Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird, um kurzfristige Wertsteigerungen zu nutzen. Es handelt sich dabei um die Einkommensteuer auf Verkaufsgewinne aus privaten Geschäften. Das Finanzamt berechnet die Steuer als Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis und addiert sie zu den sonstigen Einkünften. Dies führt zu einer höheren Einkommensteuerbelastung, da der Gewinn aus dem Immobilienverkauf in die Steuerberechnung einfließt und der persönliche Steuersatz angewendet wird. Diese Einkommensteuer wird umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet.

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer, sondern letztendlich die Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte und ein eher veralteter Begriff. Offiziell heißt die Spekulationssteuer „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“. Das Finanzamt verlangt in diesem Fall bei der Einkommensveranlagung die positive Differenz zwischen den Kosten für die Anschaffung und dem Verkaufspreis. Diese wird zu den sonstigen Einkünften hinzugerechnet, die das zu versteuernde Einkommen ausmachen. Diesen Spekulationsgewinn gilt es jedoch zu versteuern, da sich auch höhere Einkünfte in der Einkommensteuerveranlagung ergeben. Damit muss letztendlich auf alle Einnahmen ein höherer Prozentsatz an Steuern gezahlt werden. 

• Haben Sie eine Immobilie erworben und innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkauft, fällt eine Spekulationssteuer für den Veräußerungsgewinn an
• Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom persönlichen Steuersatz
• Versteuern müssen Sie den Veräußerungsgewinn mittels Spekulationssteuer, wenn die Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
• Bei gemischt genutzten Immobilien muss anteilig Spekulationssteuer gezahlt werden
• Bei Gütertrennung oder Scheidung müssen auch Ehepartner Spekulationssteuer zahlen bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren

Bei einer ersten Berechnung stellt man die Kosten für den Kauf bzw. die Anschaffung des Grundstücks oder des Hauses und den Verkaufspreis gegenüber. Das Ergebnis ist der Gewinn aus dem Verkauf, der die Abschreibungen während der Haltedauer erhöht. Die Kosten für die Anschaffung minus Abschreibungen ergeben dann die Grundlage für die Besteuerung.

Von dem so erzielten Gewinn können Kosten für Renovierungsarbeiten, den Notar oder Makler abgezogen werden, die durch den Verkauf entstanden sind. Welche Kosten abgezogen werden, kann ein Steuerberater genauer einschätzen. So wird der zu versteuernde Gewinn reduziert. Der Gewinn muss dann in der Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen ausgewiesen werden, was das gesamte zu versteuernde Gesamteinkommen erhöht. Die Höhe der Steuerlast hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Ein Wertgewinn kann mit Verlusten verrechnet werden, ein Wertverlust aber nicht mit positiven Einnahmen.

Sie sind Eigentümer und möchten wissen, welche Beträge sie trotz der Spekulationssteuer erzielen können oder ob sich das Spekulationsgeschäft für Sie lohnt? Voraussetzung ist die Zehnjahresfrist, weshalb in diesem Kalkulationsbeispiel ein älteres Kaufdatum verwendet wird. 

Angaben zum Grundstück:

• Kaufdatum: 01.01.2015
• Kaufpreis: 200.000 €
• Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten): 220.000 €
• Verkaufdatum: 31.12.2024
• Verkaufspreis: 300.000 €
• Veräußerungskosten (inkl. Maklercourtage): 10.000 €

Berechnung der Spekulationssteuer:

Ergebnis:

Der Spekulationsgewinn für diese Immobilie ist steuerpflichtig, die Spekulationssteuer in diesem Beispiel beträgt 14.000 €. In diesem Beispiel wird eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr verwendet. Die tatsächliche Abschreibung kann jedoch von diesem Wert abweichen. Der persönliche Steuersatz kann je nach Einkommen und Familienstand des Eigentümers variieren.

Beispiel:

Verkauf von drei Objekten innerhalb von fünf Jahren:

• Objekt 1: Gewinn 20.000 €
• Objekt 2: Gewinn 30.000 €
• Objekt 3: Gewinn 40.000 €

Gesamtgewinn: 90.000 €

Steuerpflichtiger Gewinn: 50.000 € (90.000 € - 40.000 €)

Die Spekulationssteuer beträgt: 17.500 € (50.000 € x 35%)

Bei der Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren wird der gesamte Gewinn als Spekulationsgewinn besteuert. In solch einem Fall, spielt es keine Rolle, wann Sie die einzelnen Objekte gekauft haben. Die Haltedauer ist nicht relevant.

Die Spekulationssteuer fällt auch bei einem Teilverkauf an, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) veräußert wird. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der anteilige Gewinn aus dem Teilverkauf. Dieser wird anhand des Verhältnisses von verkaufter Fläche zur Gesamtfläche der Immobilie berechnet.

• Liegt die Haltedauer der Immobilie über der Frist von zehn Jahren, können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Dann fällt sie nicht an. Dabei spielt auch die Nutzungsart keine Rolle. 
• Befindet sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Besitz, wird eine Spekulationssteuer auf den anteiligen Verkaufsgewinn fällig. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist hier eine Steuerbefreiung möglich (bis zu 40.000 € Gewinn pro Person). Bei einer vermieteten Immobilie hingegen ist die volle Spekulationssteuer auf den anteiligen Gewinn fällig.

