Immobilienmarktbericht Dresden

Dresden hat sich in den letzten zwanzig Jahren als stabiler Wirtschaftsstandort etabliert und gehört zu den wachstumsstärksten Großstädten Deutschlands. Vor allem in der High-Tech- und Softwarebranche machte sich die sächsische Landeshauptstadt international einen Namen – schon lange ist der Großraum Dresden auch als „Silicon Saxony“ bekannt. Nachdem die Bevölkerungszahl während der Corona-Pandemie vorübergehend sank, stieg sie in den letzten zwei Jahren wieder kräftig an. 570.000 Menschen leben derzeit in Dresden und auch in den nächsten Jahren wird mit einem weiteren Bevölkerungszuwachs gerechnet. Während die Arbeitslosenrate noch vor 15 Jahren bei mehr als 11 % lag, hat sie sich seit 2018 bei 5,5–6 % eingependelt. Gleichzeitig stieg die Kaufkraft pro Kopf auf derzeit 24.769 € und damit 91,2 % des bundesdeutschen Durchschnitts. Trotz Pandemie und Energiekrise hält die positive Entwicklung der Stadt insgesamt weiter an.

Für eine hohe Anziehungskraft sorgt nicht nur die wirtschaftliche Entwicklung Dresdens, sondern auch die vielfältige Bildungs- und Kulturlandschaft. Derzeit sind knapp 40.000 Studierende an einer der Dresdner Hochschulen eingeschrieben, der größte Teil von ihnen an der Technischen Universität, der einzigen Eliteuniversität der Neuen Bundesländer. Zahlreiche renommierte Forschungseinrichtungen wie das Fraunhofer Institut arbeiten sowohl eng mit den Hochschulen als auch namhaften Unternehmen zusammen. Manche Stadtteile wie die Neustadt oder das Hechtviertel sind sehr studentisch geprägt, aber auch viele junge Familien schätzen die lockere Atmosphäre dort. Nicht zuletzt ist aber Dresden mit seiner barocken Altstadt und weltbekannten Kulturinstitutionen wie der Semperoper oder dem Festspielhaus Hellerau auch ein internationaler Touristenmagnet.

Auf dem Immobilienmarkt sorgte die positive Entwicklung der Stadt lange für eine rege Bautätigkeit, die aber dennoch kaum mit dem steigenden Bedarf nach Wohnraum mithalten konnte. Vor allem im gehobenen Bereich entstanden insbesondere in zentraler Lage zahlreiche neue Wohnungen, während im mittleren und unteren Preissegment die Nachfrage das Angebot in den meisten Stadtteilen überstieg. Seit Mitte der 2000er Jahre stiegen die Preise für Immobilien in Dresden stark an und für über ein Jahrzehnt galt die Stadt als einer der lohnendsten Standorte für Immobilieninvestitionen in Deutschland. Zunehmende Sättigungseffekte, vor allem aber die Corona-Pandemie und die wirtschaftlichen Folgen des russischen Kriegs gegen die Ukraine bremsten diese Entwicklung aus. Wir überall in Deutschland sind auch am Dresdner Immobilienmarkt längst die Folgen der stark gestiegenen Zinsen sowie Bau- und Energiekosten zu spüren.

Wir zeigen Ihnen die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt in Dresden. Dabei greifen wir unter anderem auf die Informationen des Dresdner Gutachterausschusses zurück. Dieser wertet transparent und unabhängig alle Verkaufsdaten am Immobilienmarkt aus und stellt sie regelmäßig der Öffentlichkeit sowie den Marktteilnehmern zur Verfügung. Auf Basis der Verkaufsdaten werden außerdem die jährlichen Bodenrichtwerte für die Stadt festgelegt.

In den letzten Jahren wurden in Dresden immer weniger Immobilien verkauft. Das ist nach den Jahren des Immobilienbooms zwischen 2010 und 2018 auch wenig verwunderlich: Besonders die Mieten konnten mit den schnell steigenden Preisen nicht Schritt halten und die Renditeerwartung sank. Aber auch das Angebot an Immobilien am Markt wurde zunehmend kleiner. Der hohe Wohnungsleerstand, der noch vor zwanzig Jahren das Stadtbild prägte, ist längst kein Thema mehr. Die Nachfrage nach Immobilien blieb hingegen hoch und sorgte für weiter steigende Preise. Dieser Entwicklung konnte auch die Corona-Pandemie wenig anhaben – bereits 2021 wurde wieder ein Umsatz von mehr als 2,6 Mrd. Euro am Dresdner Immobilienmarkt verzeichnet und damit 2019 knapp übertroffen. Dank niedriger Zinsen für Kredite blieben Immobilieninvestitionen trotz gesunkener Renditeerwartung weiterhin attraktiv.

