Immobilienmarktbericht Berlin

Lange lag die deutsche Hauptstadt im Dornröschenschlaf. Die deutsche Teilung und die wirtschaftlichen Schwierigkeiten in den 90er Jahren hinterließen Arbeitslosigkeit, Leerstand, Verfall und Abwanderung. Noch während mit dem Umzug von Parlament und Regierung aus Bonn die Weichen für den Aufschwung gestellt wurden, erreichte die Einwohnerentwicklung mit weniger als 3,4 Mio. Menschen einen neuen Tiefpunkt. Seitdem ging es jedoch spürbar aufwärts. Berlin wurde wieder zu einem internationalen Handels- und Verwaltungszentrum und zog nicht nur Touristen, sondern auch innovative und kreative Köpfe aus aller Welt an. Die Berliner Kreativszene und Digitalwirtschaft sind Motoren der erfolgreichen Entwicklung der Stadt und genießen weltweite Anerkennung. So ist Berlin auch einer der wichtigsten Standorte für Start-ups in Deutschland und seit Jahren fließen mehr als zwei Drittel des deutschen Wagniskapitals in die Hauptstadt. Kein Wunder also, dass die Bevölkerung seit Jahren wieder kontinuierlich wächst. Mittlerweile leben in Berlin ca. 3,7 Mio. Einwohner und bis 2040 könnte die Stadt sogar die Grenze von 4 Mio. Einwohnern überschreiten. Zugleich sank zwischen 2005 und 2019 die Arbeitslosenquote in Berlin von 19 % auf unter 8 %, bevor Corona-Pandemie und Wirtschaftskrise für einen vorübergehenden Anstieg sorgten. Aktuell beträgt die Kaufkraft pro Kopf 24.683 Euro und hat damit nahezu den Bundesdurchschnitt (24.807 Euro) erreicht – arm ist Berlin schon lange nicht mehr. In einigen Gemeinden des Berliner Umlands liegt die durchschnittliche Kaufkraft pro Kopf sogar weit über dem bundesdeutschen Niveau.

Mit den sich bessernden Zukunftsprognosen setzte auf dem Berliner Immobilienmarkt in den 2000er Jahren ein regelrechter Boom ein. Top-Immobilien waren zunächst oftmals noch zum Schnäppchenpreis zu haben, aber die hohe Nachfrage sowohl nach Anlageimmobilien als auch nach Wohnraum ließ die Preise schnell steigen. Innerhalb von zehn Jahren verdoppelten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wie auch für Einfamilienhäuser, bei Mehrfamilienhäusern verdreifachten sich die Preise sogar. Auch wenn die Mieten ebenfalls deutlich anstiegen, konnten sie mit den rasant steigenden Immobilienpreisen nicht mithalten – die Renditeerwartung sank. Für Unsicherheit sorgten auch politische Regulierungsversuche wie die Mietpreisbremse und der Mietendeckel. Dennoch blieb der Berliner Immobilienmarkt durch die hohen Wachstumsprognosen relativ stabil, selbst die Corona-Pandemie sorgte nur für eine kurzzeitige Abschwächung des allgemeinen Preisanstiegs, besonders bei Gewerbeimmobilien. Wesentlich stärkere Auswirkungen auf die Berliner Immobilienbranche hat dagegen der Krieg Russlands gegen die Ukraine und die damit verbundenen politischen und wirtschaftlichen Folgen in Europa.

Der Berliner Gutachterausschuss informiert regelmäßig und transparent über die aktuelle Lage am Immobilienmarkt in Form von Immobilienmarktberichten und Analysen, die Anbietern, Käufern und anderen Marktteilnehmern zur Verfügung gestellt werden. Auf Basis der erhobenen Marktdaten werden auch die jährlichen Bodenrichtwerte für Berlin festgelegt.

