Marktbericht Grundstücke in Berlin

Wie in anderen wachsenden Großstädten auch ist auch in Berlin das Angebot an verfügbarem Bauland sehr begrenzt, während die Nachfrage weiterhin hoch bleibt. Nach einem kurzen Einbruch der Umsatz- und Verkaufszahlen in Folge der Coronapandemie 2020 hat die Dynamik am Berliner Grundstücksmarkt wieder stark zugenommen. Wir zeigen Ihnen die neuesten Entwicklungen und werfen einen Blick auf die Zukunft.

Vor allem in den ersten Monaten der Coronapandemie 2020 kam es zu großen wirtschaftlichen Verwerfungen, die auch die Immobilienbranche betrafen. Aber auch wenn dadurch besonders in den Innenstädten Transformationsprozesse angestoßen oder beschleunigt wurden, die in den nächsten Jahren noch anhalten dürften, bleibt die grundlegende Nachfrage nach Immobilien in den Städten hoch. Auch in Berlin stiegen die Verkaufszahlen für Grundstücke in allen Sparten deutlich an. 2021 wurden hier 311 ha Bauland verkauft und damit 47 % mehr als im Vorjahr. Der Flächenumsatz des Jahrs 2019 wurde damit noch übertroffen, allerdings fiel der Geldumsatz 2021 mit 1,57 Mrd. € etwas geringer aus als 2019 mit 1,72 Mrd. €. Der Umsatzrückgang ist jedoch nicht auf sinkende Bodenpreise zurückzuführen. Vielmehr entfielen 40 % der verkauften Flächen auf Bauland für Industrie und Gewerbe. In diesem Bereich verdreifachte sich der Flächenumsatz beinahe gegenüber 2020. Deutliche Zuwächse gab es auch beim Verkauf von Bauland für den Geschosswohnungsbau, wo mit 22,2 ha verkaufter Grundstücksfläche fast die Zahlen von 2019 erreicht wurden. Mit einem Geldumsatz von 469,9 Mio. € im Jahr 2021 spielt Bauland für den Geschosswohnungsbau auf dem Berliner Grundstücksmarkt weiterhin die wichtigste Rolle.

Ungebrochen hoch ist das Interesse an Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau, jedoch ging der Flächenumsatz in den letzten Jahren hier kontinuierlich leicht zurück. Hauptgrund für diese Entwicklung ist das fehlende Angebot, das für steigende Grundstückspreise sorgt. Die erzielten Umsätze steigen weiter an und erreichten 2021 mit 326,1 Mio. € einen neuen Rekord. Allein zwischen 2016 und 2018 haben sich die durchschnittlichen Bodenpreise in Berlin mehr als verdoppelt. Trotz einer leichten Abschwächung des Preisanstiegs betragen die jährlichen Steigerungsraten noch immer mehr als 10 %. Für Grundstücke unter 250 m² mussten Anfang 2022 bereits im Schnitt 1.565 €/m² gezahlt werden, für Grundstücke zwischen 1.000 und 2.000 m² waren es noch 1.116 €/m². Die höchsten Preise werden erfahrungsgemäß mit Grundstücken im Stadtzentrum sowie im Südwesten, aber auch mit Grundstücken in unmittelbarer Wasserlage erzielt. Wegen der stark gestiegenen Preise in Berlin rückt das Umland der Hauptstadt immer stärker in den Fokus. Aber auch hier muss in manchen Gemeinden bereits mit einem Grundstückspreis von über 1.000 €/m² gerechnet werden. Vergleichsweise günstige Grundstücke findet man noch in den Gemeinden Blankenfelde-Mahlow (333 €/m²), Bernau (403 €/m²) und Mühlenbecker Land (417 €/m²).

