Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt und beschreibt die Nutzung einer fremden Sache, eines fremden Vermögens oder auch eines fremden Rechtsguts, ohne dass die nutznießende Person Eigentümer ist. Größter Unterschied zu anderen Formen der Nutzung fremder Güter (Miete, Wohnrecht, Pacht etc.) ist das Recht, das fremde Gut auch wirtschaftlich zu nutzen, ohne dass der Eigentümer daran beteiligt wird. Am häufigsten wird das Nießbrauchrecht bei Immobilien angewendet, meistens in Form des Vorbehaltsnießbrauchs. Das heißt, dem Verkäufer einer Immobilie wird vertraglich das Recht eingeräumt, diese auch nach dem Verkauf weiter zu nutzen. Das schließt sowohl das lebenslange Wohnrecht als auch das Recht, die Immobilie zu vermieten oder wirtschaftlich zu nutzen, ein. In der Praxis machen oft Eltern von dieser Möglichkeit Gebrauch, um ihren Kindern noch zu Lebzeiten die eigene Immobilie zu schenken und so zum Beispiel die spätere Höhe der Erbschaftsteuer zu reduzieren. Da bei der Schenkung noch der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen wird, reduziert sich auch die Schenkungssteuer deutlich – oder fällt ganz weg.

Durch die Übertragung mit Vorbehaltsnießbrauch behalten die früheren Eigentümer lebenslanges Wohn- und Nutzrecht. Dies kann allerdings auch nur einen Teil der Immobilie umfassen, zum Beispiel eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da das Nießbrauchrecht weder übertrag- noch vererbbar ist, endet es entweder mit Ablauf des Nießbrauchvertrags oder mit dem Tod des Nießbrauchers. Nur beim nachrangigen Nießbrauch geht das Nießbrauchrecht auf einen vorher vertraglich festgelegten neuen Nießbraucher über.

Wie bereits erwähnt, wird besonders häufig das Recht zum Vorbehaltsnießbrauch an einer Immobilie eingeräumt, vor allem, wenn die eigene Immobilie zu Lebzeiten vererbt werden soll. Auf diese Weise lässt sich die Erbschafts- oder Schenkungssteuer deutlich reduzieren. Der frühere Eigentümer behält dabei das Wohn- und Nutzungsrecht, das in der Regel erst mit dem Tod des Schenkenden erlischt.

Beim Zuwendungsnießbrauch wechselt eine Immobilie nicht den Eigentümer. Der Besitzer räumt aber dem Nießbraucher das Recht zur Nutzung der Immobilie ein. Das kann auch zeitlich befristet erfolgen. Solange das Nießbrauchrecht gilt, kann der Nießbraucher die Immobilie beispielsweise auch vermieten und erhält allein die daraus resultierenden Gewinne. Allerdings muss er auch die nötigen Steuern und Instandhaltungskosten tragen, während der eigentliche Eigentümer keine Steuern mehr auf seine Immobilie zahlen muss.

Das Recht auf Nießbrauch kann auch nur für einen Teil einer Immobilie erteilt werden, wie auch eine Immobilie an mehrere Nießbraucher „aufgeteilt“ werden kann. Auch bei Immobilien mit mehreren Eigentümern findet der sogenannte Bruchteilsnießbrauch öfters Anwendung. So kann das Nießbrauchrecht beispielsweise für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erteilt werden. Der Nießbraucher kann dann in dieser Wohnung leben, aber sie auch genauso gut vermieten oder geschäftlich nutzen.

Im Nießbrauchvertrag kann auch festgelegt werden, dass beim Tod des Nießbrauchers das Nutzungsrecht auf eine dritte Person übergeht. In diesem Fall spricht man vom Nachrangigen Nießbrauch. Auch hier geht es häufig um Immobilien, die später vererbt werden sollen. Wer beispielsweise seinen Enkelkindern das eigene Haus unter Einräumung des Nießbrauchs schenkt, kann außerdem festlegen, dass mit dem eigenen Tod das Nießbrauchsrecht an eine andere Person (zum Beispiel Bruder oder Schwester) übertragen wird.

Eine seltenere Form des Nießbrauchsrecht bezieht sich auf die möglichen Einkünfte, die mit einer Immobilie erzielt werden, und wird Quotennießbrauch genannt. Vertraglich wird dabei dem Nießbraucher ein festgelegter Anteil an den erzielten Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie übertragen. Beispielsweise können Eltern, die ein Mehrfamilienhaus besitzen, ihre Kinder am Gewinn aus der Vermietung beteiligen, indem sie ihnen ein Quotennießbrauchrecht für einen Teil der Wohnungen einräumen.