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Immobilienversteigerung Dresden


Die Versteigerung einer Immobilie erfolgt häufig nicht aus freien Stücken. Oft handelt es sich um Zwangsversteigerungen, weil die Besitzer ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Manche Immobilien werden auch versteigert, weil sich eine Erbengemeinschaft oder Ex-Partner bei einer Scheidung nicht darüber einigen können, was mit der Immobilie passiert. Vor allem Zwangsversteigerungen bieten Interessenten die Möglichkeit zu besonders günstigen Immobiliengeschäften. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei der Versteigerung einer Immobilie in Dresden achten müssen.

Immobilienversteigerung – die wichtigsten Infos


Für die einen bedeutet es viel Leid, für die anderen vielleicht ein großes Glück: Eine Immobilienversteigerung vor Gericht hat wenig mit einem Immobiliengeschäft zwischen zwei gleichberechtigten Partnern zu tun. Grundsätzlich können zwei Formen einer solchen Immobilienversteigerung unterschieden werden, die Zwangsversteigerung und die Teilungsversteigerung.

Bei einer Zwangsversteigerung kommt eine Immobilie unter den Hammer, wenn die Eigentümer nicht mehr in der Lage sind, die Schulden für die Hypothek zu zahlen. Der Kreditgeber kann dann beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung beantragen. Dazu muss die Bank oder der Gläubiger über einen vollstreckbaren Titel verfügen. Oft ist bereits im Kreditvertrag die entsprechende Grundschuld vereinbart. Der Vertrag legt auch fest, unter welchen Bedingungen die Bank die Immobilie zur Begleichung der Schulden pfänden kann. Ist eine solche Grundschuld nicht vertraglich festgelegt, muss der Gläubiger klagen oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners amtlich feststellen lassen. In manchen Fällen ordnet das Gericht dann auch eine Zwangsverwaltung an, bei der beispielsweise Miet- oder Pachteinnahmen zur Schuldenbegleichung sichergestellt werden. Kommt es zur Versteigerung der Immobilie, organisieren Auktionatoren die Versteigerung beim Amtsgericht. Dafür erstellen diese zunächst ein offizielles Verkehrswertgutachten und legen ein Mindestgebot fest. Wenn das höchste Gebot bei der Versteigerung nicht eine Höhe von mindestens 50 % des Verkehrswerts erreicht, wird in der Regel ein zweiter Versteigerungstermin festgelegt.

Bei der Teilungsversteigerung wird der Antrag auf eine Versteigerung der Immobilie nicht von einem Gläubiger, sondern von einem Miteigentümer, beispielsweise aus einer Erbengemeinschaft, gestellt. Allerdings ist eine Versteigerung der letzte Weg, um aus Grundbesitz Geld zu machen und in der Regel nicht empfehlenswert. Ein geregelter Immobilienverkauf auf dem Markt bringt fast immer deutlich mehr ein. Zu einer Teilungsversteigerung kommt es daher vor allem dann, wenn sich eine Erbengemeinschaft oder Ex-Ehepartner nicht über den Verkauf und die Aufteilung einer Immobilie einigen können. Über die Annahme des Antrags zur Teilungsversteigerung muss das Versteigerungsgericht (also das Amtsgericht) entscheiden. Bei diesem können Miteigentümer auch einen Antrag gegen eine Versteigerung stellen oder eine einstweilige Verfügung erwirken. Bis zu fünf Jahre lässt sich so eine Immobilienversteigerung blockieren. Ansonsten läuft die Teilungsversteigerung prinzipiell nach den Regeln der Zwangsversteigerung ab.

Die richtige Vorbereitung


Eine Immobilie, die zwangsversteigert wird, kann für Interessenten eine einmalige Chance bieten. Selbst wer finanziell nicht über die ausreichenden Mittel verfügt, um auf dem regulären Immobilienmarkt in Dresden Wohneigentum zu erwerben, kann auf diese Weise ein passendes Objekt finden. Wichtig ist aber die richtige Vorbereitung, denn es lauern auch einige Hürden. Überstürzen Sie nichts und informieren Sie sich bei Immobilienmaklern in der Region und den zuständigen Amtsgerichten über Immobilien, die in nächster Zeit versteigert werden sollen. Weckt ein Objekt Ihr Interesse, sollten Sie einen Blick ins Grundbuch werfen. In Dresden erfolgt das über das Grundbuchamt im Amtsgericht Dresden. Anhand des Grundbucheintrags können Sie herausfinden, ob die Immobilie mit Altlasten belastet ist oder ob Dritte über Sondernutzungsrechte (z. B. Wegerechte) verfügen. Außerdem haben Sie das Recht, beim Amtsgericht Einsicht in das Wertgutachten zu nehmen. Auf diese Weise können Sie bereits zahlreiche Informationen zur Lage, Wertentwicklung, Bausubstanz und zum Erschließungszustand sammeln.