Nach einem vorübergehenden leichten Rückgang im Jahr 2020 übertraf die Zahl der Immobilientransaktionen 2021 sogar das Jahr 2019. Knapper Wohnraum und eine anhaltend hohe Nachfrage trieben die Preise für Immobilien in Berlin weiter in die Höhe. Während der Wohnungsleerstand in der Hauptstadt vor 20 Jahren noch über 5 % lag, beträgt er seit 2017 weniger als 1 % und liegt damit sogar deutlich unter der am Markt angestrebten Fluktuationsreserve von 2–3 %. Trotz der sinkenden Renditen blieben Immobilieninvestitionen angesichts niedriger Zinsen für Kredite weiterhin vergleichsweise attraktiv. So wurde 2021 ein Rekordumsatz von 23,86 Mrd. Euro am Berliner Immobilienmarkt erzielt.

Ihr vorläufiges Ende fand diese Entwicklung mit dem russischen Angriff auf die Ukraine und der folgenden Energie- und Wirtschaftskrise. Fast alle Wirtschaftsbranchen hatten mit den hohen Energiekosten zu kämpfen und schnell stiegen überall die Preise. Um die rasante Inflation unter Kontrolle zu bekommen, erhöhte die Europäische Zentralbank schrittweise den Leitzins. Damit stiegen die Kosten für Geldanleihen wiederum massiv. Die Immobilienbranche leidet also gleich doppelt unter der aktuellen Situation. Nicht nur führen die hohen Preise für Energie und Rohstoffe zu deutlich höheren Baukosten, auch die Zinsen für Kredite stiegen gleichzeitig stark. Viele Interessenten konnten sich plötzlich weder den Kauf einer Immobilie noch den Bau eines Hauses leisten. Die daraus resultierende sinkende Nachfrage führt wiederum zu sinkenden Preisen am Immobilienmarkt. 2021 wurden in Berlin noch 27.271 Immobilientransaktionen registriert, 2022 waren es 21.586 – ein Rückgang um 21 %. Noch deutlicher ist der Trend beim Geldumsatz zu sehen: Nach dem Rekordumsatz im Vorjahr (23,86 Mrd. Euro) wurden 2022 nur noch 17,31 Mrd. Euro und damit 27 % weniger als 2021 umgesetzt. Besonders im vierten Quartal wurde bei fast allen Immobilienarten ein markanter Preisrückgang verzeichnet, der am deutlichsten bei Grundstücken und Gewerbeimmobilien ausfiel.

2022 wurden in Berlin 798 unbebaute Grundstücke verkauft, im Vorjahr waren es noch 1.081. Der Flächenumsatz sank hingegen nur leicht von 311 ha auf 303 ha und auch der Geldumsatz konnte sogar das Vorjahresniveau übertreffen – 2021 betrug der erzielte Umsatz 1,57 Mrd. Euro, 2022 waren es 1,63 Mrd. Euro. Tatsächlich bildet der Blick aufs gesamte Jahr die Preisentwicklung am Grundstücksmarkt jedoch nur unzureichend ab. Nach einem starken Anstieg im ersten Halbjahr setzte im 3. und 4. Quartal ein deutlicher Preisrückgang ein. Mit durchschnittlich 620 €/m² liegen die Preise für Bauland bei Ein- und Zweifamilienhäusern mittlerweile unter dem Niveau von Ende 2021.

Auch die 2023 für Berlin festgelegten Bodenrichtwerte entsprechen deshalb weitgehend denen von 2022 und zeigen nur sehr geringfügige Steigerungen. Erwartungsgemäß finden sich die teuersten Lagen im Bezirk Mitte. Im Bereich von Potsdamer Platz und Charlottenstraße werden die Bodenrichtwerte mit bis zu 20.000 €/m² und entlang der Tauentzienstraße und des Kurfürstendamms sogar mit 23.000 €/m² angegeben, aber auch außerhalb des Stadtzentrums liegen die Richtwerte verbreitet bei über 10.000 €/m². Außerhalb der City finden sich in Friedrichshain-Kreuzberg (Bodenrichtwerte bis zu 15.000 €/m²), im Nollendorfkiez (bis zu 12.000 €/m²) und in Charlottenburg (ebenfalls bis 12.000 €/m²) die teuersten Grundstücke.

