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Hausversteigerung Dresden


Die Versteigerung eines Hauses ist oft mit einer finanziellen Notlage des Eigentümers verbunden, weshalb die Gläubiger eine Zwangsversteigerung beantragen. Aber auch Mitglieder einer Erbengemeinschaft oder Ex-Partner bei einer Scheidung können eine Hausversteigerung beantragen. Für Interessenten sind solche Versteigerungen nicht selten eine besonders gute Gelegenheit, um Immobilien günstig zu erwerben. Manche Häuser werden aber auch aus freien Stücken bei spezialisierten Auktionshäusern versteigert. Wir zeigen Ihnen die wichtigsten Infos rund um Hausversteigerungen in Dresden.

Hausversteigerung – das müssen Sie wissen


Gerade eine Zwangsversteigerung bedeutet für die Betroffenen oft viel Leid, während Interessenten von einer günstigen Gelegenheit profitieren können. In diesem Fall hat man es nicht mit gleichberechtigten Partnern wie bei einem regulären Immobiliengeschäft zu tun. Aber spezialisierte Immobilienauktionshäuser bieten auch Verkäufern die Möglichkeit an, Ihre Immobilie auf freiwilliger Basis zu versteigern. Prinzipiell kann man drei Formen der Hausversteigerung unterscheiden: die Zwangsversteigerung, die Teilungsversteigerung und die professionelle Grundstücksauktion durch ein Auktionshaus.

Zu einer Zwangsversteigerung eines Hauses kommt es häufig dann, wenn die Besitzer die Raten für die Hypothek nicht mehr zahlen können. Aber auch wenn ein Haus als Sicherheit bei der Bank eingetragen wurde, um einen Kredit zu erhalten, kann diese beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung beantragen, wenn der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann. In vielen Fällen wird eine sogenannte Grundschuld bereits im Kreditvertrag vermerkt, der dann auch genau festlegt, unter welchen Bedingungen das Haus gepfändet werden kann. Wenn keine Grundschuld vertraglich vereinbart wurde, müssen Gläubiger die Zwangsversteigerung vor Gericht einklagen bzw. die Zahlungsunfähigkeit amtlich feststellen lassen. Nicht immer gibt das Gericht dem Antrag auf Zwangsversteigerung statt, bei vermieteten Immobilien kann es beispielsweise auch eine Zwangsverwaltung anordnen. In diesem Fall werden dann die Mieteinnahmen zur Begleichung der Schulden sichergestellt. Wenn das Haus versteigert werden soll, kümmern sich professionelle Auktionatoren um die Organisation. Ein durch das Gericht bestellter Immobiliengutachter ermittelt dann den aktuellen Verkehrswert des Hauses, auf dessen Basis das Mindestgebot festgelegt wird.

Auch eine Teilungsversteigerung findet vor Gericht statt, aber hier beantragen nicht Gläubiger die Hausversteigerung, sondern Miteigentümer. Dies können zum Beispiel die Mitglieder einer Erbengemeinschaft sein, aber auch Ex-Ehepartner, die sich bei der Scheidung nicht einigen können, was mit dem gemeinsamen Haus passiert. Empfehlenswert ist ein solcher Schritt für die Eigentümer meist nicht, da bei der Versteigerung vor Gericht häufig niedrigere Erlöse erzielt werden als in einem geregelten Immobilienverkauf. Auch wenn das Gericht dem Antrag auf Teilungsversteigerung stattgibt, können Miteigentümer gegen diese Entscheidung klagen oder eine einstweilige Verfügung erwirken. Auf diese Weise kann eine Immobilienversteigerung bis zu fünf Jahre lang blockiert werden. In dieser Zeit haben aber die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft immerhin die Möglichkeit, sich auf anderem Weg über die Zukunft des gemeinsamen Hauses zu verständigen.

