Marktbericht Einfamilienhäuser in Berlin

Das Interesse an Einfamilienhäusern in Berlin ist zwar weiterhin hoch, doch aufgrund der angespannten Lage am Immobilienmarkt bleibt die Zahl der Verkaufsfälle auf niedrigem Niveau. Pandemie, Ukrainekrieg und politische Regulierungsversuche sorgen für zusätzliche Unsicherheiten. Saxowert zeigt Ihnen die aktuelle Lage am Markt für Einfamilienhäuser in Berlin.

Manche Experten sagen für die Zukunft bereits sinkende Immobilienpreise für Berlin voraus, aber im Moment ist trotz Coronakrise und weltpolitischer Lage vor allem am Markt für Einfamilienhäuser keine Entspannung zu beobachten. Mit ca. 2.700 Kauffällen im Jahr blieb die Zahl der Transaktionen im Bereich Ein- und Zweifamilienhäuser konstant auf eher niedrigem Niveau, während der erzielte Geldumsatz 2021 um 14 % stieg. Damit erwies sich die Verlangsamung des Preisanstiegs im ersten Pandemiejahr nur als vorübergehender Effekt. Berlinweit stieg so der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Eigenheim von 3.680 € auf ca. 4.200 €. Bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau sieht die Entwicklung ähnlich aus. Betrug der Preis pro Quadratmeter 2020 im Schnitt noch 680 €/m², waren es ein Jahr später bereits 760 €/m², die Spanne reicht je nach Lage jedoch von 250 €/m² bis 2.900 €/m². Vor allem in den zentralen und südwestlichen Stadtbezirken sind die Immobilienpreise sehr hoch.

Die Preise für neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel deutlich höher als die von Bestandshäusern und stiegen von durchschnittlich 4.345 €/m² im Jahr 2020 auf 4.650 €/m² im Jahr 2021, wobei zwischen den einzelnen Lagen und Stadtteilen deutliche Unterschiede bestehen. Sowohl bei Häusern im Bestand als auch bei neugebauten Ein- und Zweifamilienhäusern nahm die Zahl der Kauffälle in den letzten 12 Monaten entsprechend dem weiterhin knappen Angebot deutlich ab. In den letzten 5 Jahren wurden jährlich nur noch im Schnitt 1.400 neue Einfamilienhäuser zum Verkauf angeboten. Für nach 1990 gebaute freistehende Einfamilienhäuser betrug die Kaufpreisspanne 2020 zwischen 540.000 € und 900.000 €, für die Baujahre vor 1990 betrug die Spanne zwischen 420.000 € und 780.000 €. Etwas günstiger sind die Preise für Doppelhaushälften, hier betrug der Durchschnittskaufpreis 2020 487.000 € bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.374 €. Gegenüber 2019 war hier sogar ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen, allerdings waren die Effekte der Coronapandemie auf den Berliner Immobilienmarkt nur von kurzer Dauer.

Viele Käufer weichen wegen des knappen Angebots und der hohen Immobilienpreise nach wie vor aufs Berliner Umland aus, das auch wegen der guten Verkehrsanbindung und der positiven wirtschaftlichen Entwicklung beliebt ist. Die hohe Abwanderung aus Berlin in die umliegenden Gemeinden führt auch zu einer Verlangsamung des Bevölkerungswachstums in der Stadt. Zwar steigen die Immobilienpreise im Umland deutlich rasanter als in Berlin selbst, liegen aber noch immer im Schnitt 30 % unter dem Niveau der Hauptstadt. Bei Einfamilienhäusern in beliebten Lagen entspricht das Preisniveau jedoch den Berliner Randgebieten. In beliebten Orten wie Teltow oder Kleinmachnow muss man beim Kauf eines Einfamilienhauses sogar mit mehr als 5.000 €/m² rechnen. In Kleinmachnow betragen die mittleren Grundstückspreise derzeit 1.160 €/m² und liegen damit ebenfalls deutlich über dem Berliner Durchschnitt.

Die Zeiten des großen Immobilienbooms, mit dem Berlin bis vor wenigen Jahren international auf sich aufmerksam machte, sind seit einigen Jahren vorbei. Die hohe Nachfrage nach Immobilien, vor allem als Kapitalanlage, hat die Preise in die Höhe getrieben. Die Renditeerwartung ist heute deutlich niedriger und nähert sich mit 3,2 % westeuropäischen Hauptstädten an. Trotzdem bleibt Berlin insgesamt eine attraktive Metropole. Zwar hat das Bevölkerungswachstum der Stadt etwas nachgelassen, nicht zuletzt weil viele Familien zunehmend aufs Umland ausweichen. Doch insgesamt sind die wirtschaftlichen Aussichten nach wie vor gut. Die Zahl der Erwerbstätigen hat nach einem leichten Einbruch durch die Coronapandemie 2021 einen neuen Höchststand erreicht und in zehn Jahren wird die Stadt voraussichtlich die Marke von 4 Mio. Einwohnern knacken. Die internationale Bedeutung Berlins wird auch bei den Übernachtungszahlen sichtbar: 2019 lag die Stadt mit 34 Mio. Übernachtungen nach London und Paris auf dem dritten Platz in Europa. Mit einem Durchschnittsalter von 42,6 Jahren gehört Berlin außerdem zu den jüngsten Städten Deutschlands.

