Sanierungsobjekt verkaufen

Jede Immobilie erfordert hin und wieder Bau-, Reparatur- und Verschönerungsmaßnahmen. Ab einem gewissen Alter der Immobilie werden aufwändige Maßnahmen der Instandhaltung sogar zwingend notwendig, um überhaupt die Bewohnbarkeit des Objekts noch zu gewährleisten. Immobilieneigentümer sehen sich früher oder später immer mit der Frage nach Renovierung, Modernisierung oder Sanierung konfrontiert. Aber wo liegen hier eigentlich die Unterschiede?

Eine Renovierung umfasst in der Regel alle Arbeiten, die sich um eine vorwiegend optische Verbesserung der Immobilie drehen, also die eigentliche Bausubstanz kaum oder gar nicht berühren. Dazu können beispielsweise Maler- und Tapezierarbeiten, das Schleifen der Parkettböden oder auch Fassadenarbeiten zählen. Unter Umständen ist aber eine Abgrenzung zu Sanierungsmaßnahmen gar nicht so einfach. So können neue Bodenbeläge sowohl eine Sanierungs- als auch eine Renovierungsmaßnahme darstellen. Üblicherweise fallen aber unter eine Sanierung alle Arbeiten, die mit dem Erhalt der Bewohnbarkeit einer Immobilie verbunden sind, also beispielsweise die Erneuerung von Wasserrohren, ein neues Dach, neue Stromleitungen oder aber auch die Beseitigung von feuchten Wänden nach Schimmelbildung. Mit Modernisierung werden in der Regel hilfreiche Verbesserungen der Bausubstanz oder Infrastruktur bezeichnet, die sich an aktuellen Standards insbesondere des Energieverbrauchs und der Sicherheit orientieren. Typische Beispiele hierfür sind die Dämmung von Wänden, eine verbesserte Heizungsanlage oder Brandschutzmaßnahmen.

Für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, spielen vor allem Aufwand und Kosten sowie der erwartete finanzielle Gewinn eine entscheidende Rolle bei der Planung möglicher Maßnahmen. Steuerrechtlich wird unter anderem zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand unterschieden: Maßnahmen, die zwingend zum Erhalt eines Gebäudes nötig sind, können in der Regel von der Steuer abgesetzt werden, während alle Maßnahmen, die die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie verbessern oder erweitern, nur langfristig abgeschrieben werden und damit vor einem geplanten Verkauf so gut wie gar nicht steuerlich geltend gemacht werden können. Wegen der klar erkennbaren Gewinnabsicht sind die Möglichkeiten des Verkäufers, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten von der Steuer abzusetzen, eher gering.

Nicht selten wechseln sanierungsbedürftige Immobilien als Erbschaft den Eigentümer – in manchen Fällen sogar, ohne dass die Erben damit gerechnet hätten. Bei manchen vererbten Immobilien gelingt es erst nach Jahren, alle Erben ausfindig zu machen. Und dann muss sich die Erbengemeinschaft auch erst mal darauf einigen, was mit dem Objekt passieren soll. Zudem lohnt es sich nicht immer für die potenziellen Erben, das Erbe überhaupt anzunehmen, zum Beispiel wenn die Immobilie verschuldet oder stark belastet ist. Bevor man also das Erbe an einer alten Chemiefabrik samt verseuchtem Gelände antritt, sollte man sich vorher fachliche Unterstützung holen, um sich am Ende nicht massiv zu verschulden. Trotzdem bleibt für ausführliche Gutachten manchmal keine Zeit, da man in der Regel nur sechs Wochen Zeit hat, um das Erbe auszuschlagen.

Etwas einfacher ist es, wenn man Alleinerbe ist und keine Schulden oder Altlasten gegen die Annahme des Erbes sprechen (eine nur teilweise Annahme des Erbes ist fast immer unzulässig). In diesem Fall bedeutet eine geerbte Immobilie meistens einen Gewinn, egal ob man sie selbst bewohnen oder unsaniert oder nach einer Sanierung verkaufen möchte. Trotzdem muss hier viel beachtet werden und es empfiehlt sich die professionelle Unterstützung durch einen Immobilienprofi, beispielsweise einen erfahrenen Makler. Vor jedem weiteren Schritt muss zudem eine Bestandsaufnahme des Objekts durchgeführt und der aktuelle Marktwert bestimmt werden. Im Anschluss daran ist eine Ermittlung des Sanierungsbedarfs notwendig.

Wenden Sie sich als Erstes an einen Immobilienmakler oder Gutachter, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Unsere Makler übernehmen die Immobilienbewertung gerne kostenlos und unverbindlich für Sie. Dafür besichtigen wir Ihr Objekt vor Ort und prüfen Lage und Umgebung, die Bausubstanz, den Energieverbrauch, potenzielle Altlasten und die Ausstattung und deren Zustand. Ohnehin ist es empfehlenswert, sich einen zentralen Ansprechpartner für die Planung der weiteren Schritte zu suchen.

