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Nießbrauchrecht


Das Nießbrauchrecht berechtigt, ein Vermögen oder eine Sache, beispielsweise eine Immobilie, zu nutzen, auch im wirtschaftlichen Sinn. Wer zum Nießbrauch berechtigt ist, kann beispielsweise eine Immobilie auch vermieten, ohne deren Eigentümer zu sein. Nur verkaufen darf er sie nicht – die Verfügungsgewalt bleibt also beim Eigentümer. Das Nießbrauchrecht kommt oft zur Anwendung, wenn Eltern ihren Kindern die eigene Immobile zu Lebzeiten vererben wollen, aber diese ansonsten weiter nutzen und bewohnen möchten.

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien


Der Nießbrauch wird durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt und beschreibt die Nutzung einer fremden Sache, eines fremden Vermögens oder auch eines fremden Rechtsguts, ohne dass die nutznießende Person Eigentümer ist. Größter Unterschied zu anderen Formen der Nutzung fremder Güter (Miete, Wohnrecht, Pacht etc.) ist das Recht, das fremde Gut auch wirtschaftlich zu nutzen, ohne dass der Eigentümer daran beteiligt wird. Am häufigsten wird das Nießbrauchrecht bei Immobilien angewendet, meistens in Form des Vorbehaltsnießbrauchs. Das heißt, dem Verkäufer einer Immobilie wird vertraglich das Recht eingeräumt, diese auch nach dem Verkauf weiter zu nutzen. Das schließt sowohl das lebenslange Wohnrecht als auch das Recht, die Immobilie zu vermieten oder wirtschaftlich zu nutzen, ein. In der Praxis machen oft Eltern von dieser Möglichkeit Gebrauch, um ihren Kindern noch zu Lebzeiten die eigene Immobilie zu schenken und so zum Beispiel die spätere Höhe der Erbschaftsteuer zu reduzieren. Da bei der Schenkung noch der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen wird, reduziert sich auch die Schenkungssteuer deutlich – oder fällt ganz weg.

Durch die Übertragung mit Vorbehaltsnießbrauch behalten die früheren Eigentümer lebenslanges Wohn- und Nutzrecht. Dies kann allerdings auch nur einen Teil der Immobilie umfassen, zum Beispiel eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da das Nießbrauchrecht weder übertrag- noch vererbbar ist, endet es entweder mit Ablauf des Nießbrauchvertrags oder mit dem Tod des Nießbrauchers. Nur beim nachrangigen Nießbrauch geht das Nießbrauchrecht auf einen vorher vertraglich festgelegten neuen Nießbraucher über.

Die verschiedenen Formen des Nießbrauchrechts


Wie bereits erwähnt, wird besonders häufig das Recht zum Vorbehaltsnießbrauch an einer Immobilie eingeräumt, vor allem, wenn die eigene Immobilie zu Lebzeiten vererbt werden soll. Auf diese Weise lässt sich die Erbschafts- oder Schenkungssteuer deutlich reduzieren. Der frühere Eigentümer behält dabei das Wohn- und Nutzungsrecht, das in der Regel erst mit dem Tod des Schenkenden erlischt.

Beim Zuwendungsnießbrauch wechselt eine Immobilie nicht den Eigentümer. Der Besitzer räumt aber dem Nießbraucher das Recht zur Nutzung der Immobilie ein. Das kann auch zeitlich befristet erfolgen. Solange das Nießbrauchrecht gilt, kann der Nießbraucher die Immobilie beispielsweise auch vermieten und erhält allein die daraus resultierenden Gewinne. Allerdings muss er auch die nötigen Steuern und Instandhaltungskosten tragen, während der eigentliche Eigentümer keine Steuern mehr auf seine Immobilie zahlen muss.

Das Recht auf Nießbrauch kann auch nur für einen Teil einer Immobilie erteilt werden, wie auch eine Immobilie an mehrere Nießbraucher „aufgeteilt“ werden kann. Auch bei Immobilien mit mehreren Eigentümern findet der sogenannte Bruchteilsnießbrauch öfters Anwendung. So kann das Nießbrauchrecht beispielsweise für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erteilt werden. Der Nießbraucher kann dann in dieser Wohnung leben, aber sie auch genauso gut vermieten oder geschäftlich nutzen.

Im Nießbrauchvertrag kann auch festgelegt werden, dass beim Tod des Nießbrauchers das Nutzungsrecht auf eine dritte Person übergeht. In diesem Fall spricht man vom Nachrangigen Nießbrauch. Auch hier geht es häufig um Immobilien, die später vererbt werden sollen. Wer beispielsweise seinen Enkelkindern das eigene Haus unter Einräumung des Nießbrauchs schenkt, kann außerdem festlegen, dass mit dem eigenen Tod das Nießbrauchsrecht an eine andere Person (zum Beispiel Bruder oder Schwester) übertragen wird.

