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Marktbericht Grundstücke Dresden


Dresden liegt weiter im Trend. Auch die Nachfrage nach Grundstücken in der sächsischen Landeshauptstadt wurde durch die Coronapandemie kaum gebremst und mittlerweile sind wieder deutliche Preissteigerungen bemerkbar. Dennoch sind die Bodenpreise in Dresden noch immer niedriger als in vielen westdeutschen Städten. Wir zeigen Ihnen die neuesten Entwicklungen am Grundstücksmarkt und werfen einen Blick in die Zukunft.

Aktuelle Lage am Dresdner Grundstücksmarkt


Die befürchteten Preiseinbrüche am Immobilienmarkt während der Pandemie blieben weitestgehend aus, im Gegenteil, vor allem bei Bauland für Wohnimmobilien stiegen die Verkaufspreise weiter deutlich. Seit 2019 wurde ein durchschnittlicher Anstieg der Bodenrichtwerte um 30 % verzeichnet, im Geschosswohnungsbau waren es sogar 40 %. Hier liegt der aktuelle Durchschnitt für gute Lagen bei 680 €/m² und für mittlere Lagen bei 500 €/m². Weniger stark stiegen die Preise für Gewerbegrundstücke – seit 2019 wurde ein durchschnittliches Wachstum von 16 % beobachtet. Hier bremste vor allem die unsichere wirtschaftliche Lage den Preisanstieg. Die Spannbreite ist aber groß und reicht von 30 €/m² in Rossendorf bis zu 380 €/m² im verkehrsgünstig gelegenen Gewerbegebiet Kaditz. Am teuersten sind Grundstücke in allen Teilbereichen erwartungsgemäß in der Innenstadt. Hier gab es allerdings kaum Preissteigerungen, die Bodenpreise stagnieren vielmehr auf hohem Niveau. So kosteten Grundstücke im Bereich „Prager Straße Nord“ 2021 wie auch schon 2019 im Schnitt 4.700 €/m². Hauptgrund sind vor allem pandemiebedingte Unsicherheiten und die damit verbundene sinkende wirtschaftliche Bedeutung der Innenstädte.

Wie in anderen deutschen Großstädten ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern sowie nach Bauland für den individuellen Wohnungsbau weiter sehr hoch; 2021 betraf mehr als die Hälfte aller Kauffälle von baureifen Grundstücken Bauland für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Immer mehr Eigentumswohnungen  werden verkauft. Angesichts der begrenzten Platzkapazitäten und Wohnflächen steigen die Bodenpreise seit Jahren kontinuierlich an. In Dresden kosteten Grundstücke für freistehende Einfamilienhäuser 2021 13 % mehr als im Vorjahr und 26 % mehr im Vergleich zu 2019. Im Schnitt müssen also derzeit 340 €/m² gezahlt werden. Insgesamt betrug 2021 der Anteil unbebauter Grundstücke am Gesamtumsatz weniger als 10 %, was in etwa den Zahlen der Vorjahre entspricht. Während der Gesamtumsatz auf dem Grundstücksmarkt mit 203 Mio. € sich gegenüber dem Vorjahr kaum veränderte, sank der Flächenumsatz um 9 % – mit anderen Worten: Die Grundstückspreise stiegen innerhalb eines Jahres durchschnittlich um 9 %. Eine Alternative zu den immer höheren Bodenwerten und -preisen in Dresden bieten Städte und Gemeinden im Umland, aber auch hier steigt der Druck am Immobilienmarkt. In beliebten Gemeinden wie Moritzburg (390 €/m²) oder Radebeul (413 €/m²) werden die Dresdner Durchschnittspreise mittlerweile sogar übertroffen. Vergleichsweise günstige Grundstücke kann man beispielsweise noch in Freital (173 €/m²), Heidenau (206 €/m²) oder Ottendorf-Okrilla (209 €/m²) finden.

