Kappungsgrenze

Immobilieneigentümer haben ein berechtigtes Gewinninteresse (und müssen nicht selten selbst hohe Kosten im Zusammenhang mit ihrem Eigentum decken), gleichzeitig gehört Wohnraum zum menschlichen Grundbedarf. In Deutschland mit seiner komplexen Gesetzgebung des sozialen Ausgleichs gibt es verschiedene Regelungen, die zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern vermitteln. Dazu gehört auch die Kappungsgrenze, die festlegt, um welchen Prozentsatz die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis innerhalb eines bestimmten Zeitraums erhöht werden darf.

Grundsätzlich darf die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (in der Regel der gültige Mietspiegel) erhöht werden, es sei denn, die Mieterhöhung erfolgt im Zuge einer Modernisierung. Gemäß § 558 BGB sind Mietsteigerungen von mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren unzulässig, auch wenn die Miete noch unterhalb des Mietspiegels liegt. Auf diese Weise sollen zu schnell steigende Mieten und eine zu plötzliche Anspannung des Wohnungsmarkts verhindert werden. Seit der Mietrechtsreform 2013 haben Städte und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt zudem die Möglichkeit, die Kappungsgrenze auf 15 % zu senken; eine solche Kappungsgrenze gilt beispielsweise in Berlin, Leipzig und Dresden. Abgesehen von Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und dem Saarland haben alle Bundesländer die Regelung in ausgewählten Kommunen umgesetzt. Die Regierungskoalition aus SPD, Grünen und FDP hat zudem in ihrer Koalitionsvereinbarung 2021 angekündigt, für angespannte Märkte eine Kappungsgrenze von 11 % zu ermöglichen.

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze gilt immer die Nettokaltmiete drei Jahre vor der geplanten Mieterhöhung als Ausgangspunkt. Bei Mietverhältnissen, die erst seit weniger als drei Jahren bestehen, gilt die Miete im Mietvertrag als Berechnungsgrundlage – und zwar für mindestens drei Jahre, auch bei mehreren Mieterhöhungen in diesem Zeitraum. Wurde die Miete also zwischenzeitlich bereits um beispielsweise 10 % erhöht, darf eine weitere Erhöhung ebenfalls maximal 10 % der Nettokaltmiete zum Stichtag betragen, sodass die Mieterhöhung insgesamt die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren nicht überschreitet.

Auch wenn eine Mieterhöhung, die sich am örtlichen Mietspiegel orientiert und die Kappungsgrenze beachtet, rechtlich fast immer problemlos durchsetzbar ist, muss sie dennoch fristgerecht angekündigt werden und bedarf der Zustimmung des Mieters. Für diese Zustimmung hat der Mieter zwei Monate Zeit. Außerdem kann er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und nach Ablauf dieser zweimonatigen Frist die Wohnung zum Ende des übernächsten Monats kündigen.

Von der eigentlichen Kappungsgrenze gemäß § 558 BGB sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen nicht betroffen; die Miete kann sich in solchen Fällen auch um mehr als 20 % erhöhen. Allerdings schließen sich Mieterhöhungen durch Modernisierung und eine Mieterhöhung zur Anpassung an den Mietspiegel gegenseitig aus, dürfen also im Zeitraum, für die die Kappungsgrenze gilt, nicht gleichzeitig vorgenommen werden. Vermieter müssen sich im Zweifel entscheiden, ob sich für Sie die Umlage der Modernisierungskosten oder eine mit dem Mietspiegel begründete Anpassung der Miete mehr lohnt. Wird nach einer regulären Mietanpassung innerhalb von drei Jahren eine modernisierungsbegründete Erhöhung der Miete festgesetzt, muss die neue Miete um den vorherigen Betrag, der zur Anpassung an den Mietspiegel verlangt wurde, reduziert werden.

Seit 2019 gilt allerdings auch für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eine spezielle Kappungsgrenze. Für Kaltmieten, die 7 €/m² übersteigen, können innerhalb von sechs Jahren nur noch maximal 3 €/m² monatlich geltend gemacht werden. Bei Mieten unter 6 €/m² dürfen im gleichen Zeitraum maximal 2 €/m² an Modernisierungskosten monatlich auf die Mieter umgelegt werden. Davon unberührt bleibt die generelle Begrenzung der umlegbaren Modernisierungskosten auf anteilig maximal 8 % pro Jahr (bis 2018: 11 %). Modernisierungen müssen aber immer entweder zur Verbesserung der Wohnsituation beitragen, den Gebrauchswert einer Immobilie erhöhen oder die Nebenkosten durch Energiesparmaßnahmen verringern. Andernfalls dürfen die Mieter nicht an den Kosten für die Modernisierung beteiligt werden.

