Das Bietverfahren

Um einem häufigen Missverständnis vorzubeugen: Das Bieterverfahren hat mehr mit der Wertermittlung einer Immobilie als mit einem klassischen Verkaufsverfahren gemeinsam. Im Idealfall leitet das Bieterverfahren jedoch den Verkauf einer Immobilie ein, denn Aufwand und Kosten lohnen sich nur bei konkreten Verkaufsabsichten. Außerdem ersetzt das Preisfindungsverfahren in Form eines Bieterverfahrens kein professionelles Immobiliengutachten, sondern ergänzt die harten Fakten der Wertermittlung um kurzfristige und mitunter sehr individuelle Einflüsse auf das Marktgeschehen. Immobilienbesitzer können auf diese Weise durchaus höhere Preise, als auf Basis der eigentlichen Marktwertschätzung zu erwarten gewesen wäre, realisieren – so können beispielsweise auch Liebhaberinteressen in die Preisbildung einfließen. Gleichzeitig können mit dem Bieterverfahren auch zu hoch angesetzte Preiserwartungen korrigiert werden.

Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie im Rahmen eines Bieterverfahrens ausschreiben, ermöglichen zunächst allen Interessenten eine Besichtigung des Objekts, bevor in einem festgelegten Zeitraum die Gebotsabgabe stattfindet. Danach kann der Verkäufer entscheiden, mit welchem Interessenten er Kontakt aufnimmt, um über die Details des Kaufvertrags zu verhandeln. Das Bieterverfahren bringt also deutlich mehr Flexibilität beim Verkauf von Immobilien. Kein Wunder, dass dieses Verfahren in letzter Zeit immer mehr an Beliebtheit gewonnen hat. Um die Zahl der Interessenten zu begrenzen und den Aufwand zu reduzieren, können Verkäufer auch einen Mindestbietbetrag festlegen. Gerade bei Immobilien, die als schwer verkäuflich gelten (z. B. im ländlichen Raum), lohnt es sich jedoch, keine Untergrenze zu definieren und zunächst alle Interessenten zu einem Kaufangebot zu ermutigen. Da das Bieterverfahren selbst völlig unverbindlich ist, können beim anschließenden Kaufvertrag auch die Modalitäten noch flexibel angepasst werden, z. B. in Hinsicht auf mögliche Sanierungsleistungen, Übernahme von Altlasten oder zeitliche Fristen.

Wie bei jedem Immobiliengeschäft sollten private Verkäufer sich zunächst professionell beraten lassen. So ist auch ein erstes Wertgutachten hilfreich, bevor das Bietverfahren ausgeschrieben wird. Je mehr Informationen über Ihre Immobilie Sie potenziellen Interessenten im Vorfeld liefern, desto ernsthafter werden die Angebote, die Sie erhalten werden. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf zu einem guten Preis deutlich.

Als Nächstes erstellt der Makler ein aussagekräftiges und ansprechendes Exposé Ihrer Immobilie. Falls gewünscht, können Sie gemeinsam einen Mindestbietbetrag festlegen. Der Makler kümmert sich dann um die Inserierung der Immobilie auf verschiedenen Kanälen und schreibt sie als Bietobjekt aus.

Der nächste Schritt sind die Besichtigungen durch die Interessenten. Beim Bieterverfahren geschieht dies meist in Form einer Sammelbesichtigung, das heißt, es wird bereits im Vorfeld ein einzelner, verbindlicher Besichtigungstermin für alle Interessenten angekündigt. Alternativ können auch individuelle Besichtigungstermine vereinbart werden. Gerade beim Bietverfahren können hier aber Aufwand und Kosten durch zu viele Bewerber schnell unverhältnismäßig steigen, da Interessen und Möglichkeiten der Interessenten im Vorfeld nicht geprüft werden können.

Nach der Besichtigung geben die Interessenten dann innerhalb einer festgelegten Frist ihre Gebote ab. Die Abgabe kann, je nach Vereinbarung unterschiedlich erfolgen, z. B. per E-Mail, per Brief, per Fax oder auch persönlich. Spezielle Plattformen bieten außerdem die Möglichkeit eines Online-Bietverfahrens an. Das sorgt für mehr Transparenz und Wettbewerb – die Interessenten können dabei die Gebote der anderen Mitbewerber einsehen.

Wenn die Frist zur Gebotsabgabe abgelaufen ist, können Sie sich für einen der Interessentenentscheiden. Bei der Wahl sind Sie (im Gegensatz zu einer Auktion) völlig frei, die Höhe des Gebots spielt rechtlich keine Rolle, auch wenn es in der Regel im Interesse des Verkäufers ist, sich für das höchste Gebot zu entscheiden. Sind Ihnen die Gebote alle zu niedrig, können Sie auch von Ihren Verkaufsplänen zurücktreten.

Haben Sie Ihre Wahl getroffen, beginnen nun die eigentlichen Kaufverhandlungen. Das Bieterverfahren ist rechtlich nicht bindend – auch der Interessent kann vor Abschluss des Kaufvertrags jederzeit von seinem Angebot zurücktreten. Wir empfehlen auch hier, die Verhandlungen in professionelle Hände zu geben. Ein erfahrener Makler sorgt auch für einen rechtssicheren Vertrag und die entsprechende notarielle Beglaubigung.

• Schnellerer Verkauf: Häufig lassen sich Immobilien im Bietverfahren deutlich schneller vermarkten. Vor allem wenn ein zeitnaher Verkauf für den Eigentümer entscheidend ist, kann sich das Bietverfahren lohnen, um alle potenziellen Interessenten anzusprechen.
• Verkauf zum höchstmöglichen Preis: Im Gegensatz zu Festpreisangeboten können Sie erst nach den Geboten der Interessenten entscheiden, zu welchem Preis Sie Ihr Objekt verkaufen.
• Bessere Chancen bei schwer verkäuflichen Immobilien: Bei manchen Immobilien ist es schwer, den Marktwert zu bestimmen. Auch wenn Sie schon länger versuchen, Ihre Immobilie zu einem konkreten Preis zu verkaufen, sollten Sie über ein Bietverfahren nachdenken.
• Mehr Flexibilität auf beiden Seiten: Sowohl Verkäufer als auch Käufer gehen vor Abschluss des Vertrags keine Verbindlichkeit ein. Springt ein Käufer ab, haben Sie als Eigentümer aber in der Regel noch weitere zur Auswahl. Damit sinkt auch der Druck bei den Kaufverhandlungen.

• Unverbindlichkeit kann auch nachteilig sein: Nicht jedes Angebot ist ernstgemeint und die Höhe der Gebote kann letztlich deutlich vom erzielten Verkaufspreis abweichen oder es kommt gar kein Verkauf zustande.
• Unpersönliches Verfahren: Ein Bietverfahren spricht viele Interessenten an und ist eher auf Masse als auf persönlichen Kontakt angelegt. Für ausführliche Gespräche bleibt da in der Regel keine Zeit. Einige potenzielle Käufer schreckt diese Form des Immobilienverkaufs daher auch ab.
• Hoher Aufwand: Auch wenn am Ende eine Immobilie oft schneller verkauft wird als mit einem Festbetrag, erfordert ein Bietverfahren zunächst großen organisatorischen Aufwand, zumal die Zahl der Interessenten gerade in guten Lagen sehr hoch sein kann.