Marktbericht Mehrfamilienhäuser Berlin

In Berlin dominieren wie in anderen Großstädten auch vor allem Geschossbauten das Stadtbild. So spielen allein wegen der begrenzten Platzsituation Mehrfamilienhäuser die wichtigste Rolle auf dem Berliner Immobilienmarkt. Nach dem aufsehenerregenden Boom in den Jahren zwischen 2005 und 2015 hat sich das Marktgeschehen in letzter Zeit wieder etwas beruhigt. Wir zeigen Ihnen die aktuellen Entwicklungen am Berliner Immobilienmarkt und geben einen Ausblick auf die Trends für die Zukunft.

Seit einigen Jahren geht zwar die Zahl der Immobilientransaktionen kontinuierlich zurück, aber die erzielten Umsätze steigen weiterhin. Noch immer gelten Immobilien in Berlin als sichere Anlage. Dazu trägt vor allem die hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot bei. Für vorübergehende Irritationen am Markt sorgte vor allem die Coronapandemie. Die Nachfrage nach Wohnraum ließ für kurze Zeit nach und besonders bei Gewerbeimmobilien stagnierten die Preise oder brachen sogar teilweise ein. Umso deutlicher fiel der darauffolgende Aufschwung aus: Wurden 2020 noch 886 Transaktionen von Mehrfamilienhäusern (inklusive Wohn- und Geschäftshäuser) registriert, waren es 2021 bereits 981 Kauffälle. Nachdem die Kaufpreise 2020 nahezu gleichblieben, stiegen sie 2021 wieder spürbar an und setzten damit die allgemeine Entwicklung der letzten Jahre fort. Betrug der durchschnittliche Preis beim Kauf eines Mehrfamilienhauses im Jahr 2020 noch 3.465 €/m², waren es 2021 im Schnitt 3.526 €/m². Damit haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Schwerpunkt des Interesses sind nach wie vor die Citylagen. In den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg sowie den angrenzenden Stadtteilen Prenzlauer Berg, Neukölln, Tempelhof, Schöneberg, Wilmersdorf und Charlottenburg wurden 2020 fast die Hälfte aller Transaktionen von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin registriert.

Die Entwicklung der Mieten konnte mit dem starken Anstieg der Immobilienpreise in Berlin in den letzten Jahren nicht mehr mithalten und hat sich zunehmend vom Preisniveau entkoppelt. Das äußert sich auch in einer gesunkenen Mietrendite, die derzeit im Schnitt 3,06 % beträgt und damit deutlich unter dem deutschlandweiten Durchschnitt liegt. Die gleichzeitig steigende Nachfrage nach Wohneigentum macht aber den Kauf eines Mehrfamilienhauses weiter lohnenswert. Trotz der Coronapandemie wurden 2020 ca. 10 % mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt als 2019. Der mittlere Angebotspreis für Wohnungen lag im Mai 2022 bei 5.410 €/m², und hat sich damit innerhalb von fünf Jahren um mehr als 50 % erhöht. Besonders hoch ist das Interesse an Eigentumswohnungen in den City-Lagen, wo mehr als 70 % aller Umwandlungen stattfanden. In den innenstadtnahen Lagen ist auch das Interesse an Baugrundstücken für Wohn- und Geschäftshäuser am größten – bei gleichzeitig extrem knappem Platzangebot. Dies führt zu Bodenrichtwerten von stellenweise mehr als 9.000 €/m² im Bezirk Mitte.

Kaum sind die schwersten Jahre der Coronapandemie überstanden, sorgt der Krieg in der Ukraine für neue Unsicherheiten. Die steigenden Energiekosten haben große Auswirkungen auf das Konsumverhalten und die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Die angekündigte Erhöhung des Leitzinses wird Kredite verteuern und damit ebenfalls die Kosten für Bauvorhaben und Immobiliengeschäfte erhöhen. Unklar ist dagegen, wie viele Menschen aus der Ukraine nach Berlin flüchten werden und somit auch den Druck auf den Wohnungsmarkt verstärken. Zumindest das juristische Scheitern der Mietpreisbremse, das auch ein warnendes Beispiel für weitere politische Regulierungsversuche geben dürfte, sorgt wieder für mehr Sicherheit am Immobilienmarkt in Berlin. Nach dem pandemiebedingten Dämpfer hat auch die Zahl der Erwerbstätigen in der Hauptstadt ein neues Rekordhoch erreicht. Prognosen rechnen zudem damit, dass Berlin in den nächsten zehn Jahren die Marke von 4 Mio. Einwohnern knackt. Vor der Pandemie verzeichnete die Stadt zudem rund 34 Mio. Übernachtungen jährlich und stand damit auf Platz 3 in Europa hinter London und Paris. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt also hoch und macht auch weitere Bauvorhaben lukrativ. Die vom Berliner Senat angekündigte Aufweichung der Berliner Traufhöhe (22 m) könnte zu zusätzlicher Belebung beim Wohnungsbau beitragen. In den letzten Jahren wurden allerdings wieder deutlich weniger Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser erteilt als im Rekordjahr 2019. Vor allem für den Osten der Stadt sind jedoch neue Quartiere geplant.

