Marktbericht Gewerbe Berlin

Berlin bildet mit dem angrenzenden Umland den wichtigsten Wirtschaftsstandort in Ostdeutschland und durchlief in den letzten 30 Jahren einen tiefgreifenden Strukturwandel. Als Bundeshauptstadt spielt Berlin auch international für Handel und Dienstleistung sowie für Politik und Verwaltung eine bedeutende Rolle. Der jüngste wirtschaftliche Aufschwung der Stadt spiegelt sich auch in den Entwicklungen am Markt für Gewerbeimmobilien wider. Wir informieren Sie über die aktuelle Lage und werfen einen Blick auf die künftigen Entwicklungen.

Nach der Wende wurde Berlin lange für Strukturprobleme, Arbeitslosigkeit und Infrastrukturdefizite belächelt, aber die Zeiten von „arm, aber sexy“ sind lange vorbei. Heute ist Berlin einer der führenden deutschen Wirtschaftsstandorte und übertrifft mit seinen Wachstumsraten den bundesdeutschen Durchschnitt deutlich – 2019 erreichte das Bruttoinlandsprodukt der Stadt 153,3 Mrd. €. Die Weichen für diese Entwicklung wurden auch mit der Wiedererlangung des Status als Regierungssitz gestellt. Als Verwaltungszentrum von internationalem Rang spielt heute der Dienstleistungssektor die wichtigste Rolle im Berliner Wirtschaftsgeschehen – mehr als 80 % der Wirtschaftsleistung entfällt auf diesen Bereich. Aber Berlin besitzt auch große Bedeutung für Forschung und Technologie. Dazu trägt nicht zuletzt die vielseitige Wissenschaftslandschaft bei, die für einen konstanten Nachschub an gut ausgebildeten Fachkräften sorgt. So waren 2021 fast 200.000 Studierende an den Berliner Hochschulen und Universitäten eingeschrieben. Dass die Bevölkerung Berlins mit einem Durchschnittsalter von 42,6 Jahren (2019) eine der jüngsten in Deutschland ist, sorgt für zusätzliche Dynamik. Kein anderes Bundesland kann auch nur ansatzweise mit der Berliner Dichte an Start-ups mithalten, die 2021callein rund 80.000 Menschen beschäftigten. Die hohe Innovationsfähigkeit ist einer der wichtigsten Faktoren, die Berlin bei Unternehmen so beliebt machen.

Auch die Lage Berlins überzeugt. Was früher Randlage bedeutete, ist spätestens seit der EU-Osterweiterung das neue Herz Europas. Berlins Nähe zum aufstrebenden osteuropäischen Markt verlieh vor allem dem Logistiksektor enormen Auftrieb. Die hohe Nachfrage und das knappe Platzangebot sorgen allerdings dafür, dass immer mehr Unternehmen ins Umland ausweichen, das so ebenfalls vom Aufschwung der Bundeshauptstadt profitiert. Neben der Logistik zählen Medien- und Kommunikationstechnik, Biotechnologie, Medizintechnik, pharmazeutische Industrie, Bau- und Energiewirtschaft und nicht zuletzt Tourismus und Kreativbranche zu den wichtigsten Wirtschaftszweigen Berlins. Das extrem vielfältige und international geprägte kulturelle Leben der Stadt zieht Menschen aus der ganzen Welt an und setzt immer wieder neue Impulse. Entscheidend für den wirtschaftlichen Aufschwung waren und sind aber auch nach wie vor Infrastrukturmaßnahmen, die Handel und Logistik sowie die Vernetzung zwischen Branchen und Unternehmen stärken. Nach langen Schwierigkeiten bei Bau und Planung wurde 2020 schließlich der Flughafen Berlin-Brandenburg eröffnet, der den Flugverkehr zentral bündeln und den innerstädtischen Verkehr entlasten soll. Zu den künftigen Projekten zählt auch der geplante Ausbau der A 100 südöstlich der City.