In den letzten Jahren wurden vermehrt kritische Stimmen im Hinblick auf die weitere Entwicklung am Berliner Immobilienmarkt laut. So hat sich der Preisanstieg längst von der Entwicklung der Mieten entkoppelt, entsprechend niedrig sind die Gewinnaussichten vor allem für Mehrfamilienhäuser geworden. Gute Gewinnmöglichkeiten bietet vor allem noch die Umwandlung von Mietimmobilien in Wohneigentum. Der Markt für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser ist jedoch vom allgemeinen Trend weitgehend entkoppelt. Hier ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch und es sind auch in den nächsten Jahren weitere deutliche Preissteigerungen wahrscheinlich. Das juristische Scheitern politischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse gibt auch wieder mehr Sicherheit für Bau- und Anlageprojekte. Aufgrund der hohen Baustandards und der strengen Regeln zur Kreditvergabe in Deutschland ist die Gefahr größerer Blasenbildungen am Berliner Immobilienmarkt sehr gering. Unsicherheiten birgt vor allem die weitere politische Entwicklung in Europa und der Welt. Mit den steigenden Energiekosten und der angekündigten Erhöhung des Leitzinses werden auch die Kosten für den Wohnungsneubau steigen und die Immobilienpreise nach oben treiben.

Im Bezirk Mitte ist die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch, während das Angebot gleichzeitig sehr begrenzt ist. In den Jahren 2020 und 2021 wurden jeweils nur sechs bzw. vier Einfamilienhäuser hier verkauft. Die aktuellen Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser liegen zwischen 630 €/m² im Wedding und 2.900 € im Hansaviertel. Insgesamt gehört der Bezirk zu den teuersten Vierteln in Berlin, der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Eigenheim beträgt hier derzeit 9.150 €/m².

Im Berliner Vergleich sind Angebot und Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Bezirk Lichtenberg moderat. Vor allem im Süden und Norden des Bezirks finden sich typische Eigenheimsiedlungen. Die Zahl der Kauffälle ging leicht zurück von 81 auf 76, während der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 4.405 € im Jahr 2020 auf 5.321 € im Jahr 2021 stark stieg. 2021 lagen die Bodenrichtwerte für das Bauland von Eigenheimen im Bezirk zwischen 330 und 850 €/m², für 2022 muss mit einem Anstieg von ca. 15 % gerechnet werden.

Besonders viele Kauffälle konnte in den letzten Jahren der Bezirk Marzahn-Hellersdorf verzeichnen. Mit 170 Transaktionen im Jahr 2020 und 167 im folgenden Jahren blieb das Niveau annähernd konstant. Der mittlere Quadratmeterpreis stieg allerdings um mehr als 10 % von 3.450 € auf 3.800 €. Noch stärker stiegen zuletzt die Preise für Bauland. Dennoch lag der Bezirk mit einem Bodenrichtwert zwischen 280 €/m² und 530 €/m² 2021 noch deutlich unter dem Berliner Durchschnitt.

Der Bau zahlreicher neuer Eigenheime im Bezirk Treptow-Köpenick führte sowohl zu deutlich mehr Kauffällen als auch zu einem markanten Anstieg des durchschnittlichen Quadratmeterpreises. So wurden 2021 226 Transaktionen registriert, gegenüber 65 im Vorjahr. Mit einem mittleren Preis von 3.810 €/m² verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber 2020 um mehr als 20 %. Etwas moderater war die Entwicklung bei den Grundstückspreisen. Hier wurde je nach Lage ein Anstieg zwischen 5 und 15 % verzeichnet, die Bodenrichtwerte betrugen 2021 zwischen 330 und 750 €/m².

Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist vor allem durch dichte gründerzeitliche Bebauung geprägt, Eigenheime findet man hier kaum. So wurden 2021 hier auch lediglich zwei Verkaufsfälle registriert, im Jahr 2020 überhaupt keiner. Wer dennoch hier ein Einfamilienhaus finden will, muss derzeit mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von rund 5.200 € rechnen – wobei dieser Wert angesichts des sehr geringen Angebots kaum Aussagekraft besitzt. Für Eigenheime in offener Bauweise wird von der Stadt nicht mal ein Bodenrichtwert ausgewiesen – es gibt also derzeit hier kein Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Vor allem der Süden des Berliner Bezirks Neukölln ist von Einfamilienhaussiedlungen geprägt. Die Zahl der Kauffälle nahm 2021 mit 115 gegenüber 121 im Vorjahr leicht ab. Wie überall in der Stadt stiegen die Preise gleichzeitig stark an; 2021 lag der mittlere Quadratmeterpreis für ein Eigenheim bei 4.057 € (Vorjahr: 3.678 €). Ebenfalls stark stiegen die Grundstückspreise. Vor allem in zentrumsnahen Lagen betrug der Bodenrichtwert 2021 bis zu 1.100 €/m², während in den südlichen Randlagen der Richtwert mit 350 €/m² angegeben wurde.

