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Spekulationssteuer


Als Spekulationssteuer wird umgangssprachlich die Versteuerung von Einkommen aus Immobilienverkäufen bezeichnet. Die Gewinne aus Privatverkäufen von Immobilien sind in vielen Fällen steuerfrei. Wer aber innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie diese weiterverkauft oder gewerblich mit Immobilien handelt, muss auf den erzielten Gewinn Einkommenssteuer zahlen.

Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften


Immobiliengeschäfte unterliegen prinzipiell der Einkommenssteuer, allerdings gibt es für Privatverkäufe zahlreiche Ausnahmen. Wer zum Beispiel seine Immobilie in drei zusammenhängenden Kalenderjahren selbst genutzt hat, muss beim Verkauf der Immobilie keine Einkommenssteuer bzw. Spekulationssteuer entrichten. Dabei ist nicht der Gesamtzeitraum entscheidend, sondern lediglich die Anzahl der Kalenderjahre. Wer also eine Wohnung verkauft, in der er von Dezember 2020 bis Februar 2022 gewohnt hat, muss auf den Gewinn, der mit dem Verkauf erzielt wurde, keine Steuern entrichten. Als Gewinn gilt dabei die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis abzüglich der Instandhaltungskosten sowie der Kosten für Makler, Notar etc.

Allgemein gilt: Wer eine Immobilie kauft und diese innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft (entscheidend ist das Datum auf den Kaufverträgen), muss auf den erzielten Gewinn Einkommenssteuer zahlen. Die Bezeichnung Spekulationssteuer hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch eingebürgert, weil staatlicherseits davon ausgegangen wird, dass beim Verkauf einer Immobilie innerhalb dieser gesetzten Frist bereits beim Kauf eine Gewinnerzielungsabsicht vorlag. Dies gilt in erster Linie für nicht selbstgenutzte Immobilien, vor allem vermietete Objekte.

Unbebaute Grundstücke, die innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft werden, lassen sich generell nur in Ausnahmefällen von der Spekulationssteuer befreien, da hier die Eigennutzung nicht möglich ist. Hier lassen sich auch kaum Kosten für Instandhaltung und Modernisierungen vom zu versteuernden Gewinn abziehen. Wird das Grundstück in Form eines Tauschvorgangs veräußert, zum Beispiel im Rahmen eines Baulandumlegeverfahrens, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden.

Wer seine Immobilie nur anteilig genutzt hat, muss nicht den gesamten Gewinn beim Weiterverkauf versteuern. Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus fünf Jahre nach Erwerb verkaufen, aber eine Etage, die 30 % der Wohnfläche des Hauses ausmacht, für drei Jahre selbst bewohnten, können Sie den zu versteuernden Gewinn um 30 % reduzieren. Eine Ausnahme bilden betrieblich genutzte Flächen; ein Arbeitszimmer müsste also angerechnet werden. Außerdem gibt es zahlreiche Sonderfälle, die Sie von der Spekulationssteuer befreien können, z. B. wenn es um eine Scheidungsimmobilie geht. Verkauft einer der beiden früheren Partner seinen Anteil an der gemeinsamen Immobilie an den Ex-Partner, beginnt die Frist von zehn Jahren von Neuem. Allerdings reicht bereits der Nachweis über die Eigennutzung durch einen der früheren Partner, um die Spekulationssteuer bei späterem Verkauf zu umgehen. In speziellen Fällen wie diesen sollten Sie sich aber immer an einen erfahrenen Steuerberater wenden.

Möglichkeiten zum Steuersparen


Als Einkommenssteuer richtet sich die prozentuale Höhe der Steuer, die auf den Gewinn aus Immobiliengeschäften erhoben wird, nach dem individuellen Steuersatz des Steuerpflichtigen. Beträgt der Steuersatz z. B. 40 %, müssen auf den erzielten Gewinn auch 40 % Steuern gezahlt werden. Aber es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die letztliche Steuerlast deutlich zu verringern. Wer beispielsweise wegen des Verkaufs seiner Immobilie die für diese abgeschlossene Finanzierung kündigt, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Solche Kosten lassen sich genauso von der Gewinnsumme, die versteuert wird, abziehen wie auch die meisten Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Eigenleistungen fallen allerdings nicht darunter, daher ist es wichtig, für Arbeiten immer Handwerker zu beauftragen und entsprechende Rechnungen vorzulegen. Lediglich die Kosten für Schönheitsreparaturen lassen sich nicht anrechnen. Außerdem können sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstehen, beispielsweise die Kosten für einen Makler oder für den Notar, vom zu versteuernden Gewinn abgezogen werden. Da die „Spekulationssteuer“ als Einkommenssteuer von den individuellen Verhältnissen des Steuerpflichtigen abhängig ist, gibt es noch zahlreiche besondere Situationen, die bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen. Hier hilf im Zweifel ein fachkundiger Steuerberater.