Die Coronapandemie hatte auch spürbare Auswirkungen auf den Markt für Gewerbeimmobilien in Berlin, aber bereits 2021 setzte sich die Entwicklung der letzten Jahre wieder fort. Vor allem bei den Verkaufszahlen von Büro- und Geschäftshäusern war 2020 ein deutlicher Rückgang zu beobachten; der Flächenumsatz sank um 36 %, der Geldumsatz sogar um 39 %. 2021 wurden dann wieder deutlich mehr Objekte verkauft und der Flächenumsatz erreichte mit 70,8 ha fast den Stand von 2019, allerdings stagnierte der Geldumsatz noch immer auf dem Niveau von 2020. Trotz der geringen Zahl an Transaktionen (5 % aller Kauffälle) betrug der Anteil der Gewerbeimmobilien über 3,7 Mrd. € und damit 32 % des Gesamtumsatz aller bebauten Grundstücke. Bei Baugrundstücken war die Verteilung ähnlich (4 % aller Kauffälle entfielen auf Gewerbegrundstücke), allerdings betrug hier der Anteil gewerblich genutzter Grundstücke am Gesamtumsatz mit 266 Mio. € nur 23 %. 2021 stieg dann der mit Gewerbegrundstücken erzielte Umsatz wieder deutlich auf 369 Mio. €.

Deutliche Veränderungen waren auch bei den Gewerbemieten zu beobachten. Besonders im Einzelhandel sowie im Bürobereich kam der langjährige Aufwärtstrend zum Stoppen, in Spitzenlagen wurden zum Teil sogar leicht sinkende Mieten beobachtet. Dieser Zustand war jedoch nur von kurzer Dauer. Bereits im zweiten Halbjahr 2020 stiegen die Gewerbemieten im Mittel wieder an. Bei Lager- und Produktionsimmobilien war die Nachfrage besonders groß, hier legten die Mieten im Jahresvergleich um 9 % zu, im Spitzensegment werden bei Produktionsflächen mittlerweile Mieten von über 10 €/m² erreicht. Wie bei den Immobilienpreisen sind auch die durchschnittlichen Mieten durch ein starkes Gefälle zwischen City- und Stadtrandlagen gekennzeichnet, was in erster Linie auf das geringe Platzangebot in den zentralen Stadtbezirken bei gleichzeitig hoher Nachfrage zurückzuführen ist.

Der Markt für Büro- und Einzelhandelsimmobilien wurde von der Coronakrise am schwersten getroffen. Geschäfte mussten schließen und zahlreiche Menschen arbeiteten im Home Office von Zuhause. In der Folge nahm nicht nur der Leerstand in Berlin und anderen Städten plötzlich zu, sondern zum ersten Mal seit vielen Jahren sanken Immobilienpreise und Mieten. Während der Immobilienmarkt 2021 schnell wieder an Dynamik gewann und auch die Umsätze wieder deutlich stiegen, stagnierten die Mieten für Einzelhandels- und Büroflächen, besonders im Spitzenbereich kam es sogar zu größeren Rückgängen. In Berlin waren die Mieten im Einzelhandel (bei Neuverträgen) 2021 13 % niedriger als vor der Pandemie. Damit verstärkte sich allerdings nur ein Trend, der bereits zuvor einsetzte, die Coronakrise könnte auf die Entwicklung der Innenstädte auch Katalysatorwirkung gehabt haben. Bei Büromieten kam es 2021 dagegen wieder zu einem leichten Anstieg der Büromieten auf durchschnittlich 28,30 €/m², aber die Mietentwicklung ist noch immer deutlich verhaltener als in früheren Jahren, was auch dem deutlich gestiegenen Angebot an Büroflächen geschuldet sein dürfte – 2021 wurden 580.000 m² Bürofläche fertiggestellt, für 2022 wird sogar mit weiteren 740.000 m² gerechnet. Bereits 2021 standen 3,7 % der Berliner Büroflächen leer, was sich mit dem weiteren Ausbau des Angebots zumindest kurzfristig noch verstärken dürfte, bevor dann die Mieten voraussichtlich wieder anziehen. Beliebt sind nach wie vor zentrale, gut angebundene Lagen wie der Potsdamer Platz, Kurfürstendamm, Unter den Linden oder Mediaspree, zum Teil müssen hier aber Spitzenmieten von 50 €/m² gezahlt werden.

