immer über die örtlichen Vergleichsmieten im Mietspiegel informieren. In Dresden gilt der Wohnungsmarkt als angespannt, das heißt, Sie müssen seit Kurzem die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung von Wohnungen berücksichtigen – die künftige Miete darf nicht mehr als 10 % über dem aktuell gültigen Mietspiegel liegen. Einzige Ausnahmen sind neu gebaute Wohnungen oder erstvermietete Wohnungen nach Komplettsanierung. Derzeit ist die Regel bis 2025 befristet, eine Verlängerung ist aber wahrscheinlich. Aber auch für Immobilien, für die die Mietpreisbremse nicht gilt, muss der Mietspiegel berücksichtigt werden. Mieten, die über 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen, sind nur dann zulässig, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten notwendig ist. Mieten, die über 50 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen, erfüllen in der Regel den Tatbestand des Wuchers. Wenn Sie als Vermieter in Dresden die Miete eines bestehenden Mietverhältnisses erhöhen wollen, müssen Sie außerdem die Kappungsgrenze berücksichtigen – innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um max. 15 % erhöht werden, und das auch nur, um sie an den Mietspiegel anzupassen.

Auch für Mieter lohnt sich ein Blick auf den örtlichen Mietspiegel. Wer auf Wohnungssuche in Dresden ist, kann so leicht herausfinden, ob ein Angebot angemessen ist oder nicht. Die Mietpreisbremse verpflichtet Vermieter in Dresden, Wohnungen (ausgenommen Erstvermietungen) für nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzubieten. Ist die Miete höher, kann theoretisch rechtlich dagegen vorgegangen werden. Wer das aber bereits vor Vertragsabschluss tut, wird mit Sicherheit die Wohnung nicht bekommen. Bei bestehenden Mietverhältnissen sollte man im Fall einer Mieterhöhung ebenfalls einen Blick auf den Dresdner Mietspiegel werfen. Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um max. 15 % erhöhen, um sie an den Mietspiegel anzupassen. Andernfalls kann eine Mieterhöhung angefochten werden. Liegt Ihre Miete weit unter dem Mietspiegel, müssen Sie sich als Mieter keine Sorgen machen – auch in diesem Fall gilt die Dresdner Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren. Bei Problemen oder Fragen zum Mietspiegel in Dresden können Sie sich an den örtlichen Mieterverein wenden.