Auch bei bebauten Grundstücken wurde 2022 ein deutlicher Rückgang der Transaktionen und des Gesamtumsatzes verzeichnet. Wurden 2021 noch 4.049 bebaute Grundstücke verkauft, waren es im darauffolgenden Jahr 3.483. Wesentlich stärker war der Rückgang beim Geldumsatz, der von 13,75 Mrd. Euro (2021) auf 8,95 Mrd. Euro (2022) und damit um 35 % sank. Verantwortlich für diese Entwicklung ist nicht zuletzt ein starker Preisrückgang bei Wohn- und Geschäftshäusern – der durchschnittliche Quadratmeterpreis sank hier von 2.800 auf 2.300 Euro. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stagnierten hingegen bei ca. 4.600 €/m².

Entsprechend dem allgemeinen Trend sanken 2022 auch die Verkaufszahlen für Mehrfamilienhäuser sowie für Wohn- und Geschäftshäuser um 23 %, der erzielte Umsatz sank sogar um 52 % von 7,46 Mrd. Euro auf 3,63 Mrd. Euro. Hauptverantwortlich für diese Entwicklung waren die sinkenden Preise und Flächenumsätze von Wohn- und Geschäftshäusern. Nachdem sich die Preise in den letzten zehn Jahren fast vervierfachten (für neugebaute Wohn- und Geschäftshäuser wurden hier 2021 zum Teil mehr als 16.000 €/m² gezahlt), sind die Auswirkungen der wirtschaftlichen Lage in diesem Bereich besonders stark. Im Schnitt wurden für Geschossbauten im Bezirk Mitte 2022 ca. 4.700 €/m² gezahlt, in Charlottenburg, Wilmersdorf und Zehlendorf waren es 3.000 €/m². Vergleichsweise günstig waren die Preise für Mehrfamilienhäuser bzw. Wohn- und Geschäftshäuser in den Stadtteilen Neukölln, Wedding und Treptow mit durchschnittlich ca. 2.000 €/m².

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist besonders eng mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage verbunden. Unsichere Prognosen und eine sinkende Konjunktur bedeuten meist auch eine geringere Nachfrage nach Gewerbeflächen. Für 2023 rechnet das ifo Institut mit einer leichten Rezession – die Wirtschaftsleistung wird voraussichtlich um 0,1 % gegenüber dem Vorjahr sinken, in der Baubranche wird der Rückgang mit –2,2 % sogar deutlich stärker ausfallen. Entsprechend der allgemeinen Lage am Immobilienmarkt wurde in Berlin auch ein Rückgang der Verkaufszahlen für Gewerbeimmobilien verzeichnet. 2021 wurden hier noch 123 Büro- und Geschäftshäuser verkauft, 2022 waren es 92 Kauffälle. Ähnlich stark fiel der Rückgang des Geldumsatzes aus, der von 2,90 Mrd. Euro auf 2,14 Mrd. Euro sank (–26 %). Besonders auffällig war der Rückgang des Flächenumsatzes, der von 70,8 auf 33,1 ha (–53 %) sank. Trotzdem stiegen die Mieten am Büro- und Logistikmarkt zunächst weiter an, was vor allem auf das aktuell sehr begrenzte Angebot an vorhandenen Flächen zurückzuführen ist. Für Logistikimmobilien betrug die durchschnittliche Miete in Berlin 2022 6,50 €/m², ein Plus von 4,8 % gegenüber dem Vorjahr. Büroflächen wurden Ende 2022 durchschnittlich für 28,50 €/m² vermietet (1 % mehr als 2021), die Spitzenmiete in Top-Lagen stieg auf 44 €/m².