So berechnet sich die Spekulationssteuer


Bei der ersten Kalkulation stellt man den Preis beim Kauf einer Immobilie dem Preis beim Wiederverkauf gegenüber. Die Differenz bildet dann den Gewinn, der versteuert werden muss. Allerdings lassen sich jährlich 2 % des Kaufpreises für Immobilien steuerlich abschreiben, sodass die Gewinnspanne, die der Berechnung zugrunde gelegt wird, wächst. Wenn eine Immobilie nach fünf Jahren verkauft wird, erhöht sich der zu versteuernde Gewinn also um 10 % des ursprünglichen Kaufpreises. Für selbstgenutzten Wohnraum, der nicht unter die Regeln zur Spekulationssteuer fällt,  gilt dies nicht; die anteiligen Abschreibungen erhöhen also nicht die zu versteuernde Summe. Alle Kosten für Instandhaltung oder Renovierung sowie die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf anfallen, verringern ebenfalls den zu versteuernden Gewinn. Am Ende entscheidet die Steuerklasse sowie die Höhe der insgesamt erzielten Einkommen über den Betrag, der im Rahmen der Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Die Regeln zur Steuerprogression führen dazu, dass sich mit einem größeren Einkommen, wozu auch Einnahmen aus Immobiliengeschäften zählen, der individuelle Steuersatz erhöht.

Berechnungsbeispiel für die Höhe der Spekulationssteuer:

Kaufpreis für Mehrfamilienhaus: 600.000 €
Anteil Eigennutzung:30 %
Weiterverkauf:nach 6 Jahren
Summe für Abschreibungen:50.400 € (jährlich 8.400 €)
Verkaufspreis:  800.000 €
Werbungskosten für Verkauf: 10.000 €
Zu versteuernder Gewinn: 180.400 €
Steuersatz: 40 %
Spekulationssteuer:73.600 €

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften:


Wer eine Immobilie durch Schenkung oder als Erbschaft erwirbt, übernimmt alle Rechte und Pflichten der Vorbesitzer. Das gilt auch für die Fristen zur Spekulationssteuer. Wurde die Immobilie vom Erblasser vor fünf Jahren erworben, entfällt die Spekulationssteuer erst bei einem Verkauf nach weiteren fünf Jahren. Wenn das Datum des Kaufs durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurückliegt, kann die Immobilie auch vom Erben sofort verkauft werden, ohne dass die Spekulationssteuer erhoben wird.

Wer gewerblich tätig ist, muss immer Einkommenssteuer zahlen, das gilt natürlich auch auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie beruflich mit Immobilien handeln, wird auf Ihre Gewinne immer Ihr individueller Einkommenssteuersatz erhoben. Um nichts anderes handelt es sich bei der sogenannten Spekulationssteuer. Das Finanzamt definiert die gewerbliche Tätigkeit mit einem Verkauf von mindestens drei Immobilien innerhalb eines Jahres. Wenn Sie also drei Immobilien in einem Jahr verkaufen wollen, müssen Sie für die erzielten Gewinne Einkommenssteuer zahlen, unabhängig davon, wie lange Sie schon in Besitz der Immobilien waren. Bei weniger als drei verkauften Immobilien im Jahr gelten die allgemeinen Regeln zur Spekulationssteuer für Privatverkäufe.

Im Gegensatz zu Aktienverkäufen handelt es sich bei der sogenannten Spekulationssteuer für Immobilien um eine reine Einkommenssteuer, die wie auch bei anderen Einnahmen anhand der persönlichen Verhältnisse und dem individuellen Steuersatz berechnet wird. Für Gewinne aus Aktiengeschäften gilt dagegen ein einheitlicher Steuersatz von 25 % (plus Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer), der Betrag wird als Abgeltungssteuer bezeichnet. Eine Spekulationsfrist, nach der Aktiengewinne steuerfrei werden, gibt es seit 2009 nicht mehr.

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