Schwieriges Erbe: Eine neue Zukunft für ein altes Bauernhaus
Seit zehn Jahren steht das alte Bauernhaus in Leipzig-Zweinaundorf schon leer. Aus der Dachrinne wachsen kleine Birken, der Zaun ist vor lauter Efeu kaum noch zu sehen und in allen Ecken wuchern Brennnesseln. Holger Mißbach* drückt bedächtig das morsche Gartentor auf und seufzt: „Ich kann mich noch gut erinnern, wie ich als Kind hier gespielt habe. Am liebsten am kleinen Teich da hinten unter der Weide.“
Über 40 Jahre ist das jetzt her, das Haus und das Grundstück hat er schon lange nicht mehr betreten.
„Vor zehn Jahren zogen meine Eltern ins betreute Wohnen um, aber ich war schon in den Jahren davor nicht mehr hier. Das Verhältnis zu meinem Vater war ziemlich schwierig. Er ist vor fünf Jahren gestorben. Es war meine Mutter, die mir das Haus jetzt vererbt hat.“
Neben Holger steht Immobilienmakler Dave Blümel, sein Blick wandert prüfend die Fassade entlang Richtung Dach. Er zückt seine Kamera und macht ein paar Fotos. Danach gehen beide über zerbrochene Steinplatten zur Haustür. Holger dreht den Schlüssel im Schloss und rüttelt ein paar Sekunden an der Tür, bis sie ächzend nach innen aufschwingt.
Der Eindruck im Flur ist nicht viel besser. Verstaubt und von Spinnweben bedeckt stehen hier noch mehrere Paar Schuhe, ein alter Staubsauger und einige Kisten. An der Wand hängt ein matter Spiegel mit einem Sprung in der Mitte. Zimmer für Zimmer bietet sich beiden ein ähnliches Bild: Staub, Dreck, Gerümpel, lose Tapete und bröckelnde Wände.
Holger erzählt, dass sein Vater sich immer geweigert habe, das Haus zu vererben oder abzugeben, auch nachdem er sich schon lange nicht mehr selbst darum kümmern konnte. Immer wieder hat er von Kaufangeboten erfahren, die seine Eltern aber abgelehnt hatten. Er weiß, dass sein Vater mit einem Verkauf auch jetzt nicht einverstanden wäre, aber was soll er sonst damit machen?
Die größte Hürde für einen Verkauf ist der Denkmalschutz des Objekts. Die Wohnlage gehört zu den besten im Leipziger Südosten und in den umliegenden Straßen dominieren moderne Ein- und Zweifamilienhäuser. Ein Abriss des Hauses wäre unter rechtlich hohen Hürden vielleicht möglich, aber Holger möchte das Haus gern erhalten. Wenigstens das sei er seinen Eltern, allen Schwierigkeiten zum Trotz, schuldig.
Eine Woche später sitzen Holger und Dave im Leipziger Büro von Saxowert. Dave hat alle Unterlagen, die Holger auftreiben konnte, vor sich.
„Im Großen und Ganzen gibt es jetzt drei Möglichkeiten: Sie können Haus und Grundstück im jetzigen Zustand verkaufen, Sie können es sanieren und dann verkaufen oder Sie sanieren es und vermieten es anschließend beziehungsweise bewohnen es selbst. Alle Möglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile“, erklärt Makler Dave seinem Kunden.
„Ich will es auf jeden Fall verkaufen“, sagt Holger überzeugt. „Aber wenn ich es im jetzigen Zustand verkaufe, wie kann ich dann sicher sein, dass der neue Besitzer nicht doch Wege findet, es abzureißen?“
„Prinzipiell gilt Vertragsfreiheit“, antwortet Dave. „Sie können also vertraglich beim Verkauf eine Pflicht zur Erhaltung vereinbaren. Allerdings kann eine solche Vereinbarung unwirksam werden, wenn der Erhalt des Objekts finanziell nicht tragbar für den neuen Eigentümer ist. Es ist daher in jedem Fall sinnvoll, bereits eine möglichst genaue Kalkulation der Sanierungs- und Erhaltungskosten vorzulegen. Dann können Sie sich entscheiden, ob Sie mit diesem Wissen die Sanierung selbst durchführen oder beim Verkauf transparent über diese Kosten informieren.“
Nachdem Dave mit Holger alle Möglichkeiten samt Für und Wider besprochen hat, erteilt Holger dem Immobilienmakler schließlich eine Vollmacht für alle anstehenden Aufgaben. So kann Dave in den nächsten Wochen in verschiedenen Leipziger Archiven recherchieren, Auskünfte beim Grundbuchamt einholen, alte Baupläne einsehen und sich zur Geschichte des Hauses informieren.