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine sorgte innerhalb kürzester Zeit für starke wirtschaftliche Verwerfungen, die auch den Immobiliensektor in Deutschland trafen. Die stark gestiegenen Energiekosten hatten in nahezu allen Branchen einen kräftigen Preisanstieg zur Folge, aber auch viele Rohstoffe, insbesondere für die Baubranche, verteuerten sich wegen Lieferengpässen und Sanktionen. Die Europäische Zentralbank erhöhte schließlich schrittweise den Leitzins, um die hohe Inflation einzudämmen. Der Immobilienmarkt wird von der aktuellen wirtschaftlichen Lage also gleich doppelt getroffen: Zum einen bremsen die stark gestiegenen Baukosten den Wohnungsneubau, weil sich die Investitionen nicht mehr rechnen oder sich Familien schlicht nicht mehr den Bau eines Eigenheims leisten können. Zum anderen sind die Zinsen für Kredite so hoch, dass eine Immobilienfinanzierung für viele Interessenten plötzlich unmöglich geworden ist. Die logische Folge sind sinkende Nachfrage und sinkende Preise am Markt. Das lässt sich auch in Dresden beobachten: Mit insgesamt 4.368 Transaktionen wurden 2022 ca. 23 % weniger Kauffälle verzeichnet als im Vorjahr, auch der Gesamtumsatz ging um 315 Mio. Euro zurück und betrug nur noch 2,3 Mrd. Euro. Zum ersten Mal seit 15 Jahren sanken die Immobilienpreise in mehreren Teilmärkten. Besonders bei Baugrundstücken und Eigentumswohnungen lässt sich aktuell ein deutlicher Rückgang der Kauffälle, aber auch der Preise feststellen.

Insgesamt 81 unbebaute Grundstücke wurden 2022 in Dresden verkauft, das sind weniger als 50 % im Vergleich zum Vorjahr. Entsprechend fiel auch der erzielte Umsatz von 203 Mio. Euro (2021) auf 87,7 Mio. Euro – ein Rückgang von 57 %. Die durchschnittlichen Kaufpreise sanken im zweiten Halbjahr 2022 leicht von 500 €/m² auf 495 €/m² (bei Baugrundstücken für Einfamilienhäuser) bzw. von 890 €/m² auf 880 €/m² (bei Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser) gegenüber der ersten Jahreshälfte. Der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke insgesamt (inklusive Gewerbegrundstücke) beträgt in Dresden aktuell (Stand März 2023) 430 €/m², vor einem Jahr waren es noch 446 €/m² – auch hier wird nach einem starken Preisanstieg zwischen 2020 und 2022 in diesem Jahr erstmals ein Preisrückgang sichtbar.

Auch bei den offiziellen Bodenrichtwerten ist in Kürze mit einer entsprechenden Anpassung zu rechnen. Aktuell geben die Portale der Stadt Dresden und des Freistaats Sachsen noch die Daten vom 1.1.2022 und damit vom Allzeithoch der Dresdner Grundstückspreise an. Zu den teuersten Lagen gehört erwartungsgemäß das Stadtzentrum. In den besten Lagen der Prager Straße wurde der Bodenrichtwert Anfang 2022 mit bis zu 4.950 €/m² angegeben, rund um den Neumarkt betrug er immerhin noch 4.100 €/m². Aber auch das Barockviertel in der Inneren Neustadt gehört zu den teuersten Lagen der Stadt – hier lag der Bodenrichtwert 2022 bei 2.500 €/m². Außerhalb des Stadtzentrums sind die Grundstückspreise in Teilen der Äußeren Neustadt, in der Leipziger Vorstadt, in Blasewitz, in Striesen und in der Südvorstadt am höchsten, der Bodenrichtwert betrug hier 2022 zwischen 1.000 und 2.000 €/m².

Zwar machte sich die wirtschaftliche Lage auch am Teilmarkt der bebauten Grundstücke bemerkbar und sorgte dafür, dass sich der massive Preisanstieg der vergangenen Jahre nicht fortsetzte, aber die Zahl der Transaktionen und der Umsätze blieb im Vergleich zum Vorjahr immerhin nahezu konstant. So wurden für das Jahr 2022 insgesamt 824 Erwerbsvorgänge verzeichnet (2021: 833), der erzielte Umsatz lag mit 1,46 Mrd. Euro knapp über dem Vorjahreszeitraum (2021: 1,43 Mrd. Euro). Vor allem bei Mehrfamilienhäusern gingen die Verkaufszahlen im Lauf des Jahres jedoch deutlich zurück, während die Zahl der verkauften Einfamilienhäuser stabil blieb.

