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Bebaubarkeitsprüfung für ein Grundstück

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Bebaubarkeitsprüfung für ein Grundstück


Wenn Sie ein Grundstück erworben haben, können Sie damit auch als Eigentümer nicht einfach machen, was Sie wollen. Bevor Sie Ihre Pläne und Träume verwirklichen, müssen Sie zunächst das Grundstück auf seine Bebaubarkeit prüfen. Eine solche Prüfung umfasst einerseits die örtlichen Gegebenheiten und technischen Rahmenbedingungen, aber auch die gesetzlichen Vorgaben an Ihrem Standort.

Der Bebauungsplan


Wenn Sie nicht gerade ein Grundstück vererbt oder geschenkt bekommen haben, sollten Sie schon vor dem Erwerb den lokalen Bebauungsplan prüfen. Nach dem Baugesetzbuch wird zunächst grob zwischen drei Lagen unterschieden: dem beplanten Innenbereich, dem nicht beplanten Innenbereich und dem Außenbereich. Bauen dürfen Sie in Deutschland in den meisten Fällen nur im Innenbereich von bebauten Ortsteilen. Existiert für den Bereich, in dem sich das Grundstück befindet, bereits ein Bebauungsplan, sind die Vorgaben für Bauvorhaben recht eng, aber dafür auch rechtlich gut abgesichert. Ein Bebauungsplan soll die Umsetzung städtebaulicher Ziele der jeweiligen Gemeinde ermöglichen und berücksichtigt zahlreiche Facetten der Stadt- und Gemeindeentwicklung, zum Beispiel die wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Bedingungen, eine nachhaltige Entwicklung, die Infrastruktur, das Stadtbild, aber auch das Landschaftsbild der Umgebung. Unter Umständen können im Bebauungsplan neben der Höhe des künftigen Hauses sogar die Farbe des Daches und der Fassade festgelegt sein.

Existiert ein Bebauungsplan, wird je nach Umfang der Vorgaben zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Bebauungsplan unterschieden. Ein Bebauungsplan kann prinzipiell alle Bestimmungen zur Art der baulichen Nutzung eines Grundstücks enthalten, zum Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Flächen des Grundstücks und zu den zugehörigen Verkehrsflächen. Wenn alle vier Festsetzungen definiert sind, handelt es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan. Wer ein Bauvorhaben plant, das den Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans entspricht, ist rechtlich immer auf der sicheren Seite und dürfte kaum Probleme bei der Baugenehmigung bekommen.

Aber auch wenn es keinen Bebauungsplan für Ihr Grundstück gibt, dieses aber „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ (§ 34 BauGB) liegt, können Sie hier bauen. Einerseits sind Sie bei Ihrem Bauvorhaben deutlich freier, wenn kein Bebauungsplan festgelegt wurde, andererseits müssen Sie darauf achten, dass sich das Bauvorhaben „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“ – eine eher vage Formulierung, die immer wieder Gegenstand von langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen ist. Im Zweifel sollten Sie sich bereits vor dem Grundstückskauf von erfahrenen Architekten und Baurechtsexperten aus der Region beraten lassen.

Sollte das betreffende Grundstück im Außenbereich (also in der Regel außerhalb geschlossener Siedlungsgebiete) liegen, sind möglichen Bauvorhaben sehr enge Grenzen gesetzt. Bauvorhaben, die nicht im Zusammenhang mit Land- oder Forstwirtschaft oder der Energie- und Wasserversorgung stehen, sind fast nie genehmigungsfähig. Wer also davon träumt, ein Haus im Wald zu bauen, hat eher schlechte Karten. Die Einzelheiten regelt auch hier das Baugesetzbuch (§ 35 BauGB).

Örtliche Gegebenheiten


Unabhängig von den behördlichen Vorgaben sollten Sie das Grundstück aber auch selbst genau unter die Lupe nehmen. So gehört auch ein professionelles Bodengutachten zur Bebaubarkeitsprüfung. Nicht jeder Boden ist gleichermaßen geeignet. Bei steinigem oder lehmigem Boden müssen Sie mit höheren Kosten für den Aushub rechnen, bei Torflinsen könnte beispielsweise auch ein Bodenaustausch nötig sein. Gleiches gilt für eventuelle Altlasten im Boden. Ist der Boden mit Schadstoffen belastet, kann es sogar richtig teuer werden, da hier eine fachgerechte Entsorgung zwingend notwendig ist. Informieren Sie sich daher immer beim Grundbuchamt und bei der Bodenschutzbehörde über die frühere Nutzung eines Grundstücks. Aber selbst wenn im Altlastenkataster keine Belastung Ihres Grundstücks vermerkt ist, sind Sie nur mit einem Bodengutachten auf der sicheren Seite.

Zu den Voraussetzungen für eine Baugenehmigung zählt auch die Erschließungsfähigkeit Ihres Grundstücks, also ob die entsprechenden Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telefon und Gas oder Fernwärme schon vorhanden bzw. überhaupt möglich sind. Schließlich ist es für das Bauvorhaben zwingend nötig, eine Zufahrt bis an das Grundstück heranzuführen; die Verkehrswege müssen also ebenfalls im Blick behalten werden. Ist das Grundstück noch nicht baureif, also noch nicht für das Bauvorhaben erschlossen, können unter Umständen noch einmal hohe Kosten auf Sie zukommen.

