Immobilienverrentung und Teilverkauf

Eine Möglichkeit, die eigene Immobilie im Alter zu Geld zu machen und trotzdem weiter zu nutzen, ist die Immobilienrente. Dabei wird die eigene, selbstgenutzte Immobilie, zum Beispiel ein Einfamilienhaus, an einen Investor verkauft, der dafür eine monatliche Zahlung, die Immobilienrente, leistet.

Bei einer solchen Immobilienrente muss zunächst zwischen Leibrente und Zeitrente unterschieden werden. Bei der Leibrente werden das Wohnrecht und die monatlichen Zahlungen auf Lebenszeit vereinbart, bei der Zeitrente gilt der Vertrag nur für einen bestimmten Zeitraum. In beiden Fällen trägt der Investor das unternehmerische Risiko; entsprechend fließen in seine Kalkulationen zur Laufzeit auch langfristige Durchschnittswerte ein. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente. Für die Leibrente gelten deshalb in der Regel bestimmte Mindestaltersgrenzen (üblicherweise 65 oder 70 Jahre). Als Verkäufer sollten Sie darauf achten, dass im Fall eines Umzugs in ein Alten- oder Pflegeheim das Rentenguthaben nicht verfällt. Für Paare ist außerdem wichtig, dass das Wohnrecht und die Rente auch beim Tod eines Partners bestehen bleiben. Wurde eine Zeitrente festgelegt, sollte zudem vereinbart werden, dass bei vorzeitigem Todesfall die Restsumme an die Erben ausgezahlt wird.

Das sind die Vorteile einer Immobilienrente:

• monatliche Zusatzrente im Alter
• Absicherung des Partners
• lebenslanges Wohnrecht
• keine Mietkosten
• Instandhaltungskosten in der Regel beim Käufer/Investor

Mögliche Nachteile der Immobilienverrentung:

• deutlich geringeres oder ganz wegfallendes Erbe für Verwandte
• Höhe der Rente stark abhängig von Laufzeitlänge
• Nutzen für Verkäufer mit steigendem Alter immer unsicherer
• Rente ist einkommensteuerpflichtig

Wer plant, seine Immobilie zu verrenten, sollte darauf achten, dass er sich für einen erfahrenen Investor entscheidet. Bei privaten Investoren ist Vorsicht geboten, eine Kapitalgesellschaft oder große Institutionen (u. a. die beiden Kirchen) bieten deutlich mehr Sicherheit, schließlich geht es um langfristige Verpflichtungen. Erkundigen Sie sich im Zweifel nach Referenzen im Bereich Immobilienverrentung. Wichtig ist außerdem eine professionelle Wertprüfung. Wie beim Immobilienverkauf empfiehlt sich hier ein Wertgutachten durch einen externen Immobiliengutachter, damit die künftige Rente auch dem Wert Ihrer Immobilie angemessen ist. Die Makler von Saxowert stehen in engem Kontakt zu erfahrenen Gutachtern und beantworten Ihnen gerne alle Fragen rund um das Thema Immobilienverrentung. Dabei informieren wir Sie ausführlich anhand Ihrer persönlichen Situation über alle Vor- und Nachteile einer Immobilienrente und zeigen Ihnen mögliche Alternativen.

Eine andere Möglichkeit, die eigene Immobilie zu Geld zu machen und trotzdem weiter zu nutzen, ist der Teilverkauf, der in den letzten Jahren zunehmend an Popularität gewonnen hat. Dabei wird ein Anteil der eigenen Immobilie (max. 50 %) in der Regel an einen Investor verkauft, der damit zum Miteigentümer wird.

Im Gegensatz zu einer verrenteten Immobilie bleibt der frühere Immobilienbesitzer weiterhin Miteigentümer – mit allen daraus resultierenden Vor- und Nachteilen. Ein Verkauf der gesamten Immobilie ist nicht ohne Ihre Zustimmung möglich, allerdings sind Sie weithin für die Instandhaltung des Objekts verantwortlich. Wenn Sie einen Teil Ihrer Immobilie aktuell vermieten (z. B. ein Mehrfamilienhaus), können Sie im Rahmen des lebenslangen Nießbrauchrechts auch weiterhin alleiniger Vermieter bleiben. Allerdings wird die (üblicherweise auf Grundlage der durchschnittlichen Lebenserwartung berechnete) erwartbare Summe der Mieteinnahmen vom Kaufpreis abgezogen. Auch deshalb ist bei vielen Unternehmen eine Mindestaltersgrenze die Voraussetzung für einen Teilkauf. Ebenfalls üblich ist bei vielen Anbietern des Teilkaufmodells ein Mindestauszahlungsbetrag. Aufgrund der hohen Kaufnebenkosten und der mit dem Kauf verbundenen Risiken wird daher ein Mindestwert für den Kauf festgelegt, z. B. 100.000 €. Wenn also 50 % der Immobilie an den Investor verkauft werden, muss der ermittelte Wert des Objekts in diesem Fall mindestens 200.000 € betragen. Falls die Immobilie, die teilverkauft werden soll, noch mit einem Kredit belastet ist und die Höhe des Kredits die errechnete Auszahlungssumme übersteigt, ist ein Teilverkauf ebenfalls nicht möglich. Kommt der Teilverkauf wie geplant zustande, muss der Verkäufer für die weitere Nutzung der Immobilie eine jährliche Nutzungsgebühr zahlen, deren Höhe vertraglich vereinbart wird und meistens zwischen 3 und 4 % des Werts des verkauften Immobilienteils entspricht. Wenn die Zinssätze in Europa steigen, erhöht sich zudem für Sie die Nutzungsgebühr. Sollten sich Ihre Pläne später ändern, haben Sie üblicherweise ein Rückkaufsrecht, allerdings müssen Sie damit rechnen, einen zusätzlichen Wertausgleich beim Rückkauf zu zahlen.