In den Verkaufsstatistiken werden Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser in Dresden zusammengefasst – im letzteren Fall handelt es sich meistens um Wohnhäuser, bei denen das Erdgeschoss gewerblich genutzt wird. Nicht nur die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser sank im Lauf des Jahres 2022 deutlich (64 Transaktionen im zweiten Halbjahr gegenüber 98 im ersten), auch die erzielten Quadratmeterpreise gingen zurück. Betrug der durchschnittliche erzielte Quadratmeterpreis bei Geschossbauten im ersten Halbjahr 2022 noch 2.780 €, waren es im zweiten Halbjahr nur noch 2.485 €/m² – ein Rückgang um ca. 11 %. Der Markt für Geschossbauten ist damit am stärksten von den Auswirkungen der Energie- und Wirtschaftskrise betroffen, in keinem anderen Teilmarkt war der Preisrückgang stärker. Allerdings stiegen die Preise zuvor stark an, sodass sie aktuell noch immer über dem Niveau von 2021 (im Schnitt 2.380 €/m² Wohn- und Nutzfläche) liegen.

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist besonders eng mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage verbunden. Sinkt die Konjunktur, wirkt sich das auch auf die Nachfrage nach Gewerbeflächen aus. Für Ostdeutschland prognostiziert das ifo Institut eine leichte Rezession – die Wirtschaftsleistung liegt 2023 voraussichtlich 0,2 % unter dem Vorjahreswert. Besonders im Baugewerbe setzt sich der negative Trend fort, hier sank die Wirtschaftsleistung bereits 2022 um 3,8 % und für 2023 wird mit einem weiteren Rückgang um 5,1 % gerechnet. Auch wenn die Daten zu den aktuellen Entwicklungen am Markt für Gewerbeimmobilien in Dresden noch sehr unvollständig sind, fand auch in diesem Bereich der starke Preisanstieg der vergangenen Jahre ein Ende. Bei Büroflächen sank der Flächenumsatz beispielsweise um 28 %, während die Mieten erstmals seit 8 Jahren stagnieren. Aktuell liegt die Durchschnittsmiete am Büromarkt bei 12,10 €/m², in Spitzenlagen werden 17,50 €/m² erzielt. Insgesamt bleibt der Umsatz von Gewerbeflächen auf einem niedrigen Niveau. Sobald sich die wirtschaftliche Lage wieder stabilisiert, ist zumindest von einem kräftigen Anstieg der Gewerbemieten auszugehen, da insbesondere bei Büroflächen die Leerstandsrate mit 2,4 % weiterhin sehr gering ist.

Vergleichsweise robust zeigte sich der Markt für Einfamilienhäuser (inklusive Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Townhäuser), aber auch hier wurden insbesondere in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 Preisrückgänge verzeichnet. In der ersten Jahreshälfte wurden hier 148 Kauffälle registriert, in der zweiten Hälfte waren es mit 153 ähnlich viele Transaktionen. 2021 wurden allerdings noch 370 Einfamilienhäuser verkauft und damit 19 % mehr als im folgenden Jahr. Der durchschnittliche erzielte Kaufpreis sank dagegen von 4.155 €/m² auf 3.880 €/m², 2021 wurde noch mit einem Durchschnittspreis von 4.330 €/m² ein historischer Höchstwert in Dresden erreicht. Für eine Doppelhaushälfte wurden 2022 im Schnitt 535.000 € fällig. Moderne Einfamilienhäuser und Townhäuser erzielen erwartungsgemäß die höchsten Preise – für nach 1992 gebaute Häuser betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2022 ca. 5.400 €.

Die gründerzeitlichen Villenviertel Blasewitz, Loschwitz und der Weiße Hirsch sind weit über die Stadtgrenzen Dresdens hinaus bekannt und wurden nach 1990 größtenteils aufwändig und denkmalgerecht saniert. Nicht nur Familien schätzen die üppig ausgestatteten Villen und die großen Grundstücke, auch viele Unternehmen nutzen die repräsentativen Adressen als Firmensitz. Aber auch in Top-Lagen wie Loschwitz registrierte man in den letzten Monaten deutlich fallende Preise, im Durchschnitt werden hier aktuell 4.000 €/m² fällig. Für neugebaute oder umfassend sanierte Villen sollte man allerdings eher mit einem Kaufpreis in siebenstelliger Höher rechnen. Etwas günstigere Möglichkeiten für Interessenten bieten die Stadtteile Klotzsche, Striesen und Strehlen.