Wer sein Haus freiwillig verkaufen will, kann dies ebenfalls auf dem Weg einer Versteigerung tun. Spezialisierte Auktionshäuser unterstützen Eigentümer bei einer professionellen Immobilienauktion. Häufig werden so Immobilien aus kommunalem oder staatlichem Eigentum oder auch Grundstücke der Deutschen Bahn verkauft. Eine Hausversteigerung kann sich besonders bei Immobilien lohnen, die sich schlecht verkaufen lassen, aber auch bei besonders gefragten Objekten in herausragenden Lagen – hier können sich sogar deutlich höhere Preise als bei einem regulären Verkauf erzielen lassen. Im Gegensatz zum Bieterverfahren sind hier aber die Gebote der Interessenten verbindlich. Wer sich als Verkäufer an ein Auktionshaus wendet, erhält dort in der Regel einen ähnlich umfassenden Service wie bei einem Immobilienmakler. Darunter fällt eine umfassende Beratung, die Wertermittlung der Immobilie, das Marketing, die Durchführung der Auktion und das Vertragsmanagement.

Die passende Vorbereitung


Die Zwangsversteigerung eines Hauses bedeutet für manche Interessenten auch eine große Chance. Selbst bei geringeren finanziellen Möglichkeiten kann so der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden. Aber ein solches Verfahren birgt für Käufer auch einige Risiken. Sie sollten daher Ihr Vorgehen gut planen und sich zunächst bei Immobilienmaklern aus der Region und beim Amtsgericht Dresden über die für die nächsten Monate geplanten Zwangsversteigerungen informieren. Wenn Sie sich für ein Haus näher interessieren, sollten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts einen Blick ins Grundbuch werfen. Der Grundbucheintrag informiert beispielsweise über Altlasten oder Sondernutzungsrechte, die eventuell für die Immobilie bestehen. Beim Amtsgericht können Sie außerdem Einsicht in das Wertgutachten nehmen und sich über die Lage, den Bauzustand, die Wertentwicklung und Erschließung des Objekts informieren.

Bei Zwangsversteigerungen gibt es nicht immer offizielle Besichtigungstermine, es gibt auch kein Recht, das Haus vor der Versteigerung zu besichtigen. Falls Termine zur Besichtigung angeboten werden, zum Beispiel durch die Gläubigerbank, sollten Sie diese unbedingt wahrnehmen. Manchmal verweigern die aktuellen Eigentümer eine Besichtigung. Es kann daher sinnvoll sein, individuell Kontakt mit dem Besitzer aufzunehmen, sodass Sie im besten Fall die Gelegenheit erhalten, das Haus auch von innen zu besichtigen. Vergessen Sie aber dabei nicht, dass der Eigentümer sehr wahrscheinlich in einer schwierigen finanziellen und/oder persönlichen Lage steckt – Zurückhaltung und Empathie ist hier ein großer Vorteil. Vor der Immobilienversteigerung sollten Sie zudem die Finanzierung des Immobiliengeschäfts sicherstellen. Planen Sie genau, bis zu welcher Höhe Sie bieten können, denn ein Gebot ist immer bindend, ein Rücktritt vom Kaufvertrag nicht möglich. Vor der Versteigerung müssen Sie außerdem eine Sicherungsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts hinterlegen.

So läuft eine Hausversteigerung ab:


Das Amtsgericht Dresden kündigt zunächst den Versteigerungstermin öffentlich an. Gleichzeitig veröffentlicht es alle rechtlichen Informationen und das zugehörige Immobiliengutachten. Es ist zu empfehlen, persönlich an der Versteigerung teilzunehmen, aber Sie haben auch die Möglichkeit, per Vollmacht eine dritte Person zu befähigen, für Sie vor Ort zu bieten, falls Sie selbst verhindert sind. In jedem Fall müssen Sie aber vor der Versteigerung die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts erbringen, beispielsweise durch einen Bankscheck, eine Bürgschaft oder eine Überweisung im Vorfeld. Am Biettermin werden noch einmal die genauen Bedingungen der Versteigerung durch den Rechtspfleger verlesen, bevor dann in der Bieterstunde die Interessenten über das Mindestgebot und die Ersteigerungsgrenzen informiert werden.