Gebaut wurde es 1811, seit 1907 war es im Besitz von Holgers Familie. Bis zu diesem Zeitpunkt war es noch Teil eines Bauernhofs, bevor durch die zunehmende Urbanisierung der Gegend die umliegenden Felder bebaut wurden. Mit rund 1.100 m² blieb aber bis heute ein recht großes Grundstück erhalten, auf dem die Familie früher Gartenbau betrieb und Hühner, Gänse und einige Ziegen hielt. Dave fand auch heraus, dass im Ostteil des Grundstücks sich bis in die 30er Jahre hinein ein weiteres unterkellertes Gebäude befand. Der Teich im Norden des Grundstücks war außerdem früher größer, was ebenfalls für Bau- und Sanierungsvorhaben von Bedeutung sein könnte. Zwischenzeitlich organisiert der Immobilienmakler noch die Beräumung des Hauses, was von einem älteren Nachbarn misstrauisch beobachtet wird. Dave erklärt seine Arbeit und verweist auf die erhaltene Vollmacht und kann so ein wenig Vertrauen gewinnen. In der folgenden Woche lässt er dann noch einen Energieausweis erstellen, gibt ein Boden- und ein Sanierungsgutachten in Auftrag und prüft alle Auflagen der Denkmalschutzbehörde, um eine objektive Einschätzung zu erhalten.
Dave informiert Holger schließlich telefonisch über den aktuellen Stand: „200.000 bis 250.000 € Sanierungskosten sind natürlich sehr viel Geld. Für diese Summe erhält man andernorts bereits ein Einfamilienhaus aus dem Bestand. Aber hier kommt noch der lagebezogene Wert des Grundstücks hinzu, der ebenfalls bereits ca. 200.000 € beträgt und für die Finanzierung der Sanierung als Sicherheit dienen könnte. Zudem können Sie bei der Sanierung eines Denkmals von staatlicher Förderung profitieren. Stand jetzt könnten Sie aber das sanierte Haus plus Grundstück problemlos für 500.000 € verkaufen, und da sind die zu erwartenden Wertsteigerungen der nächsten Jahre noch nicht einmal berücksichtigt.“
Holger bittet um etwas Bedenkzeit und vereinbart mit Dave einen neuen Termin. Bis dahin will er entscheiden, wie es weitergeht. Zwei Wochen später teilt Holger mit zögerlicher Stimme dem Makler im Leipziger Büro von Saxowert dann seinen Entschluss mit. Mit Unterstützung von Saxowert wäre er bereit, die Sanierung durchführen zu lassen.
Seitdem ist über ein Jahr vergangen. Heute erstrahlt das Bauernhaus in Zweinaundorf wieder in neuem Glanz. Die Ziegel leuchten rot und die frische Farbe der Fensterrahmen glänzt weiß in der Sonne. Der Garten ist ebenfalls kaum wiederzuerkennen. Noch mehr als das Haus strahlt nur Holger Mißbach. Der hat soeben den Vertrag zum Verkauf des Hauses in einem Leipziger Notariat unterzeichnet. 620.000 € zahlen die Käufer, eine Familie mit zwei Kindern, die alle ganz begeistert sind von ihrem neuen Zuhause. Holger kann so wie geplant den Kredit für die Sanierung problemlos zurückzahlen.
„Ein bisschen traurig bin ich schon“, sagt Holger, der zusammen mit Immobilienmakler Dave zur Übergabe gekommen ist. „Ich hätte nicht gedacht, dass mir das Haus noch einmal so ans Herz wächst. Aber ich habe ja bereits mit meiner Frau ein Haus in Naumburg und noch einmal umziehen kommt für mich nicht infrage. Aber es ist toll, dass das Haus unserer Familie hier eine neue Zukunft hat. Und das verdanke ich vor allem Saxowert, die mich wirklich bei jedem Problem unterstützt haben.“
Dave Blümel ist ebenfalls mehr als zufrieden. „Was die Zeitspanne und die Unterstützung angeht, war das hier natürlich mehr als ein gewöhnlicher Auftrag. Aber ein guter Immobilienmakler muss flexibel sein und letztlich hat vor allem unsere enge Vernetzung mit vielen anderen Branchen dafür gesorgt, dass wir die Anliegen unseres Kunden so optimal umsetzen konnten. Und das Ergebnis kann sich wirklich in jeder Hinsicht sehen lassen.“
* Name geändert