Beispiel:

• Teilverkauf einer vermieteten Immobilie nach 8 Jahren
• Verkaufsgewinn: 50.000 €
• Verkauftes Verhältnis: 20 %
• Persönlicher Steuersatz: 35 %
• 50.000 € x 0,2 x 0,35 = 7.000 € Spekulationssteuer

Bei einer gemischten Nutzung (teilweise selbst genutzt, teilweise vermietet) erfolgt eine anteilige Aufteilung. Die Renovierungskosten können die Spekulationssteuer reduzieren. Für eine genaue Berechnung der Spekulationssteuer sollten Sie einen Steuerberater für Ihre privaten Veräußerungsgeschäfte konsultieren. Gern stellen wir entsprechende Kontakte her und unterstützen Sie anschließend beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Bei der steuerlichen Belastung wird ein Unterschied gemacht, ob es sich um einen gewerblichen Immobilienverkauf oder einen privaten Immobilien-Verkauf mit oder ohne Eigennutzung handelt. Gewerbliche Immobilienverkäufer müssen weitere Faktoren beachten. Sie sind in der Regel dazu verpflichtet, Spekulationssteuer zu bezahlen. Um vom Finanzamt als gewerblicher Verkäufer eingestuft zu werden, müssen einige Aspekte erfüllt sein. Dazu gehört die Gewinnerzielungsabsicht mit dem Verkauf, eine gewisse Regelmäßigkeit bei Verkäufen und die Anzahl der verkauften Immobilien pro Jahr. Meist setzt das Finanzamt hier drei oder mehr verkaufte Immobilien im Jahr an. Damit greift die Drei-Objekte-Grenze.

Als Besitzer von Mehrfamilienhäusern und vermieteten Immobilien müssen Sie beachten, dass sobald drei oder mehr Wohnungen im Jahr verkauft werden, das Finanzamt ebenfalls Spekulationssteuer verlangt, da Sie in diesem Fall als gewerblicher Verkäufer angesehen werden. Findet der Immobilienverkauf im Ausland statt, gelten die Vorgaben des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem anderen Land.

Soll ein unbebautes Grundstück vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert werden, sind auf jeden Fall Steuern fällig. Dies gilt für ein Grundstück, auf dem nach dem Erwerb kein Haus gebaut wurde. Dies hat den Hintergrund, dass Grundstücke ohne Gebäude nicht als bewohnbar gelten und daher nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden können. Wurde auf dem Grundstück ein Haus gebaut und vor der Veräußerung vermietet, beginnt die Spekulationsfrist mit dem Kaufzeitpunkt des Grundstücks.

Ihr Steuerberater kann Sie genauer dazu beraten, wann bei der Veräußerung eines Grundstücks, eines Hauses oder eine Wohnung Steuern vermieden werden können. Der Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Spekulationssteuer muss nicht bezahlt werden, wenn der Besitzer in den letzten drei Jahren vor dem Hausverkauf zur Eigennutzung bewohnt hat.

Handelt es sich bei dem Haus, das Sie vor Ende der Spekulationsfrist verkaufen möchten, um eine vermietete Immobilie, könnten Sie die Besteuerung des Verkaufs vermeiden, wenn Sie zuvor drei Jahre selbst darin gewohnt haben. Mit dem Verkauf der Immobilie endet in der Regel auch die Finanzierung der Immobilie. Banken können in diesem Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese kann auf den Gewinn angerechnet werden. Die zu versteuernde Summe wird damit verringert und es muss weniger Spekulationssteuer gezahlt werden. Dies kann bei einem Hausverkauf nach einer Scheidung oder einem Wohnsitzwechsel der Fall sein.

Auch Kosten für Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten der letzten drei Jahre können oft angerechnet werden. So wird der Anschaffungspreis beim Kauf reduziert. Schönheitsreparaturen sind von dieser Regelung ausgenommen. Ein vermietetes Objekt kann jedes Jahr steuerlich abgesetzt werden. Wird ein Haus innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, kann die Abschreibung auf den Veräußerungsgewinn angerechnet werden.

Umgehen lässt sich die Spekulationssteuer unter Umständen auch bei Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen zur Eigennutzung. Ihr Steuerberater kann Sie auch zu den Vorgaben für Wohnungen, die zur doppelten Haushaltsführung verwendet werden, beraten. Hier ist eine Veräußerung dann steuerfrei, wenn die Wohnung im angebrochenen Jahr und in den letzten beiden Jahren bewohnt wurde. War die Immobilie in der Zwischenzeit vermietet, wurde aber im Jahr der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, muss auf den Gewinn aus dem Verkauf keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Wenn Sie ein Grundstück oder Haus verkaufen wollen, beraten wir Sie gerne zu Fragen zur Spekulationssteuer und zur Spekulationsfrist. Welche Kosten dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf zugerechnet werden können oder die Steuerlast reduzieren, sind im Einkommensteuergesetz § 23 Absatz 3 festgelegt. Sinnvoll ist es auch, vor der Veräußerung einer Immobilie eine Kalkulation zur möglichen Steuer durchzuführen, damit Sie wissen, welche Verkaufskosten auf Sie zukommen. Auch hier unterstützten wir Sie gerne und sind für Sie tätig als Immobilienmakler in Dresden, als Immobilienmakler in Berlin, als Immobilienmakler in Chemnitz und als Immobilienmakler in Leipzig.