Üblicherweise dauert eine Hausversteigerung ein bis zwei Stunden, davon entfallen ca. 30 Minuten auf die reine Bietzeit. Diese ist aber nicht festgeschrieben, es bringt also nichts, mit seinem Gebot bis zum Ende zu warten. Solange Teilnehmer bieten, wird auch die Bietzeit verlängert. Wenn allerdings keins der Gebote eine Höhe von mindestens 50 % des offiziellen Verkehrswerts erreicht, wird ein zweiter Versteigerungstermin festgelegt. Aber auch wenn das Höchstgebot weniger als 70 % des Verkehrswerts beträgt, kann der Eigentümer den Verkauf ablehnen. In diesem Fall legt das Gericht ebenfalls einen zweiten Versteigerungstermin fest – meist findet dieser nach drei bis sechs Monaten statt. Es sind vor allem die Zweittermine, bei denen Interessenten Chancen auf echte Schnäppchen haben, denn hier gelten die vorherigen Mindestgrenzen nicht mehr. Das Gericht hat jedoch die Möglichkeit, die Versteigerung für gescheitert zu erklären, wenn kein Gebot eine Höhe von mindestens 30 % des Verkehrswerts erreicht. Wenn sich Eigentümer und Gläubiger darüber einigen, kann das Zwangsvollstreckungsverfahren ebenfalls eingestellt werden. Wenn der zu erwartende Erlös aus der Versteigerung so niedrig ist, dass damit die Schulden nicht getilgt werden können, liegt es meist auch im Interesse der Gläubiger, eine alternative Lösung zu finden.

FAQ zu Hausversteigerungen in und um Dresden:


Bei Versteigerungen durch Auktionshäuser gelten größtenteils die selben rechtlichen Bedingungen wie bei regulären Immobiliengeschäften. Anders sieht es bei Zwangsversteigerungen aus: Hier hat der Käufer weniger Sicherheiten, denn es gibt keinen Verkäufer als gleichberechtigten Vertragspartner. Gewährleistungen und Garantien entfallen, aus dem gerichtlichen Wertgutachten lassen sich keinerlei Ansprüche ableiten. Falls der Eigentümer das Haus noch bewohnt und nach der Zwangsversteigerung nicht ausziehen will, müssen Sie unter Umständen auf dem Rechtsweg eine Zwangsräumung durchsetzen.

Bei einer Zwangsversteigerung ist das persönliche Erscheinen Voraussetzung zur Teilnahme. Einzige Ausnahme: Sie können eine andere Person schriftlich bevollmächtigen, für Sie vor Ort zu bieten. Bei Hausversteigerungen, die durch Auktionshäuser organisiert werden, können Sie dagegen oft auch in Abwesenheit teilnehmen. Die genauen Bedingungen regelt jedes Unternehmen selbst. Viele ermöglichen Interessenten zum Beispiel auch die Teilnahme per Telefon oder online, aber oft ist es auch möglich, im Vorfeld ein Maximalgebot wie bei einer klassischen Online-Auktion abzugeben.

Die freiwillige Versteigerung einer Immobilie hat für Verkäufer sowohl Vor- als auch Nachteile. Prinzipiell kann die Wettbewerbsdynamik bei einer Versteigerung zu deutlich höheren Verkaufserlösen als bei einem individuellen Immobiliengeschäft führen. Auch schwer verkäufliche Immobilien finden auf einer Auktion leichter einen Käufer. Manche Interessenten fühlen sich aber von Versteigerungen eher abgeschreckt und bevorzugen den persönlichen Kontakt. Zugleich sind Sie als Eigentümer den Auktionsbedingungen ausgeliefert und müssen unter Umständen auch sehr niedrige Gebote akzeptieren. Daher sollten Sie im Vorfeld klug die Höhe des Mindestgebots festlegen.

Sie können einfach einen Blick auf die Portale der verschiedenen regionalen Auktionshäuser werfen, um von den aktuellen Angeboten zu erfahren. Wenn es um Zwangsversteigerungen geht, informiert Sie die bundesweite Plattform www.zvg-portal.de über alle anstehenden Termine. Wählen Sie dazu im Menü ‚Termine suchen‘ aus und geben Sie in der Suchmaske als Bundesland ‚Sachsen‘ und bei Amtsgericht ‚Dresden‘ ein. Unter jedem Termin erhalten Sie hier alle rechtlichen Informationen sowie ein detailliertes Exposé des jeweiligen Hauses. Wir beraten Sie gerne bei allen Problemen und Fragen rund um Hausversteigerungen in Dresden.

(* Pflichtfeld)

Telefon: 

0351-811 98 65-0

Fax: 

0351-811 98 65-5

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