Unsere Makler ermitteln für Sie auch den Sanierungs- und Modernisierungsbedarf der Immobilie. Auch wenn Sie sich dafür entscheiden, das Objekt im unsanierten Zustand zu verkaufen, ist eine möglichst detaillierte Aufschlüsselung und Kostenaufstellung der nötigen Sanierungsmaßnahmen ein entscheidender Vorteil beim Verkauf. Manche Mängel, über die der Käufer vor Verkauf nicht informiert wurde, können sogar rechtliche Folgen haben, auch wenn Sie selbst gar nichts davon wussten. Daher sollten Sie vor dem Verkauf unbedingt die entsprechenden Gutachten in Auftrag geben, um gefährliche Mängel auszuschließen oder gegebenenfalls noch beheben zu können. Wir sind gut vernetzt und kümmern uns gerne für Sie um Energiegutachten, Bodengutachten etc. Außerdem erstellen wir für Sie einen Sanierungsplan, der Ihnen dabei hilft, das weitere Vorgehen zu planen.

Die wichtigste Frage beim Verkauf eines Sanierungsobjekts ist meistens, ob sich die Sanierung vor dem Verkauf lohnt oder ob die Immobilie besser unsaniert verkauft werden sollte. Diese Frage würde sich natürlich nicht so oft stellen, wenn es eine einfache Antwort gäbe – wie immer kommt es auf die Umstände, aber vor allem auch auf die Pläne und Möglichkeiten des Verkäufers an.

Finanzielle Abwägungen sind die eine Sache. Unabhängig vom möglichen Gewinn sollten Sie aber zunächst überlegen, ob Sie sich wirklich selbst um die Immobiliensanierung kümmern wollen. Wenn Sie über gute Kontakte zu Handwerkern verfügen oder einige der Arbeiten auch in Eigenregie qualifiziert durchführen können, können Sie eine Menge Geld sparen und in vielen Fällen lohnt sich der Aufwand auch. Wer allerdings keine Zeit und Nerven für die Planung und Organisation hat, sollte vielleicht besser die Verantwortung gleich abgeben. Das kann in Form des unmittelbaren Verkaufs des Sanierungsobjekts oder durch Bevollmächtigung eines geeigneten Immobilienexperten, der die Organisation der Sanierung für Sie übernimmt, geschehen.

Prinzipiell ist es meistens vorteilhaft, eine sanierungsbedürftige Immobilie noch vor Verkauf zu sanieren. Jeder Kostenplan für eine künftige Sanierung ist immer nur eine Schätzung und das führt bei potenziellen Interessenten zu Unsicherheiten. Solche Ängste vor künftigen Kosten, deren genaue Höhe noch nicht ganz klar ist, können meist nur mit einem entsprechend niedrigeren Verkaufspreis kompensiert werden. Eine frisch sanierte Immobilie, die auf absehbare Zeit keine größeren Kosten verursacht, kann dagegen leichter zu einem Preis verkauft werden, der deutlich höher ist als der Wert vor der Sanierung + Sanierungskosten. Zudem muss noch der psychologische Effekt von Mängeln berücksichtigt werden. Interessenten rechnen anhand der bereits aufgelisteten Mängel oft mit weiteren Problemen, was die Kaufbereitschaft weiter senkt. Allerdings kommt es immer auch individuell auf die jeweilige Immobilie und deren Zustand an. Es gibt derart baufällige Immobilien, bei denen ein Abriss mit anschließendem Neubau günstiger als eine Sanierung ist. Bei manchen Objekten ergibt sich der Wert auch fast ausschließlich aus der Lage, insbesondere in der Innenstadt von Großstädten. Gleichzeitig müssen gegebenenfalls auch denkmalrechtliche Bestimmungen oder Festlegungen im Testament berücksichtigt werden, die die Möglichkeiten des Eigentümers bzw. auch des Käufers einschränken können.

Bei der Entscheidung für oder gegen eine Sanierung vor dem Verkauf der Immobilie kommt es aber letztlich auch auf Ihre Möglichkeiten an. Wenn Sie dringend auf den Verkaufserlös angewiesen sind, kommt eine Sanierung, die sich über Monate hinziehen kann, sicher kaum infrage. Außerdem müssten Sie noch die Kosten für die Sanierung vorschießen, bevor Sie finanziell vom Verkauf profitieren. Mit dem Lagewert des Immobiliengrundstücks als Sicherheit lässt sich zwar in vielen Fällen problemlos ein Kredit zur Finanzierung der Sanierung beantragen, aber seit 2022 sind die Kreditzinsen (und die Baukosten) stark gestiegen, sodass sich die Sanierung für den Verkäufer unter Umständen kaum noch lohnt. Letztlich müssen Sie auch einen Käufer finden, der bereit ist, diese Mehrkosten beim Kauf zu tragen. Insgesamt handelt es sich also immer um eine Einzelfallentscheidung, so wie jede Immobilie auch ein Unikat ist. Unsere Immobilienmakler beraten Sie gerne zu Ihren individuellen Möglichkeiten beim Verkauf.