Wenn es Besichtigungstermine gibt, sollten Sie diese unbedingt wahrnehmen. Da aber eine Zwangsversteigerung in der Regel gegen den Willen des aktuellen Besitzers durchgeführt wird, sind Kontaktaufnahme und Absprachen im Gegensatz zu einem regulären Immobilienkauf zum Teil schwierig. Dennoch sollten Sie versuchen, den Besitzer zu erreichen – im Idealfall gelingt es Ihnen sogar, die Immobilie auch von innen zu besichtigen. Denken Sie dabei daran, dass der Eigentümer wahrscheinlich in einer finanziell und vielleicht auch persönlich schwierigen Lage steckt und gehen Sie entsprechend behutsam bei der Kontaktaufnahme vor. Wichtig ist auch, dass Sie bereits vor der Versteigerung alle Fragen zur Finanzierung geklärt haben. Ein Gebot bei einer Versteigerung ist immer bindend; ein Rücktritt vom Kaufvertrag nicht möglich. Prüfen Sie daher im Vorfeld genau, bis zu welchem Betrag Sie bieten können. Bereits bei der Versteigerung müssen Sie dann eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts hinterlegen.

Ablauf einer Immobilienversteigerung


Der Termin der Versteigerung beim Amtsgericht Dresden wird meist einige Wochen vorher angekündigt. Am besten ist es, diesen persönlich wahrzunehmen, Sie können aber auch eine dritte Person bevollmächtigen, für Sie vor Ort die Gebote abzugeben. Vor der Versteigerung müssen Sie eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts nachweisen. Das kann durch eine Bankbürgschaft oder einen Bankscheck, aber auch durch eine Überweisung an das Gericht im Vorfeld erfolgen. Zu Beginn des Biettermins verliest der Rechtspfleger noch einmal alle Bedingungen, danach werden in der Bieterstunde die Interessenten über die Ersteigerungsgrenzen und das Mindestgebot informiert.

Ein Versteigerungstermin dauert meist ca. ein bis zwei Stunden, die reine Bietzeit davon beträgt in der Regel 30 Minuten. Erreicht kein Gebot die Höhe von mindestens 50 % des ermittelten Verkehrswerts, wird ein zweiter Versteigerungstermin einberufen. Bleibt das höchste Gebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann der Verkäufer den Zuschlag ablehnen. Dann wird ebenfalls ein zweiter Versteigerungstermin festgelegt (meist drei bis sechs Monate später). Beim zweiten Termin gelten die Mindestgrenzen nicht mehr, erst hier lassen sich wirkliche Schnäppchen machen. Erreicht allerdings kein Gebot eine Höhe von mindestens 30 % des Verkehrswerts, kann das Gericht die Zwangsvollstreckung für gescheitert erklären. Mit Zustimmung der Gläubiger kann das Verfahren auch eingestellt werden. Dies passiert vor allem dann, wenn mit dem zu erwartenden niedrigen Erlös die Schulden nicht getilgt werden können und Gläubiger und Schuldner sich auf andere Weise geeignet haben.

Häufige Fragen rund um die Immobilienversteigerung in Dresden:


Bei einer Zwangsversteigerung, die vor einem Amtsgericht stattfindet, ist es sinnvoll, persönlich zu erscheinen. Alternativ kann man auch eine dritte Person schriftlich bevollmächtigen, das Bieten vor Ort zu übernehmen. An Immobilienversteigerungen, die durch Unternehmen organisiert werden, kann man dagegen auch in Abwesenheit teilnehmen. Wie bei Online-Auktionen können Sie auch zuvor beim Auktionator bzw. beim Amtsgericht ein Maximalgebot abgeben. Alternativ bieten manche Auktionshäuser auch eine telefonische Teilnahme an, zum Beispiel für Interessenten im Ausland.

Gerade bei Zwangsversteigerungen hat der Käufer deutlich weniger Sicherheiten als bei einem herkömmlichen Immobiliengeschäft, denn hier fehlt der Verkäufer als gleichberechtigter Vertragspartner. Daher gibt es keine Garantien oder Gewährleistungen und aus dem Gutachten, mit dem der Verkehrswert der Immobilie ermittelt wurde, lassen sich keine Ansprüche ableiten. Wird die Immobilie noch vom Eigentümer bewohnt und will dieser nicht ausziehen, müssen Sie zudem den Rechtsweg beschreiten und eine Zwangsräumung durchsetzen.

Nicht jede Immobilienversteigerung beruht auf Zwang, eine Versteigerung kann auch eine Möglichkeit sein, eine Immobilie zu einem besseren Preis zu verkaufen. Gerade in guten, stark nachgefragten Lagen kann sich diese Form des Immobilienverkaufs lohnen. Im Gegensatz zum Bieterverfahren sind die Gebote aber hier verbindlich. Professionelle Immobilienauktionshäuser haben sich auf das Versteigern von Immobilien spezialisiert. Sie prüfen Ihre Immobilie für Sie, legen mit Ihnen das Auktionslimit (Mindestgebot) fest und kümmern sich um die Werbung. Wie bei einem Immobilienmakler fällt dafür eine erfolgsabhängige Provision an.

Immobilien, die zwangsweise versteigert werden sollen, finden Sie über die bundesweite Plattform www.zvg-portal.de. Dort müssen Sie als Bundesland ‚Sachsen‘ und als Amtsgericht ‚Dresden‘ eintragen, um alle Termine einsehen zu können. Zu jedem Termin finden Sie hier alle rechtlichen Informationen über die betreffende Immobilie sowie ein ausführliches Exposé. Immobilienversteigerungen in Dresden, die nicht über das Amtsgericht laufen, finden Sie bei den verschiedenen Auktionshäusern der Region. Unsere Makler beraten sowohl Interessenten als auch Eigentümer bei allen Fragen rund um Immobilienversteigerungen.

(* Pflichtfeld)

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