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Spekulationssteuer: Häufig gestellte Fragen


Ebenso wie private Verkäufe von Wertpapieren gelten Verkäufe von Immobilien als private Veräußerungsgeschäfte und führen zu Steuerveranlagung. Auf Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf müssen damit gemäß dem Einkommenssteuergesetz Steuern gezahlt werden. Hier wird insbesondere die Spekulationssteuer fällig. Fragen zur Spekulationssteuer beantworten wird hier.

Was ist die Spekulationssteuer?


Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Als privates Veräußerungsgeschäft kann für den Verkauf von Grundstücken und Immobilien eine Steuer auf den privaten Veräußerungsgewinn verlangt werden. Grundsätzlich gilt dabei, dass das verkaufte Haus oder Grundstück verkauft wird, um auf eine kurzfristige Wertsteigerung zu spekulieren. In der Regel fällt dabei Einkommenssteuer an, die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet wird.

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer, sondern letztendlich die Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte und ein eher veralteter Begriff. Offiziell heißt die Spekulationssteuer „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“. Das Finanzamt verlangt in diesem Fall bei der Einkommensveranlagung die positive Differenz zwischen den Kosten für die Anschaffung und dem Verkaufspreis. Diese wird zu den sonstigen Einkünften hinzugerechnet, die das zu versteuernde Einkommen ausmachen.

Damit wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuert, aber es ergeben sich auch höherer Einkünfte in der Einkommenssteuerveranlagung. Damit muss letztendlich auf alle Einnahmen ein höherer Prozentsatz an Steuern gezahlt werden. Die Grundlage, nach der sich die Höhe der Spekulationssteuer bemisst, bildet der persönliche Steuersatz.

Die Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf ist dann zu zahlen, wenn die Immobilie oder das Grundstück nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Auch bei sogenannten gemischtgenutzten Immobilien muss anteilig Spekulationssteuer gezahlt werden. Auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil muss in diesem Fall keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Wurde bei einer Eheschließung Gütertrennung vereinbart oder ein Teil einer Immobilie bei der Scheidung einem Ehepartner zugeschrieben, muss dieser ebenfalls Spekulationssteuer bezahlen, wenn das Haus innerhalb von zehn Jahren verkauft wird.

Berechnung der Spekulationssteuer


Bei einer ersten Berechnung stellt man die Kosten für den Kauf bzw. die Anschaffung des Grundstücks oder des Hauses und den Verkaufspreis gegenüber. Das Ergebnis ist der Gewinn aus dem Verkauf, der die Abschreibungen während der Haltedauer erhöht. Die Kosten für die Anschaffung minus Abschreibungen ergeben dann die Grundlage für die Besteuerung.

Von dem so erzielten Gewinn können Kosten für Renovierungsarbeiten, den Notar oder Makler abgezogen werden, die durch den Verkauf entstanden sind. Welche Kosten abgezogen werden, kann ein Steuerberater genauer einschätzen. So wird der zu versteuernde Gewinn reduziert. Der Gewinn muss dann in der Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen ausgewiesen werden, was das gesamte zu versteuernde Gesamteinkommen erhöht. Die Höhe der Steuerlast hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Ein Wertgewinn kann mit Verlusten verrechnet werden, ein Wertverlust aber nicht mit positiven Einnahmen.

Spekulationssteuer bei gewerblichen Immobilien


Bei der steuerlichen Belastung wird ein Unterschied gemacht, ob es sich um einen gewerblichen Immobilienverkauf oder einen privaten Immobilien-Verkauf mit oder ohne Eigennutzung handelt. Gewerbliche Immobilienverkäufer müssen weitere Faktoren beachten. Sie sind in der Regel dazu verpflichtet, Spekulationssteuer zu bezahlen. Um vom Finanzamt als gewerblicher Verkäufer eingestuft zu werden, müssen einige Aspekte erfüllt sein. Dazu gehört die Gewinnerzielungsabsicht mit dem Verkauf, eine gewisse Regelmäßigkeit bei Verkäufen und die Anzahl der verkauften Immobilien pro Jahr. Meist setzt das Finanzamt hier drei oder mehr verkaufte Immobilien im Jahr an. Damit greift die Drei-Objekte-Grenze.

Besitzer von Mehrfamilienhäusern und vermieteten Immobilien müssen beachten, dass sobald drei oder mehr Wohnungen im Jahr verkauft werden, das Finanzamt ebenfalls Spekulationssteuer verlangt, da der Verkäufer in diesem Fall als gewerblicher Verkäufer angesehen wird. Findet der Immobilienverkauf im Ausland statt, gelten die Vorgaben des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem anderen Land.