Der Stadtbezirk Mitte ist größtenteils ein teures Pflaster. Das gilt auch für Immobilien. Rund um Alexanderplatz, Hackeschen Markt und Europaviertel ist die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen besonders hoch. Entsprechend groß ist auch das Interesse an Wohn- und Geschäftshäusern im Bezirk, die Preise klettern seit Jahren. Die Kaufpreisspanne für Zinshäuser mit Baujahr vor 1918 wird aktuell mit 3.200 bis 4.400 €/m² angegeben. Aktuell liegen die Durchschnittspreise für Mehrfamilienhäuser insgesamt bei 6.000 €/m².

Im Bezirk Lichtenberg setzte der Berliner Immobilienboom etwas verspätet ein. So sind hier auch heute noch in relativer Nähe zum Stadtzentrum vergleichsweise günstige Immobilien zu finden. 2021 wurden hier 57 Transaktionen von Mehrfamilienhäusern zu einem durchschnittlichen Preis von 3.530 €/m² verzeichnet. In den vergangenen Monaten wurde jedoch ein deutlicher Preissprung beobachtet, die aktuellen Angebotspreise haben im Schnitt 4.190 €/m² erreicht. Vor allem in Karlshorst, Rummelsburg und der Sewanstraße entstanden neue Wohnquartiere, die Durchschnittsmieten stagnierten in den letzten beiden Jahren bei knapp 9 €/m².

Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf ist vor allem durch seine Plattenbauten aus den 70er Jahren bekannt, umfasst aber auch die locker bebauten Stadtteile Kaulsdorf und Mahlsdorf. Mit meistens nur 300 bis 400 m² Wohnfläche sind die Mehrfamilienhäuser hier kleiner als in anderen Stadtteilen und entsprechend bei Familien beliebt. Im Jahr 2021 wurden hier 82 Kauffälle von Mehrfamilienhäusern registriert, der Durchschnittspreis betrug 3.990 €/m². Vor allem der anhaltende Ausbau von Gewerbeflächen im Bezirk, der über 19.000 Firmen optimale Standortbedingungen bietet, sorgt für eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum.

Der südöstliche Bezirk Treptow-Köpenick umfasst sowohl dichte städtische Bebauung als auch Einfamilienhaussiedlungen mit zum Teil dörflichem Charakter und sogar große Waldflächen und Parkgebiete. Die verkehrsgünstige Lage macht den Bezirk auch für zahlreiche Unternehmen interessant. 2021 wurden hier 89 Mehrfamilienhäuser für durchschnittlich 4.100 €/m² verkauft. Besonders entlang der Spree wurde in den letzten Jahren viel gebaut. Als Milieuschutzgebiete sind derzeit nur Teile von Ober- und Niederschöneweide ausgewiesen.

Friedrichshain-Kreuzberg ist hauptsächlich durch seine dichte gründerzeitliche Bebauung geprägt, die während der deutschen Teilung stark verfiel und besonders nach der Wende viele junge Menschen anzog. Die Zeiten günstiger Immobilien sind hier jedoch lange vorbei. 2009 wurden hier noch 270 Mehrfamilienhäuser verkauft, 2021 waren es noch 31 und der Trend ist weiter rückläufig. Die Preise dagegen steigen nach vorübergehender Stagnation während der Coronapandemie weiter an und betrugen 2021 durchschnittlich 3.700 €/m².