2019 wurden gleichzeitig aber Regelungen zur einer vereinfachten Erhöhung der Miete bei Modernisierungen beschlossen. Betragen die Kosten der Modernisierung maximal 10.000 € pro Wohnung, muss der Vermieter nicht für jede einzelne Maßnahme Instandhaltungskosten angeben und absetzen, sondern kann diese stattdessen pauschal mit 30 % festlegen, sodass 70 % der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Auch die zu erwartenden Betriebskosten müssen nicht angegeben werden. Das vereinfachte Verfahren zur Modernisierung kann frühestens fünf Jahre nach der letzten Modernisierung wieder angewandt werden (insofern es sich nicht um eine verpflichtende Modernisierung handelt).

Die Kappungsgrenze gilt nicht für jede Mieterhöhung. So wird bei Staffelmieten die künftige Erhöhung der Miete bereits im Mietvertrag festgelegt. Bei den einzelnen Mietstaffeln finden dann weder Mietspiegel noch Kappungsgrenze eine Anwendung; der Mieter hat den künftigen Erhöhungen schon mit Abschluss des Vertrags zugestimmt. Dafür erfolgt die Erhöhung üblicherweise um einen absoluten (und nicht prozentualen) Betrag und zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr Pause liegen. Größter Vorteil der Staffelmiete ist die langfristig mögliche Planung. Vermieter sparen sich zudem Auseinandersetzungen und Rechtsstreitigkeiten um Mietanpassungen. Ähnliches gilt auch bei der Indexmiete, bei der die Miethöhe an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt ist. Auch hier ist die jährliche Anpassung der Miete vom Mietspiegel unabhängig und von der gültigen Kappungsgrenze nicht betroffen.

Ein anderer Sonderfall kommt bei öffentlich gefördertem Wohnraum zur Anwendung. Viele sogenannte Sozialwohnungen sind Menschen mit niedrigem Einkommen vorbehalten. Wenn sich deren Einkommenssituation verbessert, müssen diese zwar nicht ausziehen, zahlen aber ab sofort eine sogenannte Fehlförderungsabgabe als Ausgleich. Fällt schließlich die Preisbindung bei einer ehemaligen Sozialwohnung weg, kann die Miete bis zur Höhe der vorherigen Fehlförderungsabgabe erhöht werden – und zwar unabhängig von der Kappungsgrenze.

In manchen Mietverträgen wird keine Nettokaltmiete angegeben, sondern ein Teil der Nebenkosten ist direkt in der Miete enthalten. Man spricht hier von einer Teilinklusivmiete. Die Kappungsgrenze gilt zwar prinzipiell, wird aber bei Mietanpassungen nicht auf die Nettokaltmiete angewandt, sondern auf die im Mietvertrag festgelegte Teilinklusivmiete. Somit sind in solchen Fällen auch größere Mieterhöhungen möglich.

Bei Mieterhöhungen sollten Sie sich als Eigentümer immer, sofern vorhanden, am gültigen örtlichen Mietspiegel orientieren. Aber auch die Kappungsgrenze ist zur Berechnung der Miete entscheidend. Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Sie die allgemeine Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren unbedingt einhalten; in zahlreichen Kommunen gilt zudem eine Grenze von 15 %. Vor allem bei nötigen Modernisierungen sollten Sie langfristig planen und rechnen, denn innerhalb von drei Jahren können Sie nur entweder die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen oder aber die Miete an den Mietspiegel anpassen – beides gleichzeitig geht nicht. Sollten Sie die Kappungsgrenze bei einer angekündigten Mieterhöhung, die ansonsten berechtigt war, verletzt haben, macht das Ihre Forderung nicht ungültig. Der Mieter muss dann die Mieterhöhung bis zur Höhe der gültigen Kappungsgrenze tragen.

Eine Mieterhöhung muss der Vermieter immer schriftlich unter Berücksichtigung aller Fristen ankündigen. Wenn es um eine Anpassung an den Mietspiegel geht, können Sie zudem von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Wenn Ihnen der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt, sollten Sie zunächst prüfen, welche Bestimmungen zur Kappungsgrenze in Ihrem Wohnort gelten, und Ihre Wohnung mit dem gültigen Mietspiegel vergleichen. Wenn die Mieterhöhung ordnungsgemäß begründet wurde, aber beispielsweise die Kappungsgrenze missachtet wurde, wird die Forderung damit nicht ungültig, Sie müssen aber nur den entsprechend reduzierten Betrag zahlen, so dass die Kappungsgrenze eingehalten bleibt. Auf Nebenkosten findet die Kappungsgrenze keine Anwendung. Bei Fragen oder Problemen können Sie sich als Mieter an Ihren örtlichen Mieterverein wenden.