Der Berliner Grundstücksmarkt hat sich als krisenfest erwiesen. Nach einem kurzen pandemiebedingten Einbruch 2020 setzte sich die Entwicklung der letzten Jahre 2021 konsequent fort. Auch in der näheren Zukunft wird sich voraussichtlich nichts an den grundlegenden Parametern ändern: Das Platzangebot bleibt begrenzt und die Nachfrage hoch. Anfang der 2030er Jahre wird damit gerechnet, dass die Einwohnerzahl Berlins die Schwelle von 4 Mio. Menschen überschreitet. In den nächsten zehn Jahren wird also die Nachfrage nach neuem Wohnraum auf hohem Niveau bleiben. Leichte Entspannung könnte die Entscheidung des Berliner Senats, in bestimmten City-Lagen höhere Traufhöhen zuzulassen, bringen, allerdings dürfte damit auch eine zusätzliche Wertsteigerung des Baulands verbunden sein. Größere Unsicherheiten bestehen mit Blick auf die politischen Entwicklungen. Es ist damit zu rechnen, dass das juristische Scheitern der Mietpreisbremse Signalwirkung auf andere politische Regulierungsversuche im Immobiliensektor hat und Berlin für Investoren wieder an Attraktivität gewinnt. Die größten Risiken sind wohl mit der allgemeinen Wirtschaftslage verbunden, deren Entwicklung sehr stark von den Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine abhängt. Größere Blasenbildungen sind am Berliner Grundstücksmarkt jedoch nicht zu erwarten, da in Deutschland sehr strenge Regeln zur Kreditvergabe gelten. In einzelnen Lagen mit stark überdurchschnittlichen Bodenpreisen sind dennoch Marktbereinigungseffekte nicht ausgeschlossen. Schon jetzt sind für einige Quartiere in Berlin-Mitte Bodenrichtwerte von weit über 20.000 € ausgewiesen.

Der Bezirk Mitte umfasst neben dem Wedding und Moabit vor allem die zentrale Berliner City mit dem Regierungsviertel, Hansaviertel und dem Tiergartenviertel. Bauland ist hier äußerst knapp und dort, wo es möglich ist, wachsen neue Gebäude vor allem in die Höhe. Am Pariser Platz wurde der Bodenrichtwert 2021 mit 60.000 €/m² ausgewiesen, in mittleren Wohnlagen sind 4.000–9.000 €/m² üblich. Wer auf der Suche nach dem hier sehr raren Bauland für Einfamilienhäuser ist, sollte mit mindestens 2.800 €/m² rechnen. 2020 wurde im Bezirk Mitte Bauland im Umfang von 2,1 ha verkauft, was gerade einmal 1 % des gesamten Flächenumsatzes an Grundstücken in Berlin entspricht.

Im Bezirk Lichtenberg findet man noch Grundstücke zu vergleichsweise moderaten Preisen. Besonders im Süden und Norden wird auch noch regelmäßig Bauland für den individuellen Wohnungsbau erschlossen. 2021 lag hier der Bodenrichtwert je nach Lage zwischen 330 und 850 €/m² bei offener Bauweise sowie 550–3.000 €/m² bei geschlossener Bauweise und damit um 15 % höher als im Vorjahr. Insgesamt wechselten in Lichtenberg im Jahr 2020 31 ha Bauland den Besitzer, was einem Anteil von 14,6 % am Berliner Flächenumsatz entspricht.

Mit Bodenrichtwerten zwischen 280 und 350 € bei offener Bauweise und 600–750 €/m² bei geschlossener Bauweise gehört Marzahn-Hellersdorf zu den günstigsten Bezirken, was die Grundstückspreise angeht. Für Gewerbeflächen müssen zum Teil sogar noch deutlich niedrigere Bodenpreise gezahlt werden. Bauland für Eigenheime ist im Bezirk ebenfalls bereits ab 330 €/m² zu erwerben. Allerdings steigen auch hier aktuell die Preise für Grundstücke jährlich um ca. 15 %. 2020 wurde im Bezirk insgesamt eine Fläche von 26,5 ha Bauland verkauft und damit 12,5 % der verkauften Gesamtfläche in Berlin.

Der Bezirk Treptow-Köpenick ist derzeit einer der Schwerpunkte im individuellen Wohnungsbau in Berlin. Entsprechend stark zogen hier auch die Preise für Baugrundstücke an. 2021 betrugen die Bodenrichtwerte bei offener Bauweise zwischen 330 € und 750 €/m², bei geschlossener Bauweise reichte die Spanne von 550 bis 2.800 €/m². Mit einer Gesamtfläche von 46,4 ha wurde im Jahr 2020 nirgends in Berlin so viel Bauland verkauft wie in Treptow-Köpenick.

Im durch seine dichte, gründerzeitliche Bebauung geprägten Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist Bauland besonders rar. Die wenigen verfügbaren Grundstücke sind alle nur für den Geschosswohnungsbau bzw. für Geschäftshäuser ausgeschrieben bei Bodenrichtwerten zwischen 2.000 und 12.000 €/m², abhängig von Lage und Geschossflächenzahl. 2020 wurden im Bezirk Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 2,6 ha verkauft, was lediglich 1,2 % des Flächenumsatzes mit Grundstücken in ganz Berlin entsprach.

