Marktbericht Eigentumswohnungen Berlin

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Berlin ist weiter sehr hoch. Zwar gilt die Bundeshauptstadt nach wie vor als typische Mieterstadt, aber die Wohneigentumsquote hat sich in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt. Mit der zunehmenden Entkopplung der Mieten von den Immobilienpreisen spielt auch die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine große Rolle. Saxowert informiert Sie über die aktuelle Lage am Berliner Wohnungsmarkt.

Von einem kurzen Einbruch im ersten Jahr der Coronapandemie abgesehen, steigen die Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen in Berlin seit Jahren kontinuierlich an. Wurden 2019 noch 16.194 Wohnungen verkauft, waren es 2021 bereits 18.519 Wohnungen. Zwischen 2020 und 2021 stieg der Geldumsatz beim Wohnungsverkauf um 37 % auf über 7,6 Mrd. € an. Vor allem Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen spielten hierbei eine große Rolle am Berliner Immobilienmarkt in den letzten Jahren, zwischen 2011 und 2020 wurden in Berlin 124.421 Mietwohnungen umgewandelt. Trotz der Ausschreibung zahlreicher ‚Milieuschutzgebiete‘ vor allem in Stadtteilen mit einem hohen Anteil an Altbausubstanz, stieg die Zahl der Umwandlungen weiter kräftig an – 2020 wurden 19.200 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und damit über 50 % mehr als noch im Vorjahr, und das trotz der Auswirkungen der Pandemie. Nach einem vorübergehenden Stagnieren der Preise im Jahr 2020 bei durchschnittlich 4.950 €/m², war 2021 wieder ein deutlicher Sprung um mehr als 10 % auf 5.570 €/m² zu verzeichnen. Vor allem mit neugebauten Wohnungen werden mitunter sehr hohe Preise erzielt, 14.000 €/m² in sehr guten Lagen der City oder im Südwesten Berlins sind keine Seltenheit.

Obwohl die Mieten in Berlin in den letzten zehn Jahren durchschnittlich um mehr als 50 % stiegen, ist die Mietrendite mittlerweile mit 3,06 % vergleichsweise niedrig, da der Anstieg der Immobilienpreise noch deutlich rasanter verlief. Gleichzeitig werden Pläne zum verstärkten Wohnungsneubau nur schleppend umgesetzt, was den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich erhöht. 2020 wurden 16.337 Wohnungen in Berlin fertiggestellt und damit 14 % weniger als im Vorjahr. Dazu trugen auch politische Unsicherheiten durch Regulierungsversuche wie die „Mietpreisbremse“ bei. Aber auch beim Wohnungsneubau wurde verstärkt auf Eigentumswohnungen gesetzt – fast 30 % der neugebauten Wohnungen wurden 2019 als Eigentumswohnungen verkauft. Der Anteil der Paketverkäufe ist bei gleichbleibenden absoluten Verkaufszahlen etwas gesunken und betrug nur noch 4 % bei einem Anteil am Gesamtumsatz von knapp 6 %.

Eine wirkliche Trendwende ist am Berliner Immobilienmarkt auch in Zukunft nicht zu erwarten. Zwar hat die Coronapandemie die Preisentwicklung vorübergehend gebremst, aber bereits 2021 zog die Nachfrage nach Immobilien und Wohneigentum in Berlin wieder stark an. Für Unsicherheiten bezüglich der weiteren Entwicklung sorgt vor allem der Krieg in der Ukraine und die damit verbundenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten, in erster Linie der starke Anstieg der Energiekosten. Auch die erwartete Erhöhung des Leitzinses dürfte für eine Verteuerung von Bauprojekten und Immobiliengeschäften sorgen. Zusätzlicher Druck am Markt könnte außerdem durch die verstärkte Zuwanderung von geflüchteten Ukrainern entstehen. Damit dürfte aber auf absehbare Zeit das Risiko einer Marktüberhitzung gebannt sein. Für zusätzliche Planungssicherheit sorgt außerdem das jüngste Scheitern der „Mietpreisbremse“ vor Gericht, das auch beispielgebend für weitere politische Regulierungsversuche sein könnte. Bei Investitionen muss aber auch die mit 23.000 € (Stand April 2022) nur mäßige Kaufkraft berücksichtigt werden. Da aber damit gerechnet wird, dass Berlin in den 2030er Jahren die Schwelle von 4 Mio. Einwohnern überschreitet, ist kaum mit einer sinkenden Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Welche internationale Bedeutung die Stadt hat, zeigen auch die jährlichen Übernachtungszahlen: Mit 34 Mio. Übernachtungen lag Berlin 2019 auf dem dritten Platz in Europa hinter London und Paris. Angesichts der weiteren Aussichten bleiben also auch Bauvorhaben in der Bundeshauptstadt lukrativ – allein auf dem Gelände des ehemaligen Flughafens Tegel soll noch im Jahr 2022 mit dem Bau von 5.000 Wohneinheiten begonnen werden.

