Immobilien und steigende Zinsen

Die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank werden im Finanzsektor besonders aufmerksam beobachtet, denn jede Veränderung des Leitzinses hat unmittelbare wirtschaftliche Auswirkungen. Besonders mit der Leitzinspolitik versuchen die Staaten bzw. die EU Einfluss auf die Wirtschaft zu nehmen und Währung und Preisniveau stabil zu halten, denn der Leitzins gibt an, zu welchen Zinssätzen sich die Kreditinstitute Geld bei der EZB leihen können. Ein höherer Leitzins führt wiederum direkt zu steigenden Zinsen für Kredite bei den verschiedenen Banken. Leitzinserhöhungen sind meistens eine Reaktion auf steigende Inflationsraten. Mit einer Erhöhung des Leitzinses wird Geld teurer und die eigene Währung gestärkt, was wiederum Exporte verteuert. Letztlich sinkt die Konjunktur und die Bereitschaft zu Investitionen, während Spareinlagen wieder lukrativer werden. Allerdings war seit 2008 eine Entkopplung zwischen Leitzins und Zinsen bei Banken zu beobachten – die Zinssenkung wurde nicht in gleichem Maße von den Banken weitergegeben. Während andere Zentralbanken, zum Beispiel die US-amerikanische Federal Reserve Bank (Fed) oder die Bank of England, die Leitzinsen seit 2021 deutlich erhöhten, war von der EZB lange Zeit nichts zu hören, bis sie im Juni 2022 schließlich ein Ende der Null-Zins-Politik ankündigte. Ab Juli beträgt der Leitzins 0,25 %, die meisten Banken haben aber bereits vorher in Erwartung der Leitzinserhöhung ihre Zinsen erhöht. Die steigenden Zinsen könnten besonders die Nachfrage nach Immobilien dämpfen.

In kaum einem anderen Bereich hat die Lage an den Finanzmärkten und die Zinspolitik so unmittelbare Auswirkungen auf die Verbraucher wie im Immobiliensektor. Für die meisten Menschen gehört eine Immobilie zu den größten Anschaffungen im Leben und übersteigt üblicherweise die eigenen Kapitalmittel. Wer ein Haus bauen oder kaufen will, braucht also in der Regel einen Kredit. Wenn die Zinsen steigen, werden natürlich auch Kredite teurer. Auf ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung entfielen im Dezember 2021 noch 0,9 % Zinsen, im Juni 2022 waren es bereits 2,6 %. Angesichts des erwarteten Anstiegs der Zinssätze kam es zu einem regelrechten Ansturm auf Banken und Bausparkassen, um noch rechtzeitig eine Finanzierung zu günstigeren Bedingungen abzuschließen. Aber nicht immer ist eine übereilte Entscheidung sinnvoll.

Bei Immobilien geht es fast immer um große Geldsummen. Wer sich von den Entwicklungen am Finanzmarkt oder auch von einem Kreditgeber unter Druck setzen lässt, riskiert Fehlentscheidungen und langfristige Verluste; wenn die Immobilie selbst zur Kostenfalle wird, nützt auch der beste Kredit nichts. Es lohnt sich außerdem immer, Angebote zu vergleichen und sich unabhängig beraten zu lassen, denn ein Kredit für eine Immobilie begleitet Sie für viele Jahre. Trotzdem sollten Sie gut vorbereitet sein und alle nötigen Unterlagen (Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft, Kostenvoranschläge etc.) bereits zusammentragen, bevor Sie in konkrete Verhandlungen gehen. Wer mit einem festen Budget plant und bereits einen guten Überblick über die anfallenden Kosten hat, hat eine bessere Verhandlungsposition. Angesichts der aktuellen dynamischen Situation gelten Angebote oft nur wenige Tage, bevor Sie wieder verfallen. Wer dann zu lange wartet, muss also mit schlechteren Konditionen rechnen.

Wenn eine weitere Steigerung der Zinsen absehbar ist, sollten Sie darauf achten, einen Kredit mit einer langen Sollzinsbindung abzuschließen, um vor weiteren Zinssteigerungen geschützt zu sein und langfristig planen zu können. Sind die Kreditzinsen allerdings bereits auf einem hohen Niveau, kann eine kurze Sollzinsbindung die bessere Wahl sein. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie dann einen neuen Kreditvertrag aushandeln. Experten rechnen bis Ende 2022 mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen auf 3 bis 4 %. Je nach Zinssatz sollten Sie auch die Tilgungsrate festlegen. Solange die Zinsen niedrig sind, lohnt sich eine höhere Tilgungsrate; bei hohen Zinsen dagegen kann eine niedrige Rate mit kürzer Zinsbindung durchaus sinnvoll sein, um später bei der Anschlussfinanzierung von besseren Konditionen zu profitieren. Dennoch ist jede dieser Entscheidungen immer auch mit einem Risiko behaftet, weshalb Sie unbedingt mit einem finanziellen Puffer planen sollten. Wie auch immer die Rahmenbedingungen Ihres Kredits aussehen, eine Option zur Sondertilgung lohnt sich fast immer, um flexibel auf Ihre finanziellen Möglichkeiten zu reagieren und so vielleicht schon deutlich früher schuldenfrei zu sein.