Zum Berliner Bezirk Neukölln zählen auch die Stadtteile Rudow und Buckow. Vor allem der namensgebende Stadtteil Neukölln selbst ist durch mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser geprägt. In den letzten Jahren stiegen die Immobilienpreise hier beträchtlich. Während die Zahl der Kauffälle leicht von 115 im Jahr 2020 auf 106 im Jahr 2021 zurückging, stiegen die mittleren Angebotspreise um über 20 % auf 3.850 €/m². Zahlreiche neue Bauprojekte dürften aber zumindest vorübergehend zu einer Entspannung bei der Preisentwicklung beitragen.

Während besonders der Süden des Bezirks Tempelhof-Schöneberg durch Eigenheimsiedlungen und lockere Bebauung geprägt ist, dominiert in Tempelhof, Schöneberg und Friedenau dichte Bebauung mit Mietshäusern, die allerdings zum Teil als Milieuschutzgebiet vor größeren baulichen Eingriffen geschützt ist. Besonders die Stilllegung des ehemaligen Flughafens Tempelhof eröffnet dem Bezirk große Potenziale. Nach einem starken Anstieg der Immobilienpreise 2019 stagnierten die Preise in den letzten beiden Jahren. 2021 wurden hier 72 verkaufte Mehrfamilienhäuser registriert, die im Schnitt für 3.880 €/m² den Besitzer wechselten.

Der Bezirk Steglitz-Zehlendorf im Südwesten Berlins gehört zu den beliebtesten und teuersten Wohnlagen Berlins, allerdings war das Preisniveau hier auch schon lange vor dem Immobilienboom der letzten 20 Jahre recht hoch. Vor allem Zehlendorf und Dahlem sind durch guterhaltene freistehende Mehrfamilienhäuser und Villen geprägt. 2021 wurden im Bezirk 101 Mehrfamilienhäuser für durchschnittlich 5.085 €/m² verkauft. Dies entspricht einem Plus von fast 20 %.

Auch der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf gehört zu den besten und teuersten Lagen Berlins. Neben Villen und freistehenden Mehrfamilienhäusern findet man auch viele großstädtisch geprägte Mischgebiete mit mehrstöckigen Wohn- und Geschäftshäusern. Das Preisniveau ist seit Jahren hoch, stieg aber in den letzten Jahren nur noch geringfügig an. 2021 wurde der Verkauf von 31 Mehrfamilienhäusern im Bezirk registriert, der durchschnittliche Preis betrug 4.380 €/m². Die Zahl der Kauffälle blieb damit auf anhaltend niedrigem Niveau.

Bis vor wenigen Jahren galt Spandau noch als Geheimtipp beim Immobilienkauf, aber auch der Nordwesten Berlins rückte in letzter Zeit immer stärker in den Fokus. Mit 3.370 €/m² lagen hier die Preise zuletzt noch immer unter dem Berliner Durchschnitt, aber Prognosen gehen von weiteren deutlichen Preissteigerungen aus. So wurde auch das Havelufer für neue Wohnprojekte geöffnet. Nachdem die Zahl der Kauffälle mit 76 Transaktionen 2021 wieder rückläufig war, ist hier in naher Zukunft mit einer deutlichen Belebung des Immobilienmarkts zu rechnen.

Zwar ist der Markt für Mehrfamilienhäuser im Bezirk Reinickendorf mit den Stadtteilen Tegel und Wittenau etwas kleiner als in anderen Berliner Bezirken, aber die Zahl der Transaktionen war in den letzten Jahren dennoch vergleichsweise hoch. 2021 wurden hier 81 Kauffälle verzeichnet, wobei der Durchschnittspreis einen großen Sprung nach oben machte auf 3.890 €/m² und damit ca. 18 % mehr als noch im Vorjahr betrug. Wie in Tempelhof sorgte auch in Tegel die Stilllegung des Flughafens für die Erschließung weiteren Baulands, aber schaffte auch Flächen für Freizeit und Erholung. Vor allem im Süden des Bezirks nahm die Bautätigkeit seit 2016 deutlich zu.

Der Bezirk Pankow umfasst sowohl dichtbebaute City-Lagen als auch Stadtrandgebiete mit fast schon ländlichem Charakter. Während der Prenzlauer Berg schon seit Jahren als gefragter Kiez für hippe und junge Großstädter bekannt ist, rückten die Stadtteile Pankow und Weißensee erst in den letzten Jahren stärker in den Fokus. Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen in den letzten Jahren leicht auf durchschnittlich 3.720 €/m² im Jahr 2021, wobei es große Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen und Kiezen gibt. Mit 55 Transaktionen stagnierte die Zahl der Kauffälle auf mittlerem Niveau.

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