Auch auf dem Markt für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Townhäuser in Berlin waren die Verkaufs- und Umsatzzahlen 2022 rückläufig, wenn auch nicht so stark wie in anderen Teilmärkten, da die Nachfrage in diesem Bereich weiter sehr hoch ist. 2022 wurden insgesamt 2.400 Verkaufsfälle (2021: 2.712) registriert, ein Minus von 12 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig sank der erzielte Umsatz von 1,90 Mrd. Euro auf 1,71 Mrd. Euro, ein Rückgang um 10 %. Im Jahresvergleich stieg der mittlere Kaufpreis dennoch um 8 % auf 712.500 €, was vor allem auf Preissteigerungen im ersten und zweiten Quartal 2022 zurückzuführen ist. Aber auch in der zweiten Jahreshälfte sanken die Kaufpreise nur leicht – im Gegensatz zum Markt für Baugrundstücke ist die Lage bei Ein- und Zweifamilienhäusern etwas stabiler und die Preise stagnieren derzeit bei durchschnittlich 4.600 €/m² Wohnfläche. Sollte die unsichere wirtschaftliche Lage jedoch anhalten, könnten Anbieter ihre abwartende Haltung aufgeben und für sinkende Preise sorgen. Bei neugebauten Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Lage etwas schlechter. Hier wurde 2022 gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang um 33 % bei den Verkaufszahlen und um 42 % beim Geldumsatz registriert. Im Jahresvergleich stiegen die mittleren Preise leicht um 5 %, aber auch hier ist der Anstieg vor allem auf die erste Jahreshälfte 2022 zurückzuführen.

Villenviertel wie Charlottenburg, Dahlem, Zehlendorf und Lichterfelde sind weit über die Stadtgrenzen Berlins hinaus bekannt. Vor allem der Südwesten der deutschen Hauptstadt gehört mit seinen grünen Wohnquartieren und vielen kleinen und großen Seen zu den beliebtesten, aber auch teuersten Teilen Berlins. Zwar werden die Kaufdaten zu Villen vom Gutachterausschuss nur in den ausführlichen Marktreporten aufgeführt, aber die gut erhaltenen und prächtigen Villen im Westteil der Stadt führen oft die Preisliste für Ein- oder Mehrfamilienhäuser an. In Grunewald und Schmargendorf liegen die Preise aktuell bei bis zu 13.000 €/m² Wohnfläche, aber auch in Dahlem oder am Schlachtensee sind Quadratmeterpreise von deutlich über 10.000 € üblich. Hier liegen die Angebotspreise für Villen in Top-Lagen aktuell bei 7–10 Mio. Euro. 2021 wurde die teuerste Villa sogar für 12,5 Mio. Euro verkauft. Etwas günstigere Villen kann man beispielsweise in der Wilhelmstadt im Bezirk Spandau mit Preisen von ca. 6.000 €/m² finden.

Auf dem Berliner Immobilienmarkt spielen wie in anderen Großstädten auch Eigentumswohnungen eine besonders große Rolle. Rund drei Viertel aller Immobilientransaktionen entfallen auf diesen Bereich und so wurden hier 2022 insgesamt 17.305 Kauffälle verzeichnet, davon 315 in Form von Paketverkäufen. Gegenüber dem Vorjahr ging damit die Zahl der Transaktionen um 22 % zurück, auch der Geldumsatz sank um 20 % auf 6,73 Mrd. Euro, das entspricht 39 % aller am Berliner Immobilienmarkt erzielten Umsätze. Entsprechend dem Geldumsatz sank auch der Flächenumsatz um 24 %. Das bedeutet aber, dass es zumindest im Jahresvergleich 2022 noch einen leichten Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr gab. Aber auch in diesem Fall werden die fallenden Preise des zweiten Halbjahrs 2022 noch nicht ausreichend in der Jahresbilanz abgebildet. Mit durchschnittlich 4.400 €/m² liegen die Preise für Eigentumswohnungen aktuell bereits wieder unter dem Schnitt von 2021. Die fallenden Preise sind eine Reaktion der Anbieter auf die abwartende Haltung vieler Interessenten. Besonders im dritten und vierten Quartal 2022 ging die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stark zurück. Die Zahl der auf dem Wohnungsmarkt angebotenen Wohnungen liegt hingegen bereits seit Jahren konstant bei ca. 500. Bei neugebauten Eigentumswohnungen sind bis jetzt kaum Preisrückgänge beobachtet worden, allerdings stagnieren die Preise schon seit dem ersten Quartal 2022 bei ca. 8.500 €/m²