Grundstückswert ermitteln in Dresden


Sie möchten herausfinden, was Ihr Grundstück in Dresden wert ist? Dresden ist bekannt für seine beeindruckende Architektur und kulturellen Highlights und bietet auch ein lebhaftes Immobilienumfeld. Eine Immobilienbewertung ist in dieser historischen Stadt ebenso entscheidend wie eine Grundstücksbewertung. Als Sachverständige berücksichtigen wir verschiedene Faktoren bei einer Wertermittlung:

  • Lage: Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Ein Grundstück im Herzen von Dresden, in der Nähe von Sehenswürdigkeiten oder verkehrsgünstig gelegen, kann einen höheren Wert haben als ein abgelegeneres.
  • Größe und Beschaffenheit: Die Grundstücksgröße und Grundstücksfläche inklusive aller Quadratmeter und die Topografie des Grundstücks spielen eine zentrale Rolle. Flache Grundstücke könnten für Bauherren attraktiver sein als stark abfallende oder unebene.
  • Bodenrichtwert prüfen: In Dresden werden regelmäßig Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertzonen veröffentlicht. Diese geben einen Durchschnittswert für Grundstückspreise in einer bestimmten Region an und können als Anhaltspunkt dienen.
  • Vergleichspreise einholen: Vergleichen Sie andere Grundstückskauf Angebote. Dies gibt Ihnen ein Gefühl für eine realistische Verkaufspreisempfehlung.
  • Erschließungszustand betrachten: Ein voll erschlossenes Grundstück, an das Wasser, Strom und andere wichtige Versorgungsleitungen angeschlossen sind, wird oft höher bewertet als ein nicht erschlossenes.
  • Mögliche Bebauung prüfen: Der Bebauungsplan der Stadt Dresden gibt Aufschluss darüber, welche Art von Bauvorhaben auf dem Grundstück zulässig ist. Ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus errichtet werden kann, hat möglicherweise einen höheren Wert als eines, das nur für ein Einfamilienhaus vorgesehen ist.
  • Professionelle Bewertung: Eine Bewertung durch einen professionellen Gutachter oder Sachverständigen bietet eine genaue und verlässliche Einschätzung unter Berücksichtigung der aktuellen Grundstücksmarktberichte.

Als Immobiliengutachter berechnen wir Ihren Grundstückswert anhand verschiedener Faktoren wie zum Beispiel dem Bodenwert oder dem Baujahr. In unser Gutachten beziehen wir uns auf durchschnittliche Quadratmeterpreise für den Grundstücksverkauf. In der Auswertung ermitteln wir den Wert für Ihr Objekt jedoch ganz individuell. Ihr Grundstück ist mit Immobilien bebaut? Auch diese berücksichtigen wir gern in einer Immobilienbewertung. Ob Häuser, Wohnungen oder gewerbliche Objekte - bei saxowert berechnen wir Ihnen faire Kaufpreise. Als Makler finden wir die passenden Kaufinteressenten und sorgen für einen reibungslosen Ablauf des Grundstücksverkaufs.

Ausblick


Auch wenn der Bevölkerungszuwachs sich zuletzt etwas verlangsamt hat, bleibt Dresden auch weiterhin eine der beliebtesten Großstädte Deutschlands. Für Unsicherheiten sorgte vor allem die Coronapandemie, aber alle Prognosen gehen von einem weiteren Bevölkerungswachstum aus. Im Jahr 2035 wird die Einwohnerzahl der sächsischen Landeshauptstadt dann, je nach Prognose, zwischen 583.000 und 592.000 betragen. Damit bleibt auch die Nachfrage nach Wohnraum und Bauland hoch. Auch das wirtschaftliche Potenzial in Dresden ist groß. Schon jetzt hat sich der Großraum Dresden als „Silicon Saxony“ international einen Namen in Sachen Halbleitertechnik, Mikroelektronik und Softwaretechnologie gemacht. Auch Handel und Logistik profitieren von der Nähe zu den aufstrebenden osteuropäischen Märkten. Noch nicht absehbar sind allerdings die weiteren Auswirkungen von Kriegen und der damit verbundenen wirtschaftlichen Verwerfungen in Europa.

Insgesamt muss also auch in Dresden mit einem weiteren Anstieg der Grundstückspreise gerechnet werden, wobei langfristig die Preissteigerungen etwas nachlassen dürften. Schon jetzt haben sich beispielsweise die Kaufpreise von Wohn- und Gewerbeimmobilien von den Mieten weitgehend entkoppelt. Die Mietrenditen sinken und der Trend geht in Richtung Wohneigentum. Das hat auch Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt, wo bereits jetzt in Spitzenlagen die Preise kaum noch steigen. Dennoch bleibt Dresden ein stabiler Standort. Mit größeren Einbrüchen am Immobilienmarkt ist hier in nächster Zeit kaum zu rechnen, zumal die Gefahr von Immobilienblasen in Deutschland generell recht niedrig ist. Dazu tragen auch die strengen Vergabekriterien für Kredite sowie hohe Baustandards bei. Stärkere Zuwachsraten sind zudem im Umland zu erwarten, denn besonders die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau bleibt für absehbare Zeit auf hohem Niveau.