Im Bezirk Mitte mit dem Scheunenviertel, dem Europaviertel und dem Tiergartenviertel liegen die teuersten Wohnlagen Berlins, aber auch Moabit und der Wedding sind Teil des Stadtbezirks. 2020 wurden hier 2.478 Transaktionen von Eigentumswohnungen registriert und damit pandemiebedingt ca. 10 % weniger als im Vorjahr. Die Preise stiegen zuletzt wieder kräftig an, 2021 lag der mittlere Angebotspreis für Bestandswohnungen im Bezirk bei 7.330 €/m², für neugebaute Wohnungen waren es sogar 9.970 €. „3 Höfe“ und „The One“ gehörten 2021 zu den größten Neubauprojekten im Bezirk.

Mit etwas Verspätung hat der Berliner Immobilienboom auch den Bezirk Lichtenberg erreicht. Trotz der Nähe zur City sind hier noch im Vergleich zu anderen Stadtteilen recht günstige Wohnungen zu finden. Pandemiebedingt ging die Zahl der verkauften Wohnungen leicht zurück von 1.059 im Jahr 2018 auf 909 im Jahr 2020. Auch beim Umsatz wurde ein vorübergehender Rückgang beobachtet. Mittlerweile zogen die Preise wieder deutlich an. 4.470 €/m² mussten 2021 durchschnittlich für eine Bestandswohnung gezahlt werden, bei neugebauten Eigentumswohnungen waren es 6.270 €/m². In Hohenschönhausen sollen mit dem geplanten Hof- und Hochhausquartier ca. 2.200 neue Wohnungen entstehen.

Bei Marzahn-Hellersdorf denken die meisten an Plattenbauten aus der DDR, dabei umfasst der Bezirk auch die Stadtteile Kaulsdorf und Mahlsdorf mit vielen kleinen Mehrfamilienhäusern. Aber auch die Plattenbauten sind mittlerweile ansprechend saniert und bieten vergleichsweise günstigen Wohnraum. Die Eigentumsquote ist hier aber deutlich geringer als in anderen Stadtteilen. 2018 wurden hier 296 Eigentumswohnungen verkauft, 2020 waren es in Folge der Coronapandemie nur noch 276. Der erzielte Umsatz stieg dagegen deutlich von 49,9 Mio. € auf 65,6 Mio. €. Mit einem durchschnittlichen Preis von 3.300 €/m² für Wohnungen im Bestand im Jahr 2021 liegt der Bezirk deutlich unter dem Berliner Schnitt. Auch neugebaute Wohnungen waren hier 2021 mit durchschnittlich 5.390 €/m² günstiger als in anderen Stadtbezirken.

Der Bezirk Treptow-Köpenick im Südosten Berlins gehört zu den lebenswertesten Teilen der Stadt und ist je nach Lage sowohl durch dichte Mietshausbebauung als auch durch locker bebaute Wohnsiedlungen geprägt. Die Nähe zu Wald und Wasser macht den Stadtbezirk besonders gefragt. Trotz Pandemie stiegen hier die Verkaufszahlen für Eigentumswohnungen an: Wurden 2018 noch 1.537 Wohnungen verkauft, waren es 2020 1.576 Wohnungen. Auch der erzielte Geldumsatz nahm deutlich zu und stieg um rund 35 % auf 426,2 Mio. €. Im Stadtteil Treptow mussten 2021 für Bestandswohnungen durchschnittlich 4.070 €/m² gezahlt werden, bei neugebauten Eigentumswohnungen waren es 5.790 €/m². Die Angebotspreise in Köpenick waren mit 4.450 €/m² für Wohnungen im Bestand und 6.070 €/m² für neugebaute Wohnungen etwas teurer.

Der zentral gelegene Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist vor allem durch dichte Bebauung aus der Gründerzeit geprägt. Die Immobilienpreise in den einstigen Szenevierteln bewegen sich mittlerweile deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Pandemiebedingt wurde hier 2020 ein Rückgang bei der Zahl der verkauften Wohnungen verzeichnet. Während 2018 noch 2.104 Kauffälle registriert wurden, waren es 2020 nur noch 1.739. Auch der erzielte Umsatz sank von 677,1 Mio. € auf 626,3 Mio. €. Die Angebotspreise für Wohnungen lagen in Kreuzberg 2021 bei 6.420 €/m² (Bestand) bzw. 9.090 €/m² (Neubau) und waren damit etwas teurer als in Friedrichshain mit 5.180 €/m² (Bestand) und 8.620 €/m² (Neubau).

Der Bezirk Neukölln erstreckt sich vom Tempelhofer Feld bis zur südlichen Stadtgrenze und umfasst auch die Stadtteile Rudow und Buckow. Besonders Neukölln selbst ist durch mehrgeschossige Mischbebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern geprägt. Hier wurde während der Coronapandemie 2020 ein Rückgang bei den verkauften Eigentumswohnungen um 10 % gegenüber 2018 registriert. Die erzielten Umsätze stiegen dagegen sogar leicht von insgesamt 236,5 Mio. € auf 237,4 Mio €. Generell kam es im Stadtbezirk zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren. 2021 betrug der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung im Bestand 4.590 €/m², für eine neugebaute Wohnung waren es 7.540 €/m².