Eigentumswohnungen spielen am Immobilienmarkt in Großstädten eine besonders wichtige Rolle. Mit 3.130 Erwerbsvorgängen und damit 72 % aller Immobilientransaktionen ist das auch in Dresden nicht anders. Dennoch ist der Bereich Wohn- und Teileigentum von den aktuellen wirtschaftlichen Schwierigkeiten besonders stark betroffen – 2021 wurden noch 3.975 Transaktionen registriert. Auch der mit Eigentumswohnungen erzielte Gesamtumsatz sank um 24 % auf 728 Mio. Euro. Nachdem die Preise für Wohneigentum bis 2022 kontinuierlich anstiegen, konnte im Lauf des letzten Jahres erstmals ein Rückgang verzeichnet werden. Lag im ersten Halbjahr 2022 der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung bei 3.545 €/m², waren es im zweiten Halbjahr nur noch 3.180 €/m². Lediglich beim Erstverkauf von Neubauwohnungen konnte eine Preissteigerung von 7 % auf 5.795 €/m² verzeichnet werden, allerdings ging die Zahl der Kauffälle gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 um 74 % zurück. Den größten Anteil der Transaktionen machte der Weiterverkauf von Eigentumswohnungen aus, hier wurden insgesamt 1.258 Fälle registriert. Der durchschnittliche Verkaufspreis blieb mit 2.940 €/m² nahezu unverändert. Auch auf dem Wohnungsmarkt finden sich die teuersten Angebote in Loschwitz und Blasewitz. Im Schnitt kostet dort eine Wohnung derzeit 3.540 €/m² bzw. 3.220 €/m². Etwas günstigere Angebote findet man vor allem in Stadtrandlagen, z. B. in Cotta oder Leuben mit durchschnittlich 2.445 €/m².

Typisch für Dresden ist eine heterogene Stadtstruktur mit sehr unterschiedlichen Vierteln, die eine jeweils sehr individuelle Dynamik und Bevölkerungszusammensetzung auszeichnet. So sind beispielsweise die Äußere Neustadt, Pieschen, Löbtau und die Friedrichstadt durch gründerzeitliche Mietshäuser und eine vergleichsweise junge Bevölkerung geprägt, während Familien und ältere Menschen den Dresdner Osten (Laubegast, Blasewitz, Strehlen, Gruna, Leuben, Kleinzschachwitz) mit seinen Mehrfamilienhäusern und grünen Straßenzügen schätzen. Besonders in der Altstadt, die vor allem durch die Stadtentwicklung nach 1945 über viel Platz und Freiflächen verfügte, wurde in den letzten Jahren in großem Umfang gebaut. Zahlreiche Wohnungen im gehobenen Preissegment konnten allerdings nicht vermietet werden, weil es nicht genügend zahlungskräftige Interessenten gab, und so stieg der Leerstand vorübergehend an. Dass sich Preise und Mieten voneinander zunehmend entkoppelten, wurde auch an der Renditeerwartung deutlich: Aktuell beträgt die Mietrendite in Dresden im Schnitt nur noch 3,44 % und liegt damit unter dem bundesdeutschen Durchschnitt von 3,89 %. Renditen über 5 % können vor allem noch in Stadtrandlagen erzielt werden, z. B. in Weixdorf, Cotta, Cossebaude oder Weißig.

Auch wenn sich das Wachstumstempo verlangsamt hat, gilt Dresden noch immer als einer der dynamischsten Standorte auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Bevölkerung wird in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter zunehmen und so wird auch vorerst die Nachfrage nach Wohnraum kaum gebremst werden. Größter Unsicherheitsfaktor ist aber die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Voraussichtlich bis 2024 wird die Europäische Zentralbank den Leitzins noch weiter anheben, um die Inflation einzudämmen; der Höhepunkt könnte im Frühjahr oder Sommer mit einem Leitzins von 3,75 % oder sogar 4 % erreicht werden. Für viele potenzielle Anleger lohnt sich angesichts der hohen Zinsen für Kredite der Kauf einer Immobilie kaum. Wer jedoch bereits über das nötige Kapital verfügt und nicht auf Kredite (bzw. nur kleine Kreditsummen) angewiesen ist, hat in den nächsten Jahren gute Chancen auf lukrative Immobiliengeschäfte – solange keine wirtschaftliche Trendwende in Sicht ist, ist auch mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen. Langfristig bietet vor allem der Büro- und Logistikmarkt großes Potenzial, denn die Vernetzung Dresdens mit dem aufstrebenden osteuropäischen Markt wird weiter zunehmen.