Grundstücke in den Dresdner Stadtbezirken


Wünschen Sie weitere Auskünfte über die Ermittlung von Hauspreisen und Grundstückswerten für einzelne Stadtteile? Als Immobilienmakler kennen wir diese wie unsere Westentasche und verkaufen Häuser und Wohnungen in diesem Gebiet. Auch die Ermittlung der Hauspreise oder Grundstückswerte übernehmen wir als erfahrene Makler. Daher liefern wir Ihnen gern einen ausgewerteten Überblick über die Grundstückspreise in einzelnen Stadtbezirken.

Der Stadtbezirk Altstadt umfasst neben der barocken Altstadt sowie den durch moderne Wohn- und Geschäftshäuser geprägten Innenstadtquartieren auch die Stadtteile Friedrichstadt und Johannstadt mit zahlreichen Mietshäusern aus der Gründerzeit. In den zentralen Geschäftslagen der Innenstadt wurden die Bodenrichtwerte 2022 mit bis zu 4.950 €/m² angegeben, in Johannstadt sind die Grundstückspreise mit zum Teil sogar unter 500 €/m² (für den Geschosswohnungsbau) noch recht niedrig. Mit 110 Baufertigstellungen im Jahr 2020 war hier die Bautätigkeit im stadtweiten Vergleich zuletzt besonders hoch.

Der Stadtbezirk Blasewitz ist bekannt für repräsentative Villen und ansprechend sanierte, freistehende Mehrfamilienhäuser. Neben dem Stadtteil Blasewitz umfasst er noch Tolkewitz, Gruna, Seidnitz sowie große Teile von Striesen. Die teuersten Grundstücke findet man hier in Blasewitz (1.500 €/m²) und im Umfeld des Großen Gartens in Striesen (1.400 €/m²). Gruna und Seidnitz gehören dagegen mit aktuellen Bodenrichtwerten zwischen 300 und 500 €/m² zu den günstigeren Standorten in Dresden, besitzen aber durch ihre Nähe zum Stadtzentrum viel Potenzial.

Zum südwestlichen Stadtbezirk Cotta gehören neben dem gleichnamigen Stadtteil noch Briesnitz, Leutewitz und Gorbitz sowie die beliebten Viertel Naußlitz und Löbtau. Hier bieten zahlreiche freistehende Mehrfamilienhäuser und eine gut ausgebaute familienfreundliche Infrastruktur perfekte Bedingungen zum Wohnen und Leben. Mit aktuellen Bodenrichtwerten um 750 €/m² für den Geschosswohnungsbau sind die Grundstückspreise dennoch moderat. Deutlich günstigere Bedingungen bieten Gorbitz und Briesnitz mit durchschnittlichen Grundstückspreisen von 200 bis 300 €/m².

Der Stadtbezirk Klotzsche, zu dem auch die berühmte Gartenstadt Hellerau gehört, ist für seine vielen herausragenden Wohnlagen bekannt. Durch die Entfernung zum Zentrum sind die Grundstückspreise hier dennoch niedriger als in vielen anderen Dresdner Stadtteilen. Für den Geschosswohnungsbau betragen die Bodenrichtwerte meistens noch deutlich unter 500 €/m², im individuellen Wohnungsbau verbreitet zwischen 200 und 300 €/m².

Der Stadtbezirk Leuben ist relativ weit vom Stadtzentrum entfernt, bietet aber gute elbnahe Wohnlagen, vor allem in Laubegast und Kleinzschachwitz. Hier sind die aktuellen Bodenrichtwerte mit 390 bis 640 €/m² am höchsten. Leuben bietet dagegen auch für den individuellen Wohnungsbau noch recht günstige Grundstücke mit durchschnittlich 200 bis 300 €/m². In Großzschachwitz können auch Unternehmen von niedrigen Grundstückspreisen für Gewerbeflächen profitieren (aktuell 60 €/m²).

