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Bodenrichtwerte Berlin: Wie viel ist Ihr Grundstück wert?


Es ist kaum überraschend, dass die Grundstücke in Berlin einen kontinuierlichen Wertanstieg erleben. Wer in der Vergangenheit die Möglichkeit genutzt hat, in den Berliner Immobilienmarkt zu investieren, kann sich glücklich schätzen. Möchten Sie wissen, wie viel Ihr Grundstück heute wert ist, ist der Bodenrichtwert ein guter Anhaltspunkt dafür. Wir verraten Ihnen, wie sich der Bodenrichtwert in Berlin ermitteln lässt und wie sich die Grundstückspreise in den Berliner Bezirken entwickeln. 

Was bedeutet der Bodenrichtwert?


Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert für Grundstückswerte. Er gibt an, welcher durchschnittlicher Wert (in Euro) für ein Grundstück gilt. Dieser Wert wird pro Quadratmeter berechnet und bezieht sich auf Grundstücke, die nicht bebaut sind. Das jeweilige Gebiet, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht, wird in begrenzte Bodenrichtwertzonen unterteilt, welche im städtischen Bereich oft in die jeweiligen Stadtteile oder Stadtviertel gegliedert werden - so auch in Berlin.

Welche Funktion hat der Bodenrichtwert?


Mithilfe der Bodenrichtwerte möchte der Gutachterausschuss Transparenz auf dem Immobilienmarkt schaffen. Mit dem ermittelten Bodenrichtwert kann der Verkehrswert eines Grundstücks besser eingeschätzt werden, um schließlich dessen realistischen Marktpreis zu bestimmen.  

Dies ist sowohl für Käufer als auch für Eigentümer relevant, denn beide Parteien sind an dem Verkaufspreis interessiert, der sich mit dem Grundstück erzielen lässt - besonders dann, wenn das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann, da es keine aktuellen Vergleichswerte für die Bewertung gibt. 

Außerdem ist der Bodenrichtwert für die Behörden eine Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Das Finanzamt ermittelt daraus einen Einheitswert für die jährliche Grundsteuer und bestimmt die Steuerlast bei Erbschaft und Schenkung auf Basis des Wertes.

Somit ergeben sich mehrere Möglichkeiten für die Nutzung der Bodenrichtwerte:

  • Hausverkauf 
  • Hauskauf
  • Steuerliche Bemessungsgrundlage
  • Vermögensverwaltung bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung  

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?


Für die präzise Ermittlung sollten die Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone in Art und Nutzung größtenteils übereinstimmen. Hierbei werden repräsentative und wertbeeinflussende Merkmale eines Grundstücks herangezogen, welches als Richtwertgrundstück für die jeweilige Region gilt.

Solche wertbeeinflussenden Faktoren sind zum Beispiel:

  • Entwicklungszustand: Inwiefern ist Grundstück für bauliche Nutzung bereit?
  • Erschließungszustand: Ist Grundstück mit Verkehrs- und Versorgungsanlagen verbunden?
  • Lage
  • Tragfähigkeit des Bodens
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Umwelteinflüsse - z.B. Einfall des Sonnenlichts
  • Entfernung zu größeren Straßen

Der Bodenrichtwert wird dann aus dem Durchschnitt der tatsächlichen Grundstücks-Kaufpreise ermittelt, die in den jeweiligen Bodenrichtwertzonen in einer bestimmten Zeitspanne durch Verkäufe erzielt wurden. Der errechnete Preis stellt den reinen Grundstückswert dar und wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Ist das Grundstück jedoch bebaut, werden die Werte so angepasst, als ob es unbebaut wäre. 

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?


Erhoben werden die Werte von dem dafür zuständigen Gutachterausschuss (nach § 196 des BauGB). Dabei handelt es sich um ein Gremium, welches aus einem Zusammenschluss von Immobiliensachverständigen besteht. Dieses selbstgeführte Gremium wertet alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge der letzten Zeit aus und handelt dabei unabhängig. 

Die sogenannten Kaufpreissammlungen werden dem Gutachterausschuss durch Notare zur Verfügung gestellt und sind unerlässlich für die Ermittlung des Bodenrichtwertes. Die Bodenrichtwerte müssen spätestens alle zwei Jahre bestimmt werden. In größeren Städten, wie Berlin werden sie jedoch einmal im Jahr erhoben. Die Bodenrichtwerte von Berlin werden jeweils am 1. Januar aktualisiert.

Wo erscheinen die Bodenrichtwerte?


Die Bodenrichtwerte sind in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen einsehbar. Jeder Bürger kann auf Wunsch Auskunft über die Bodenrichtwerte eines Grundstücks bekommen, indem er bei Bau-, Vermessungs- oder Katasterämtern nachfragt oder online danach sucht. 

Für Berlin werden die Bodenrichtwerte im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Berlin online veröffentlicht. Dabei handelt es sich um ein interaktives System, das Nutzern erlaubt, die Bodenrichtwerte für jede Straße in Berlin abzufragen. 

Wie liest man eine Bodenrichtwertkarte?