Durch die Niedrigzinspolitik ist er in den letzten Jahren etwas aus der Mode gekommen, doch die aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen machen den Bausparvertrag wieder interessant. Im Gegensatz zu einem Baukredit erfordert dieser jedoch eine längerfristige Planung, denn schließlich muss erst über mehrere Jahre eingezahlt werden, bevor der Kredit in Anspruch genommen werden kann. Aber auch wer bereits einen Kredit aufgenommen hat, kann von einem Bausparvertrag profitieren, z. B. durch eine auf diese Weise gesicherte Anschlussfinanzierung. Da die Zinsen auf absehbare Zeit steigen werden, ist ein Bausparvertrag für viele Vorhaben eine gute Möglichkeit zur Finanzierung. Noch sind allerdings die Zinsen für die Sparphase sehr niedrig, allerdings profitieren Anleger bei vielen Anbietern ebenfalls noch von günstigen Zinsen für die Kreditphase. Ob sich ein Bausparvertrag lohnt, hängt vor allem von der Höhe des benötigten Darlehens und der Laufzeit, aber auch von staatlichen Förderungen ab. Gerade bei kleineren Summen, z. B. für eine spätere Modernisierung, sind die Konditionen eines Bausparvertrags klassischen Krediten meistens überlegen.

Am Immobilienmarkt bringen die steigenden Zinsen bei gleichzeitig hohen Immobilienpreisen einige Probleme für die Anleger mit sich. Durch die Verteuerung der Kredite sinkt die Nachfrage nach Immobilien und die Bereitschaft zu Investitionen geht zurück. Die extrem niedrigen Zinsen (bzw. sogar Negativzinsen) der vergangenen Jahre wiederum haben den Immobilienmarkt vor allem in beliebten Großstädten befeuert, da sich Immobilien dort als besonders sichere Anlage erwiesen. Die Kaufpreise für Immobilien entkoppelten sich allerdings immer weiter vom Mietniveau, Investoren hatten daher verstärkt den Markt für Eigentumswohnungen im Blick. Die stark gestiegenen Zinsen dürften das Interesse an Wohneigentum zumindest vorübergehend bremsen und schüren lokal Ängste vor einer Immobilienkrise. Da Immobilien jedoch auch eine inflationssichere Anlage darstellen und die Banken in Deutschland Kredite nur mit geringen Risiken gewähren, ist die Gefahr einer größeren Immobilienblase relativ niedrig. Eine zeitweilige Dämpfung des Preisanstiegs bei Immobilien ist aber durchaus realistisch.

Wer derzeit in eine Immobilie investieren will, muss im Vorfeld gut kalkulieren, ob sich der Immobilienkauf langfristig auszahlt. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz kann sinnvoll sein, um hohen Zinsen vorzubeugen. Sind höhere Zinsen fällig, müssen diese beispielsweise über die Mietrendite ausgeglichen werden. Andererseits lohnt sich angesichts der derzeit hohen Inflationsrate der größtmögliche Einsatz von Fremdkapital, da die Inflation einen Teil der Schulden einfach „auffrisst“.

Wenn alle Preise steigen, erhöhen sich natürlich auch die Kosten für Geldanleihen, oder anders gesagt: Die Zinsen steigen. Auch das erhöht die Kosten beim Immobilienkauf oder bei Bauprojekten. Wer jedoch bereits einen bestehenden Kredit hat, kann sogar oft von einer steigenden Inflationsrate profitieren. Solange die Zinsbindung besteht, ändert sich der Preis für Ihren Kredit nicht, die monatliche Tilgungsrate bleibt also gleich, während der reale Wert des Geldes sinkt. Das führt dazu, das Besitzer einer Anlageimmobilie sogar oft zu den Gewinnern einer hohen Inflation gehören: Der Kredit, der für den Kauf der Immobilie aufgenommen wurde, wird letztlich mit den Mieten abgezahlt, die aber inflationsbedingt (und dem Mietspiegel entsprechend) steigen, während der Zinssatz für den Kredit sich nicht verändert. Wer jetzt dagegen einen Kredit abschließen will, sollte sich gut über die aktuelle Marktlage informieren und vor allem alle nötigen Unterlagen im Vorfeld bereithalten. Jede Verzögerung beim Abschluss kann in der gegenwärtigen Lage zu schlechteren Konditionen führen.

Innerhalb eines halben Jahres haben sich die Zinsen für Baukredite fast verdreifacht, allerdings verharrten die Zinssätze über Jahre hinweg auf außergewöhnlich niedrigem Niveau. Angesichts der derzeitigen Inflationsrate werden auch die Material- und Arbeitskosten steigen, was Immobilienprojekte weiter verteuern wird. Entsprechend höhere Summen werden für Kredite benötigt, auf die dann noch die gestiegenen Zinsen aufgeschlagen werden müssen. Auch wenn die meisten Experten keine Immobilienkrise befürchten, ist doch zumindest mit dämpfenden Effekten am Immobilienmarkt zu rechnen. Wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung aber stabilisiert und die Inflation durch höhere Einkommen ausgeglichen wird, wird sich auch der Immobilienmarkt wieder positiv entwickeln. Um die Inflationsrate langfristig wieder unter 3,5 % zu drücken, wird aber mindestens bis 2023 der Leitzins steigen – realistisch erscheint derzeit ein Leitzins von 0,5 bis 1 %. Damit werden sich auch die Kosten für Kredite vorerst weiter erhöhen.