Soll ein unbebautes Grundstück vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden, sind auf jeden Fall Steuern fällig. Dies gilt für ein Grundstück, auf dem nach dem Erwerb kein Haus gebaut wurde. Dies hat den Hintergrund, dass Grundstücke ohne Gebäude nicht als bewohnbar gelten und daher nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden können. Wurde auf dem Grundstück ein Haus gebaut und vor der Veräußerung vermietet, beginnt die Spekulationsfrist mit dem Kaufzeitpunkt des Grundstücks.

Wie kann die Spekulationssteuer bei einem Hausverkauf oder Grundstücksverkauf vermieden werden?


Ihr Steuerberater kann Sie genauer dazu beraten, wann bei der Veräußerung eines Grundstücks, eines Hauses oder eine Wohnung Steuern vermieden werden können. Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Spekulationssteuer muss nicht bezahlt werden, wenn der Besitzer in den letzten drei Jahren vor dem Hausverkauf zur Eigennutzung bewohnt hat.

Handelt es sich bei dem Haus, dass Sie vor Ende der Spekulationsfrist verkaufen möchten, um eine vermietete Immobilie, könnten Sie die Besteuerung des Verkaufs vermeiden, wenn sie zuvor drei Jahre selbst darin gewohnt haben. Mit dem Verkauf der Immobilie endet in der Regel auch die Finanzierung der Immobilie. Banken können in diesem Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann auf den Gewinn angerechnet werden. Die zu versteuernde Summe wird damit verringert und es muss weniger Spekulationssteuer gezahlt werden. Dies kann bei einem Hausverkauf nach einer Scheidung oder einem Wohnsitzwechsel der Fall sein.

Auch Kosten für Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten der letzten drei Jahre können oft angerechnet werden. So wird der Anschaffungspreis beim Kauf reduziert. Schönheitsreparaturen sind von dieser Regelung ausgenommen. Ein vermietetes Objekt kann jedes Jahr steuerlich abgesetzt werden. Wird ein Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, kann die Abschreibung auf den Veräußerungsgewinn angerechnet werden.

Umgehen lässt sich die Spekulationssteuer unter Umständen auch bei Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen zur Eigennutzung. Ihr Steuerberater kann Sie auch zu den Vorgaben für Wohnungen, die zur doppelten Haushaltsführung verwendet werden, beraten. Hier ist eine Veräußerung dann steuerfrei, wenn die Wohnung im angebrochenen Jahr und in den letzten beiden Jahren bewohnt wurde. War die Immobilie in der Zwischenzeit vermietet, wurde aber im Jahr der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, muss auf den Gewinn aus dem Verkauf keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Welche Spekulationsfrist muss beachtet werden?


Die Spekulationssteuer gilt, wenn ein Haus innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und damit ein Gewinn erzielt wird. Die zehnjährige Spekulationsfrist wurde eingeführt, damit Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien entlastet werden. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, warten Sie am besten die zehnjährige Spekulationsfrist ab, damit der Immobilienverkauf steuerfrei ist. Wenn einer Person eine Immobilie länger als zehn Jahre gehört hat, muss damit keine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf gezahlt werden. Die Spekulationsfrist wird aus den Daten der Kauf- bzw. Verkaufsverträge errechnet.

Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ergibt sich die Spekulationsfrist aus dem Datum des Kaufvertrags, den der Erblasser unterzeichnet hat. Die Rechnung beginnt also nicht mit dem Todestag des Erblassers oder mit dem Tag der Testamentseröffnung. Liegen zwischen dem Datum des ursprünglichen Kaufvertrags und dem Verkauf über zehn Jahre, so muss auf den Verkaufserlös keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Ähnlich wie bei einem geerbten Grundstück oder einer geerbten Immobilie beginnt auch bei einer Schenkung die Frist mit dem ursprünglichen Kaufzeitpunkt. Ist geplant, das geschenkte Haus oder die geschenkte Wohnung zu verkaufen, muss überprüft werden, ob die Zehn-Jahres-Frist bereits verstrichen ist.

Wobei unterstützt Sie Saxowert rund um das Thema Spekulationssteuer?


Wenn Sie ein Grundstück oder Haus verkaufen wollen, beraten wir Sie gerne zu Fragen zur Spekulationssteuer und zur Spekulationsfrist. Welche Kosten dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf zugerechnet werden können oder die Steuerlast reduzieren, sind im Einkommenssteuergesetz § 23 Absatz 3 festgelegt. Sinnvoll ist es auch, vor der Veräußerung einer Immobilie eine Kalkulation zur möglichen Steuer durchzuführen, damit Sie wissen, welche Kosten auf Sie zukommen. Auch hier unterstützten wir Sie gerne.

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