In einer Bodenrichtwertkarte werden verschiedene Werte angegeben.

  • Bodenrichtwert: durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter Grundstück
  • Nutzungsart: hauptsächliche Verwendung der Fläche
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis von der Geschoss- zur Grundstücksfläche
  • Identifikationsnummer: eindeutige Zuordnung jeder Bodenrichtwertsfläche 

Welchen Unterschied gibt es zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?


Der Verkehrswert ist der Marktpreis eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er wird auf Basis der aktuellen Marktsituation entwickelt und zieht dabei die derzeitige Nachfrage mit ein. Der Bodenrichtwert kann zwar eine Grundlage für den Verkehrswert bilden, doch beide Werte können dennoch weit auseinander liegen, da Bodenrichtwerte nur durchschnittliche Preise angeben.

Zahlreiche Faktoren beeinflussen jedoch den realistischen Wert des Grundstücks - beispielsweise:

  • das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage:
  • die Lage, 
  • die Bodenbeschaffenheit,
  • die Art der Bepflanzung oder den
  • Zuschnitt des Grundstücks. 

Je nach Bundesland kann der Bodenrichtwert außerdem bis zu zwei Jahre alt sein - eine Zeit, in der sich auf dem Immobilienmarkt viel ändert.

Welchen Unterschied gibt es zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert?


Der Bodenwert errechnet sich aus Bodenrichtwert x Grundstücksfläche. Dieser Wert sagt aus, was der unbebaute Boden eines Grundstücks tatsächlich wert ist, womit er dem Grundstückswert gleichzusetzen ist. Zudem dient der Bodenrichtwert nur als Orientierung für den Grundstückspreis und wird benötigt, um diesen zu ermitteln. Auch diese beiden Werte können sich also voneinander unterscheiden. 

Wie entwickeln sich die Berliner Bodenrichtwerte?


Besonders in den oben genannten Top-Lagen von Berlin steigen die Bodenrichtwerte kontinuierlich. Dies geschieht auch in mittleren (z.B. Spandau oder Neukölln) und einfachen Wohnlagen (z.B. Marzahn-Hellersdorf oder Reinickendorf). Jedoch deutlich langsamer als im Zentrum der Stadt (z.B. Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg).

Im Grunde lässt sich jedoch sagen, dass die Grundstückswerte von Berlin auch in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Die wachsende Preisdynamik auf dem Berliner Grundstücksmarkt hat also noch kein Ende. Denn die Hauptstadt ist und bleibt ein attraktiver Standort für Immobilien - sowohl für Anleger als auch für Eigennutzer. 

Sie wollen den Wert Ihres Grundstücks oder Hauses ermitteln?

Grundstück in Berlin kaufen oder verkaufen


Grundstücke in Berlin sind rar. Denn in einer Stadt, die stetig wächst, lässt sich Boden nicht vermehren. 

Als Kaufinteressent sollten Sie sich daher schnell auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück in Berlin machen und sich auf steigende Preise einstellen.

Als Verkäufer liegt es an Ihnen, an welchem Zeitpunkt und zu welchem Preis Sie verkaufen, denn der Immobilienmarkt in Berlin ist frei und wird nicht reguliert. Dennoch ist der Bodenrichtwert ein guter Anhaltspunkt für den Verkehrswert Ihres Objekts. Machen Sie sich aber bewusst, dass die steigende Preisdynamik bei Immobilien zur Folge hat, dass die aktuellen Bodenrichtwerte dem realen Marktwert oft ein wenig hinterherhinken.

Dieser ist nämlich von weitaus mehr wertbeeinflussenden Faktoren abhängig als der ermittelte Durchschnittswert für unbebauten Boden. Es kann also sein, dass Ihr Grundstück weitaus mehr wert ist, als es der ermittelte Bodenrichtwert aussagt. Daher empfehlen wir Ihnen, vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie einen Gutachter zu Rate zu ziehen, der eine genaue Wertermittlung für das entsprechende Objekt durchführt. Gern stellen wir entsprechende Kontakte aus unserem Netzwerk an Partnern her. 

Immobilienbewertung kostenlos


Sind Sie noch auf der Suche nach einem Immobilienmakler, der Ihnen bei dem Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie zur Seite steht? Wir von Saxowert sind Experten im Bereich der Wertermittlung von Grundstücken und lassen Ihre Immobilie bewerten. 

Für ein eine erste Einschätzung können Sie gern unsere kostenfreie Immobilienbewertung in Anspruch nehmen und sich durch das sofortige Ergebnis einen ersten Eindruck vom Wert Ihres Objekts machen. Die zweite Variante ist die persönliche Einschätzung durch einen unserer erfahrenen Immobilienmakler. Dieser macht mit Ihnen einen Vor-Ort-Termin, um auf dieser Basis ein individuelles Wertgutachten zu erstellen. Ob Online- oder Experten-Immobilienbewertung - beide Verfahren sind für Sie gratis und unverbindlich. 

(* Pflichtfeld)

(v.l.n.r) Willi Weickert, Dave Blümel, Christoph Vogelsang, Erik Hausmann