Zum Stadtbezirk Loschwitz gehören die besten und auch berühmtesten Lagen Dresdens, darunter der Weiße Hirsch und Pillnitz. In den Villenvierteln am Elbhang kosten Grundstücke im individuellen Wohnungsbau zum Teil deutlich über 800 €/m², allerdings ist Bauland hier auch rar gesät. Für den Geschosswohnungsbau spielt vor allem Bühlau eine Rolle, wo die Bodenrichtwerte mit 500 bis 750 €/m² etwas über dem Dresdner Durchschnitt liegen.

Der Stadtbezirk Neustadt umfasst auch die Stadtteile Leipziger Vorstadt und Radeberger Vorstadt und hat sein Erscheinungsbild in den letzten zwanzig Jahren völlig gewandelt. Der heute bei Touristen, Studenten und Familien gleichermaßen beliebte Stadtteil ist durch seine vielfältige Kunst- und Kulturszene sowie unzählige gastronomische Angebote geprägt. Die Immobilienpreise sind hier besonders rasant gestiegen – nur in der Altstadt sind die Bodenrichtwerte noch höher. Für ein Grundstück im Geschosswohnungsbau muss man hier verbreitet mit mehr als 1.000 €/m² rechnen, rund um die Königstraße und die Hauptstraße beträgt der Bodenrichtwert aktuell sogar 2.500 €/m².

Auch der Stadtbezirk Pieschen wurde zuletzt immer beliebter. Vor allem in den elbnahen Gebieten, aber auch in Trachenberge und am Wilden Mann stiegen die Immobilienpreise stark. Für Grundstücke im Geschosswohnungsbau sollte man hier mit Quadratmeterpreisen zwischen 500 und 800 € rechnen. Deutlich günstigere Grundstückspreise findet man in Übigau und Kaditz, wo die Bodenrichtwerte aktuell verbreitet unter 300 €/m² liegen. Das Gewerbegebiet Mickten/Kaditz gehört zu den besten Gewerbestandorten in Dresden, die Preisspanne für Gewerbegrundstücke reicht hier mittlerweile von 130 bis 380 €/m².

Im Südwesten von Dresden liegt der Stadtbezirk Plauen mit den Stadtteilen Südvorstadt, Räcknitz, Coschütz und Gittersee. So vielseitig wie die Wohnlagen, so unterschiedlich sind hier auch die Grundstückspreise. Vor allem Plauen und Teile der Südvorstadt gehören heute zu den beliebtesten Wohnlagen in Dresden und ziehen vor allem viele Familien an. Wer hier bauen will, muss verbreitet mit Grundstückspreisen zwischen 500 und 900 €/m² rechnen, in Uninähe sogar mit bis zu 1.400 €/m². Deutlich günstiger sind Grundstücke mit durchschnittlich 200 bis 300 €/m² am Stadtrand in Coschütz oder Gittersee.

Bei Prohlis denken die meisten an DDR-Hochhäuser, aber der gleichnamige Stadtbezirk umfasst auch Strehlen, Reick, Niedersedlitz, Leubnitz-Neuostra und Lockwitz. Besonders die beiden letztgenannten Stadtteile sind von guten Wohnlagen mit Einfamilienhäusern und viel Grün geprägt. Mit Bodenrichtwerten zwischen 230 und 490 €/m² können die Grundstückspreise hier aber durchaus als moderat bezeichnet werden. Besonders günstig sind Grundstücke in Prohlis und Reick. Mit durchschnittlich 90 €/m² für Gewerbeflächen bietet der Stadtbezirk auch gute Bedingungen für Firmen.

Die am Rand des Dresdner Stadtgebiets gelegenen, nach 1999 eingemeindeten Ortschaften Weixdorf, Langebrück, Schönfeld-Weißig, Altfranken, Cossebaude und Mobschatz verfügen überwiegend über dörfliche Lagen. Grundstücke für den Geschosswohnungsbau spielen hier kaum eine Rolle, dafür ist hier Bauland für Einfamilienhäuser besonders gefragt. In besonders dörflichen Lagen liegt der Bodenrichtwert sogar noch unter 100 €/m², ansonsten verbreitet zwischen 100 und 300 €/m². Gerade in Autobahnnähe bieten gut erschlossene Gewerbegebiete außerdem optimale Standortbedingungen für Firmen, vor allem in Weixdorf, Altfranken und Cossebaude. Die Preisspanne für Gewerbegrundstücke reicht hier von 45 bis 160 €/m².

(* Pflichtfeld)

(v.l.n.r) Willi Weickert, Dave Blümel, Christoph Vogelsang, Erik Hausmann