Eine seltenere Form des Nießbrauchsrecht bezieht sich auf die möglichen Einkünfte, die mit einer Immobilie erzielt werden, und wird Quotennießbrauch genannt. Vertraglich wird dabei dem Nießbraucher ein festgelegter Anteil an den erzielten Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie übertragen. Beispielsweise können Eltern, die ein Mehrfamilienhaus besitzen, ihre Kinder am Gewinn aus der Vermietung beteiligen, indem sie ihnen ein Quotennießbrauchrecht für einen Teil der Wohnungen einräumen.

Vor- und Nachteile des Nießbrauchrechts


Wer eine Immobilie unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs verkauft oder verschenkt, hat als Nießbraucher viele Vorteile. Sie können die Immobilie weiter vermieten und die Einnahmen beispielsweise zur Altersvorsorge nutzen. Egal, ob und wie lange Sie in der Immobilie wohnen, das Recht zur Nutzung der Immobilie erlischt nicht beim Auszug. Vor allem sind Sie auch rechtlich durch das Nießbrauchrecht gut abgesichert. Einer der größten Vorteile ist außerdem die Möglichkeit, die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu reduzieren.

Allerdings tragen Sie als Nießbraucher auch die Verantwortung für die Immobilie und sind steuer- und instandhaltungspflichtig. Außerdem sinkt bei Verkauf der Wert des Kaufpreises, da der Wert des Nießbrauchrechts abgezogen werden muss. Generell ist der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht schwierig; der Nießbrauch lohnt sich vor allem bei Schenkung bzw. vorgezogener Erbfolge. Eigentümer haben meistens wenig von einer Immobilie, solange noch ein Nießbrauchrecht zugunsten einer anderen Person besteht.

Häufige Fragen zum Nießbrauchrecht:


Eine Alternative zum Nießbrauchrecht kann auch das Wohnrecht sein. Dieses lässt sich ebenfalls unentgeltlich vereinbaren. Im Gegensatz zum Nießbrauchrecht beschränkt sich die vertraglich vereinbarte Nutzung der Immobilie jedoch auf das Wohnen. Eine wirtschaftliche Nutzung oder die Vermietung ist nicht vorgesehen. Wie beim Nießbrauch lässt sich auch das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit vereinbaren, vom Verkauf der Immobilie ist es in der Regel ebenfalls nicht betroffen. Beiden Formen der Immobiliennutzung ist gemeinsam, dass sie weder vererbbar noch übertragbar sind.

Wer als Eigentümer einer anderen Person Nießbrauchrecht für seine Immobilie einräumt, ist stark in seinen Möglichkeiten eingeschränkt, über sein Objekt zu verfügen. Da das Nießbrauchrecht auch beim Verkauf bestehen bleibt, ist es meist schwer, einen Käufer für eine solche Immobilie zu finden. Der Wert der Immobilie ist zudem deutlich reduziert. Ein Weiterverkauf kann aber auch vertraglich ausgeschlossen werden, solange der Nießbraucher lebt.

Bei der vertraglichen Vereinbarung zum Nießbrauch wird auch festgelegt, wann das Nießbrauchrecht endet. Häufig gilt das Recht auf Lebenszeit, endet also erst mit dem Tod des Nießbrauchers. Im Fall eines nachrangigen Nießbrauchs übernimmt eine vorher vertraglich festgelegte dritte Person das Recht zum Nießbrauch nach dem Tod des Nießbrauchers. Aber auch ein zeitlich befristetes Nießbrauchrecht ist möglich. Hinzu kommt die Möglichkeit, die Vereinbarung im beiderseitigen Einvernehmen aufzuheben und den Nießbrauch löschen zu lassen. Sowohl der Eigentümer als auch der Nießbraucher müssen hierfür ihren Verzicht auf den weiteren Nießbrauch erklären. Nachdem der Vorgang notariell beglaubigt und ans Grundbuchamt übermittelt wurde, gehen alle Rechte an der Immobilie auf den Eigentümer über.

Der größte Teil der mit der Immobilie verbundenen Kosten muss vom Nießbraucher getragen werden. Dazu zählen die Grundsteuer und kommunale Abgaben, mögliche Hypothekenzinsen, übliche Instandhaltungskosten (Reparaturen und Erneuerungen) und die Versicherungsbeiträge, zum Beispiel für die Brand- oder Unfallversicherung. Der Eigentümer muss dagegen für alle außergewöhnlichen Lasten und Instandhaltungskosten aufkommen, also wenn beispielsweise ganze Gebäudeteile erneuert oder ausgetauscht werden müssen. Da der Eigentümer für den Zeitraum des Nießbrauchs sonst keinen Nutzen aus der Immobilie ziehen kann, können sanierungsbedürftige Immobilien hier zu hohen und unvorhergesehenen Kosten führen.

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