Vorteile eines Teilverkaufs:

• der Verkäufer kommt schnell an Geld
• als Miteigentümer profitieren Sie auch in Zukunft von einer Wertsteigerung der Immobilie
• lebenslanges Wohnrecht
• Unterstützung bei späterem Komplettverkauf durch Miteigentümer (in der Regel professionelle Immobilienfirma)

Nachteile beim Teilverkauf:

• recht hohe, mit Miete vergleichbare Nutzungsgebühr (jährlich 3–4 % des Teilwerts)
• zusätzliche Kosten bei Rückkauf oder späterem Komplettverkauf, z. B. durch Wertausgleich oder Wertsicherungsklausel
• Kosten für Grundsteuer und Instandhaltung
• Mitspracherecht des Miteigentümers bei der Vermietung oder bei baulichen Änderungen

Generell sind beim Teilverkauf einer Immobilie für Verkäufer einige Haken zu beachten. Die künftigen Gesamtkosten lassen sich zudem schwer kalkulieren, da sie stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und von der Wertentwicklung der Immobilie abhängen. Daher empfehlen wir Ihnen unbedingt professionelle Unterstützung bei Ihrem geplanten Immobiliengeschäft. Unsere Immobilienmakler beraten Sie gerne und prüfen anhand Ihrer individuellen Situation, ob ein Teilverkauf für Sie eine gute Entscheidung ist. Wir arbeiten eng mit zertifizierten Gutachtern zusammen, die für Sie den Wert Ihrer Immobilie bestimmen. Auch bei allen Fragen zu Kaufvertrag und Miteigentümervereinbarung können Sie auf uns zählen.

Immobilienrente und Teilverkauf können sich gerade für ältere Menschen lohnen, wenn diese zusätzliche Geldmittel benötigen. Dank Verrentung oder Teilverkauf der Immobilie kann man den Immobilienwert (teilweise) am Markt umsetzen und trotzdem die Immobilie weiter nutzen. Aber bei Immobilienrente und Teilverkauf geht es um komplexe Immobiliengeschäfte, die nicht für alle die richtige Lösung darstellen.

Die offensichtlichste Alternative ist sicher der Komplettverkauf. Gerade wenn die Alternative der altersgerechte Umbau des Wohneigentums ist, kann sich ein Verkauf und Umzug lohnen. Wer seine Immobilie verkauft, ist damit auch alle Verantwortlichkeiten und Pflichten als Eigentümer los und erhält vollen Zugriff auf das Kapital, das mit dem Verkauf erzielt wurde. Allerdings profitieren weder Sie noch Ihre Erben von möglichen künftigen Wertsteigerungen.

Wer sich für einen Teilverkauf interessiert, sollte sich auch über die Möglichkeit eines Rückmietverkaufs informieren. Bei dieser Form des Immobilienverkaufs können Sie die Immobilie nach dem Verkauf als Mieter weiter nutzen – was natürlich entsprechend vertraglich vereinbart werden muss. Damit entstehen Ihnen alle Vor- und Nachteile einer Mietimmobilie: wenig Verantwortung, keine Kosten für Instandhaltung, Flexibilität, aber auch möglicherweise steigende Mieten und wenig bzw. keine Mitbestimmung. Auf lange Sicht können die Mietkosten so auch den Verkaufserlös übersteigen. Für Senioren ohne Erben (bzw. solche, die nicht vererben wollen), ist ein Rückmietverkauf aber sicher die einfachste Lösung, um schnell an zusätzliche Geldmittel zu gelangen.

Eine einfache Form, um als Immobilienbesitzer schnell an Geld zu kommen, ist außerdem ein klassischer Kredit, in diesem Fall ein Baukredit, für den Ihre Immobilie die nötige Sicherheit bildet. Damit bleibt man weiterhin Eigentümer der Immobilie, es sei denn, man kann die Tilgungsraten des Kredits nicht mehr bezahlen. In diesem Fall hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Eine besondere Form eines solchen Kredits ist die Umkehrhypothek, bei der die Bank erst nach dem Tod des Eigentümers die Immobilie verkauft, um das Darlehen zu tilgen. Wollen dagegen die Erben die Immobilie behalten, müssen sie den Kredit sofort zurückzahlen. Ein Baukredit lohnt sich vor allem für Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie gerne weitervererben wollen.