Berlin ist im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Metropolen weniger auf ein dominierendes Stadtzentrum ausgerichtet, wenn auch in den letzten Jahren Berlin-Mitte stark an Bedeutung gewonnen hat. Typisch für Berlin ist vielmehr die diverse Kiezstruktur mit vielen lokalen Zentren, was auch auf dem Immobilienmarkt oft zu großen Unterschieden auf relativ kleinem Raum führt. Viertel wie Charlottenburg, Kreuzberg, Friedrichshain oder Prenzlauer Berg stehen in ihrer Bedeutung Berlin-Mitte oft kaum nach und verfügen jeweils über ein ganz eigenes Flair. Auch wenn die Nachfrage nach Immobilien 2022 in ganz Berlin zurückgegangen ist, gibt es nach wie vor lokale Schwerpunkte auf dem Immobilienmarkt. So gewinnt seit einigen Jahren das lange Zeit etwas vernachlässigte Spandau an Bedeutung. Zwischen 2020 und 2021 stieg hier die Zahl der Wohnungsverkäufe um 62 %, während im selben Zeitraum die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen um 37 % zulegten. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser sind im Bezirk Spandau besonders gefragt, spielen aber auch in Reinickendorf sowie den südlichen Teilen der Bezirke Tempelhof und Neukölln eine große Rolle. Die höchsten Angebotsmieten werden in Berlin-Mitte, in Tiergarten, Kreuzberg, Friedrichshain und Charlottenburg verzeichnet (derzeit zwischen 17 und 30 €/m²), die günstigsten Wohnungen findet man in Spandau (derzeit im Schnitt 9,80 €/m²). Trotz stark gestiegener Mieten konnten die Mietpreise bei weitem nicht mit dem rasanten Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren mithalten. So sanken die Mietrenditen kontinuierlich, im Berliner Durchschnitt liegt die Mietrendite derzeit bei ca. 3 % und damit bereits deutlich unter dem deutschlandweiten Mittel von 3,89 %. Renditen über 4 % werden mittlerweile nur noch in Randvierteln wie Mahlsdorf, Rahnsdorf und Bohnsdorf erzielt.

Verglichen mit anderen europäischen Metropolen bleibt Berlin zwar eine hochdynamische Stadt, aber dennoch stellen die aktuelle wirtschaftliche Lage, zunehmende Sättigungseffekte bei Immobilieninvestitionen sowie politische Regulierungsversuche und die damit verbundenen Unsicherheiten den Immobilienmarkt vor einige Probleme. Auf lange Sicht wird sich die Stadtpolitik den Schlingerkurs der vergangenen Jahre jedoch nicht leisten können, denn schon jetzt fehlen zehntausende Wohnungen in der Stadt und der Zuzug nach Berlin hält weiter an. Es ist daher damit zu rechnen, dass die Stadt der Baubranche unter die Arme greift oder selbst den Wohnungsbau vorantreibt. Davon unabhängig bleibt der Immobilienmarkt natürlich auch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Zur Eindämmung der aktuellen Inflation erhöht die Europäische Zentralbank seit 2022 schrittweise den Leitzins. Experten gehen davon aus, dass erst im Frühling oder Sommer 2024 bei einem Leitzins von 3,75 % oder sogar 4 % der Höhepunkt dieser Maßnahmen erreicht sein wird. Das heißt, dass auch die Zinsen für Kredite weiter steigen werden, was vor allem potenzielle Käufer von Wohneigentum, aber auch Investoren trifft. Wer dagegen nicht auf Kredite angewiesen ist, weil er über ausreichend Kapital verfügt, kann sogar von der aktuellen Lage profitieren und hat die Chance auf lohnende Immobiliengeschäfte. Sobald sich die Lage wieder stabilisiert, ist mit schnell steigenden Preisen und Nachholeffekten zu rechnen. Auch in Zukunft wird Berlin eines der wichtigsten Zentren Europas bleiben und mit der Nähe zu den aufstrebenden Märkten Osteuropas sogar noch an wirtschaftlicher Bedeutung hinzugewinnen.

Wir sind Ihr Immobilienmakler Berlin, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.