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg umfasst sowohl Eigenheimsiedlungen mit lockerer Bebauung als auch dichte Bebauung mit Mietshäusern, besonders in den zentralen Lagen. Wie in Berlin insgesamt ging auch hier die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen während der Pandemie 2020 spürbar zurück: 2018 wurden noch 1.784 Kauffälle registriert, zwei Jahre später waren es noch 1.534. 2021 kostete eine Bestandswohnung in Tempelhof durchschnittlich 3.970 €/m², in Schöneberg waren es mit 5.020 €/m² im Schnitt deutlich mehr. Auch wenn es um neugebaute Eigentumswohnungen geht, ist Tempelhof mit durchschnittlich 5.620 €/m² wesentlich günstiger als Schöneberg mit 9.030 €/m ².

Im Berliner Stadtbezirk Steglitz-Zehlendorf findet man die besten und teuersten Wohnlagen der Stadt. Besonders teuer sind Eigentumswohnungen in den Villenvierteln von Dahlem und Zehlendorf. Die Zahl der Kauffälle sank pandemiebedingt 2020 leicht (1.708 Transaktionen gegenüber 1.781 im Jahr 2018), während der erzielte Geldumsatz deutlich stieg von 469 Mio. € 2018 auf 575,8 Mio. € 2020. Bestandswohnungen kosteten in Steglitz 2021 durchschnittlich 4.720 €/m², für neugebaute Eigentumswohnungen musste im Schnitt 6.660 €/m² gezahlt werden. Teurer waren dagegen die Preise in Zehlendorf mit 5.190 €/m² für Wohnungen im Bestand gegenüber 8.540 €/m² für neugebaute Wohnungen.

Im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf findet man ebenfalls viele herausragende Wohnlagen mit freistehenden Mehrfamilienhäusern und ansprechend sanierten Villen. Aber auch dichtbebaute Mischgebiete mit Wohn- und Geschäftshäusern gehören zum Stadtbezirk. Der Markt für Eigentumswohnungen ist hier besonders lebendig. Wegen der Coronapandemie sank die Zahl der registrierten Kauffälle allerdings von 3.194 (2018) auf 2.703 (2020) ab. Der erzielte Gesamtumsatz nahm aber zu und erreichte 2020 über 1,12 Mrd. € gegenüber 1,088 Mrd. € im Jahr 2018. Die durchschnittlichen Angebotspreise betrugen 2021 für Eigentumswohnungen im Bestand 5.900 €/m², während neugebaute Wohnungen für durchschnittlich 8.840 €/m² angeboten wurden.

Der westliche Stadtbezirk Spandau ist längst kein Geheimtipp mehr, aber trotzdem sind hier die Immobilienpreise noch etwas günstiger als im Rest Berlins. 2018 wurden hier 950 Transaktionen von Eigentumswohnungen registriert, 2020 waren es in Folge der Pandemie nur noch 764 Kauffälle. Auch der erzielte Gesamtumsatz sank leicht auf 168,9 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand wurden 2021 für durchschnittlich 3.900 €/m² angeboten, neugebaute Wohnungen kosteten im Schnitt 5.730 €/m².

Der Bezirk Reinickendorf umfasst auch die beliebten Stadtteile Wittenau und Tegel. Besonders die Stilllegung des ehemaligen Flughafens sorgte für die Erschließung von neuem Bauland und die Umsetzung neuer ambitionierter Projekte. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen sank während der Coronapandemie leicht auf 904 im Jahr 2020. Parallel stieg jedoch der erzielte Gesamtumsatz deutlich um fast 20 % auf 229,5 Mio. €. Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand musste 2021 im Schnitt 3.840 €/m² gezahlt werden, für neugebaute Wohnungen waren es 6.090 €/m².

Der weitreichende Stadtbezirk Pankow umfasst sowohl Lagen am Stadtrand mit eher ländlichem Charakter als auch dichtbebaute Wohn- und Geschäftsviertel. Nach dem Prenzlauer Berg wurden in den letzten Jahren auch die Viertel Weißensee und Pankow immer beliebter im Bezirk. Im ersten Pandemiejahr 2020 sank die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen deutlich auf 2.500 gegenüber 2.806 verkauften Wohnungen 2018, der erzielte Geldumsatz stieg jedoch um mehr als 12 % auf 870 Mio. €. Diese Entwicklung wird auch an den gestiegenen Angebotspreisen sichtbar: 2021 kostete eine Eigentumswohnung aus dem Bestand durchschnittlich 4.500 €/m², der Preis für eine neugebaute Wohnung betrug im Schnitt 5.880 €/m².

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