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg reicht vom südlichen Stadtrand bis ins Zentrum Berlins. Entsprechend unterschiedlich sind hier Bebauung und Wohnlagen. Vor allem der Süden ist durch Eigenheimsiedlungen geprägt. Hier wurden 2021 121 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. Der mittlere Quadratmeterpreis stieg stark an von 3.720 € im Jahr 2020 auf 4.269 € im Jahr 2021. Die Preise für Baugrundstücke stiegen ebenfalls um ca. 10 %, die Bodenrichtwerte betrugen 2021 je nach Lage zwischen 330 und 1500 €/m².

Im Bezirk Steglitz-Zehlendorf findet man einige der besten Wohnlagen Berlins. Besonders bekannt sind die Villenviertel Dahlem und Lichterfelde. Entsprechend teuer sind hier auch die Preise für Immobilien, besonders für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser. Während 2020 noch 210 Kauffälle im Bezirk registriert wurden, kamen 2021 nur noch 153 Transaktionen zustande. Die Durchschnittspreise stiegen jedoch weiter kräftig an. 2021 betrug der mittlere Quadratmeterpreis für ein Eigenheim noch 5.543 €, 2021 waren es bereits 6.090 €. Vor allem in Dahlem betrug der Bodenrichtwert 2021 bis zu 2.900 €/m², in den südlichen Randlagen sind Grundstücke schon ab 300 €/m² zu haben.

Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf gehört ebenfalls zu den besten und teuersten Lagen Berlins. Die Anzahl der Transaktionen war zuletzt auf niedrigem Niveau. 2020 wurden 47 Kauffälle registriert, im Folgejahr waren es nur noch 37. Die realisierten Preise gehören hier jedoch zu den höchsten der Stadt. So wurde beim Verkauf von Eigenheimen hier im Jahr 2020 ein Durchschnittspreis von 8.514 €/m² erzielt, im Jahr 2021 waren es mit 8.573 €/m² aber nur wenig mehr. Mit Bodenrichtwerten zwischen 950 €/m² und 2.900 €/m² im Jahr 2021 waren auch Baugrundstücke hier im berlinweiten Vergleich überdurchschnittlich teuer.

Der Bezirk Spandau im Westen Berlins gehörte in Sachen Immobilien lange zu den Geheimtipps in der Hauptstadt. Mittlerweile ist das Interesse an Liegenschaften hier groß, auch im Bereich Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser. 2020 wurden hier 229 Eigenheime verkauft, 2021 waren es mit 224 kaum weniger. 2020 lagen die Preise durchschnittlich noch bei 3.758 €/m², 2021 wurden Häuser im Mittel für 4.223 € verkauft – damit schloss der Bezirk zum Berliner Durchschnitt auf. Die Grundstückspreise stiegen im selben Zeitraum moderat, 2021 betrug der Bodenrichtwert je nach Lage zwischen 260 €/m² und 750 €/m².

Wenn es um Eigenheime geht, ist derzeit auch der Bezirk Reinickendorf sehr gefragt. 215 Ein- und Zweifamilienhäuser wurden hier 2020 verkauft, 2021 waren es mit 208 Transaktionen kaum weniger. Die mittleren Preise für ein Eigenheim entsprechen dem Berliner Durchschnitt und stiegen von 3.783 €/m² 2020 auf 4.230 €/m² 2021. Die Entwicklung am Grundstücksmarkt ist hier noch vergleichsweise entspannt, 2021 wurde hier nur eine leichte Preissteigerung von 5 % registriert. Je nach Lage betrug der Bodenrichtwert für Einfamilienhäuser in Reinickendorf 2021 zwischen 320 €/m² und 750 €/m².

Der Bezirk Pankow im Norden Berlins gehört zu den vergleichsweise günstigen Lagen für Eigenheime in der Bundeshauptstadt. Trotzdem wurden hier 2021 nur 65 Kauffälle verzeichnet, gegenüber 111 im Jahr zuvor. Die Preise stiegen leicht an von durchschnittlich 3.811 €/m² auf 3.992 €/m², liegen damit aber noch immer unter dem Berliner Durchschnitt. Etwas stärker war die Preisentwicklung bei den Baugrundstücken, hier musste 2021 ca. 10 % mehr gegenüber 2020 gezahlt werden. Während in den zentrumsnahen Lagen der Bodenrichtwert 2021 bis zu 1.000 €/m² betrug, waren es am Stadtrand im Norden nur 250 €/m².

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