Größter Gewinner der Coronapandemie ist sicherlich die Logistikbranche, die in Berlin auch davor schon eine große Rolle gespielt hat. Der Anteil des Bereichs Transport und Logistik am Gesamtflächenumsatz Industrie- und Gewerbeimmobilien kletterte von 25 % 2019 auf 42 % 2020, das entspricht einem Rekordflächenumsatz von 217.000 m². Allein 31.000 m² neu vermietete Lagerflächen fielen auf den Onlinehandel. City-Lagen spielen hier kaum eine Rolle, die benötigten Flächen mit guter Verkehrsanbindung sind vor allem im Umland Berlins zu finden. Rund um den vor kurzem eröffneten Flughafen Berlin-Brandenburg ist das Marktgeschehen besonders dynamisch. 41 % des Flächenumsatzes mit Logistik- und Produktionsimmobilien entfielen auf das südliche Umland Berlins. Unter den einzelnen Stadtbezirken Berlins spielt vor allem Spandau mit seinen großen Gewerbegebieten eine wichtige Rolle.

Das Platzangebot und die Verkehrsinfrastruktur sind sicher entscheidende Gründe für die Ansiedlung am Stadtrand und im Berliner Umland, aber auch niedrigere Immobilienpreise und Mieten begünstigen die Entscheidung. Entlang der Stadtautobahn sind nach wie vor die begehrtesten Gewerbeimmobilien zu finden, aber hier werden je nach Lage mehr als 7,50 m² für Logistik- und Produktionsflächen fällig. Im östlichen Umland dagegen lagen die Gewerbemieten 2021 meist zwischen 3,80 € und 5 €/m², südlich und nördlich von Berlin sind es verbreitet immerhin bis zu 6,50 €/m². Zu den größten Neuanmietungen im Raum Berlin gehörten 2020 CEVA Logistics in Königs Wusterhausen mit 55.000 m², REWE Markt GmbH in Oranienburg mit 20.000 m² und Rhenus SE & Co. KG in Hoppegarten mit 17.300 m².

Die große Trendumkehr brachte die Coronapandemie nicht, doch gerade in den Innenstädten hat die Krise die Umbruchsdynamik beschleunigt. Der Siegeszug des Onlinehandels wird kaum aufzuhalten sein, aber gerade Berlin zeichnet sich durch eine besonders starke politische Partizipation aus, sodass die weitere Entwicklung nicht allein von wirtschaftlichen Kennzahlen abhängt. Unabhängig von den spezifischen Berliner Prozessen wird sich auch der Markt für Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiter flexibilisieren müssen. Neben der Zunahme von Co-Working-Spaces sind hier auch Pop-up-Vermietungen im Einzelhandel denkbar, wie sie in anderen Ländern bereits erfolgreich praktiziert werden. Gerade am Büromarkt ist zudem für 2022 und 2023 eine hohe Dynamik zu erwarten, die durch die wieder steigende Nachfrage sowie die Fertigstellung zahlreicher neuer Büroflächen begünstigt wird. Im Hotel- und Gastgewerbe dürften die pandemiebedingten Einbrüche ebenfalls nur eine vorübergehende Erscheinung gewesen sein. Dem Logistiksektor verlieh die Coronakrise sogar zusätzlichen Auftrieb, zusammen mit Hamburg und dem Ruhrgebiet führt Berlin das Ranking der bedeutendsten Logistikstandorte Deutschlands an. Auch in Zukunft muss hier mit steigenden Preisen und Mieten gerechnet werden, allerdings hat die enorm hohe Nachfrage die Renditeerwartungen gedrückt.

Wir sind Ihr Immobilienmakler Berlin, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.