Der Bezirk Neukölln umfasst sowohl innerstädtische Lagen als auch locker bebaute Randgebiete. Entsprechend stark schwanken hier je nach Lage die Grundstückspreise. Bauland für den individuellen Wohnungsbau wurde im Bezirk 2021 zu Preisen zwischen 460 und 1.100 €/m² angeboten. Für den Geschosswohnungsbau betrug der Bodenrichtwert im gleichen Jahr zwischen 750 € und 3.600 €; allerdings standen nur Grundstücke in einfachen und mittleren Lagen zum Verkauf. Mit einem Flächenumsatz von 18 ha nahm der Bezirk Neukölln einen Anteil von 8,5 % an der Gesamtfläche der in Berlin 2020 verkauften Grundstücke ein.

Auch der Stadtbezirk Tempelhof-Schöneberg ist sowohl durch dichte großstädtische Bebauung als auch durch Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand geprägt. Bauland für den individuellen Wohnungsbau in offener Bauweise wurde hier 2021 mit Preisen zwischen 530 €/m² in einfachen und 1.500 €/m² in guten Wohnlagen ausgeschrieben. Beim Geschosswohnungsbau reichte die Spanne der Bodenrichtwerte je nach Lage und Geschossflächenzahl von 900 bis 6.000 €/m². 23,2 ha Bauland wurde im Bezirk 2021 verkauft, das entspricht 10,9 % des gesamten Flächenumsatzes in Berlin.

Der Bezirk Steglitz-Zehlendorf im Südwesten umfasst einige der besten Wohnlagen Berlins mit den Villenvierteln Dahlem und Lichterfelde. Die Bodenrichtwerte für Grundstücke im individuellen Wohnungsbau betragen hier (Stand 2021) bis zu 2.900 €/m², in einfachen Lagen des Bezirks sind es zwischen 500 und 750 €/m². Im Geschosswohnungsbau reichte die Spanne von 800 bis 3.800 €/m². Auf den Bezirk entfielen 2020 lediglich 5,3 ha und damit 2,5 % des Flächenumsatzes an Grundstücken in Berlin.

Im westlichen Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf findet man ebenfalls zahlreiche herausragende Wohnlagen. In sehr guten Lagen sind hier Grundstückspreise von 2.200 bis 2.900 €/m² im individuellen Wohnungsbau üblich, in anderen Teilen des Bezirks reicht die Spanne immerhin noch von 720 bis 1.700 €/m². Je nach Lage und geplanter Geschossflächenzahl schwankt der Bodenrichtwert für den Geschosswohnungsbau aktuell zwischen 1.000 und 7.500 €/m². Auf den Bezirk entfielen mit einem Flächenumsatz von 3,6 ha im Jahr 2020 nur 1,7 % des verkauften Baulands in ganz Berlin.

Lange galt der Bezirk Spandau für Berliner Verhältnisse als Geheimtipp, aber auch hier ziehen die Preise kräftig an. Mit Bodenrichtwerten zwischen 290 und 740 €/m² im individuellen, offenen Wohnungsbau sind die Grundstückspreise aber noch immer günstiger als in den meisten anderen Berliner Bezirken. Auch die für den Geschosswohnungsbau veröffentlichten Bodenrichtwerte bewegen sich mit 700 bis 1.800 €/m² unterhalb des Berliner Durchschnitts. Mit 19,6 ha verkaufter Grundstücksfläche entfielen 2020 auf den Bezirk Spandau immerhin 9,2 % des Gesamtflächenumsatzes in Berlin.

Der BezirkReinickendorf ist bei Grundstücken im individuellen Wohnungsbau ebenfalls aktuell beliebt, die Bodenrichtwerte sind hier mit 320 bis 750 €/m² im Berliner Vergleich noch recht niedrig. Auch die Preissteigerungen fielen mit 5 % pro Jahr hier eher moderat aus. Im Geschosswohnungsbau liegen die Bodenrichtwerte aktuell zwischen 600 und 2.100 €/m². 2020 wurden in Reinickendorf 12,9 ha Grundstücksfläche verkauft, ein Anteil von 6,1 % am gesamten Berliner Flächenumsatz.

Pankow gehört zu den größten Berliner Bezirken und umfasst sowohl zentrale City-Lagen als auch dörfliche Stadtrandgebiete im Norden. So ist hier auch die Spanne der Grundstückspreise sehr groß. Bauland für Einfamilienhäuser wurde hier 2021 mit Bodenrichtwerten zwischen 250 und 1.000 € ausgezeichnet, beim Geschosswohnungsbau in geschlossener Bauweise waren es zwischen 600 und 7.500 €/m², je nach Lage und Geschossflächenzahl. Auf den Bezirk Pankow entfielen 2020 mit 21,4 ha 10,1 % des gesamten Flächenumsatzes mit Grundstücken in Berlin.

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