Das Grundbuchamt kann Sie auch über Hypothekenlasten oder mögliche Vorkaufsrechte informieren. Im Baulastenverzeichnis, das bei der örtlichen Bauverwaltung geführt wird, erfahren Sie dagegen, ob Ihrem Bauvorhaben auf dem betreffenden Grundstück mögliche Baulasten entgegenstehen. Dazu können zum Beispiel Wege- oder Überfahrtsrechte von Nachbargrundstücken gehören, die die Möglichkeiten für Bauvorhaben unter Umständen einschränken.

Aber zu all den „harten“ Voraussetzungen rund um Bodenbeschaffenheit, Erschließung und Genehmigungsverfahren kommen auch noch einige „weiche“ Faktoren hinzu, die Sie bei der Prüfung Ihres Grundstücks auf Bebaubarkeit nicht außer Acht lassen sollten. Wer bauen will, sollte immer auch die Umgebung in seine Pläne mit einbeziehen. Werfen Sie dazu als Erstes einen Blick auf den Flächennutzungsplan. Ist die Umgebung als reines Wohngebiet gekennzeichnet, sind Sie vor Industrielärm sicher. Grenzt ihr Grundstück außerdem an „Flächen zum Schutz von Natur und Landschaft“ können Sie sicher sein, dass hier in Zukunft keine weiteren Gebäude gebaut werden. In einem Mischgebiet kann es dagegen auch mal laut werden, hier ist auch die wirtschaftliche Nutzung oder der Kulturbetrieb gestattet. Vielleicht erkundigen Sie sich auch bei Anwohnern in der Umgebung über die örtlichen Gegebenheiten. Wer dagegen ein Grundstück nur an einem ruhigen Sonntag besichtigt, hat möglicherweise noch keinen umfassenden Eindruck erlangt und erlebt mitunter unerwünschte Überraschungen.

Checkliste für den Hausbau bei der Grundstückssuche


Bei der Suche nach dem passenden Grundstück und der Prüfung auf Bebaubarkeit gibt es viele Punkte zu beachten. Daher kann es sinnvoll sein, sich eine Checkliste anzulegen und diese gewissenhaft abzuarbeiten, bevor man ein Grundstück kauft oder ein Bauvorhaben konkretisiert. Eine solche Liste könnte beispielsweise so aussehen:

Rechtliche Rahmenbedingungen:

  • Gilt für das Grundstück ein Bebauungsplan?
  • Falls nicht, liegt das Grundstück „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“? (§ 34 BauGB)
  • Was darf auf dem Grundstück gebaut werden? (Einfamilienhaus, Doppel-/Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeflächen)
  • Wie intensiv kann das Grundstück bebaut werden? (Geschossanzahl/Grundflächenzahl, Anschluss an Nachbargebäude, Mindestabstand zu anderen Gebäuden oder Grundstücken)
  • Gibt es eine Gestaltungssatzung? (Trauf- oder Firsthöhe, Dachform oder ‑farbe, Fassade)
  • Sind Baulasten vorhanden? (Wegerecht, Abstandsregelungen)
  • Wurde das Grundstück schon amtlich vermessen und im Grundbuch eingetragen?

Lage des Grundstücks:

  • Welche Infrastruktureinrichtungen gibt es in der Umgebung? (Supermarkt, ÖPNV, Schule, Arzt, Kindergarten etc.)
  • Wie sieht die Nachbarschaft aus?
  • Welche Störfaktoren gibt es? (Lärm- und Geruchsquellen, Schadstoffbelastung, …)
  • Gehört das Grundstück zu einem reinen Wohn- oder zu einem Mischgebiet?
  • Wie ist die Ausrichtung des Grundstücks? (Südlage, Hanglage)
  • Wie viel Licht erreicht das Grundstück? (Bäume oder hohe Gebäude in der Nachbarschaft)
  • Gibt es einen Flächennutzungsplan für die Umgebung und wie sieht dieser aus? (Bauvorhaben in der Nachbarschaft, Verkehrsplanung, Naturschutzgebiete)
  • Ist das Grundstück vor Naturkatastrophen geschützt? (z. B. Überflutungen, Erdrutsche)
  • Welche Wertentwicklung ist für die Zukunft erwartbar?

Finanzielle und technische Aspekte:

  • Existiert bereits ein Bodengutachten?
  • Gibt es Altlasten im Boden?
  • Könnte das Gelände den Bau erschweren bzw. verteuern? (felsiger Untergrund, hoher Grundwasserspiegel, schwer erreichbar etc.)
  • Ist das Grundstück bereits für den Bau erschlossen?
  • Muss eine Maklerprovision gezahlt werden?

Mit professioneller Unterstützung erfolgreich bauen


Der Kauf eines Baugrundstücks und die Planung des Bauvorhabens sind sehr komplex und es gibt zahlreiche Hürden und Hindernisse, an denen das ganze Vorhaben scheitern kann. Langfristige Planung und fachkundige Hilfe sind hierbei unerlässlich. Unsere Immobilienmakler beraten Sie ausführlich zu allen nötigen Schritten, begleiten Sie kompetent von der Grundstückssuche bis zum Kaufabschluss und vermitteln Ihnen bei Bedarf die passenden Experten. So arbeiten wir eng mit Bauberatern, Immobiliengutachtern und Bauanwälten zusammen, die Sie bei Bodengutachten, Baustellenlogistik, dem Bebauungsplan und der finanziellen Aufstellung unterstützen.

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