Immobilienverkauf

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Der Immobilienverkauf

Eine Immobilie zu verkaufen stellt viele Menschen vor einer großen Herausforderung, da hier nicht nur ein einfaches Objekt sondern auch ein Zuhause vermittelt wird, welches mit einem hohen emotionalen Wert verbunden ist. Ein Immobilienverkauf geschieht meist nur einmalig. Dabei ist eine gute Organisation und Planung mit einen fachkundigen Immobilienmakler der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf.

Damit sie diese Lasten nicht allein tragen müssen stehen wir Ihnen als Immobilienmakler in Dresden kompetent zur Seite. Wir entlasten Sie in Ihrer persönlichen Situation und helfen Ihnen zu einem erfolgreichen Verkaufsabschluss.

1. Vorbereitung auf den Immobilienverkauf

Um eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen sollten sie den richtigen Verkaufszeitpunkt beachten. So können bei einem Kauf sogar Kosten, wie eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder die Spekulationssteuer entstehen.
Zurzeit ist die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland sehr postitiv zu werten. Besonders in den Großstädten ist ein Verkauf sehr lohnenswert.

Natürlich trägt auch Ihre persönliche Situation eine entscheidende Rolle beim Immobilienverkauf. Ein bevorstehender Umzug, die Trennung vom Ehegatten oder auch Veränderungen Ihrer finanziellen Lage führen zur Veräußerung Ihrere Immobilie.
Da sich ein Hausverkauf nicht ohne weiteres vollzieht, sollte auch hier der richtige Zeitpunkt und alle organisatorischen Aspekte gründlich durchdacht werden. Die weitere Verwendung der Immobilie, der gewünschte Verkaufspreis und auch wann sie Ihre neue Immobilie beziehen möchten stellen wichtige Einflussgrößen dar. Weiterhin sollten Sie abschätzen wie lange Ihr Umzug benötigen wird.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf?
Welchen Erlös möchte ich erzielen und bis wann?
Welche Kosten können entstehen? (Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer)
Bis wann möchte ich die Immobilie verkaufen? Ab wann ist die neue Immobilie zu
beziehen?
Wie lange benötige ich für den Umzug?

2. Einigung über die Besitzverhältnisse

Bevor eine Immobilie veräußert werden kann, sind zunächst einmal die Besitzverhältnisse zu klären.
Folgende Fragen können dabei auftreten: Wer ist Eigentümer der Immobilie? Wie sind die gemeinsamen Regeln der Eigentümer? Lassen sich offene Schulden übertragen?

Immobilienverkauf bei Gemeinschaftseigentum?

Finden sich mehrere Eigentümer vor, wie es bei einer Scheidung oder einem Erbe der Fall ist, so wird die Immobilie anteilig veräußert und die Beteiligten müssen sich gemeinsam über den Verkauf der Immobilie einigen. Jede Partei erhält Ihren Anteil am Verkaufspreis.

Was besagt ein lebenslanges Wohnrecht?

Bei einem lebenslanges Wohnrecht und dessen Eintrag ins Grundbuch besteht für eine Partei auch nach Eigentümerwechsel das Recht weiterhin im Haus zu wohnen.

Dies ist von Vorteil, wenn das Haus innerhalb der Familie an die Kinder oder an Familienmitglieder übertragen werden soll. Dabei genießen die Kinder finanzielle Vorteile, da nur die Nebenkosten und die gängigen Instandhaltungskosten getragen werden müssen. Die Eltern können weiterhin im Haus wohnen. Ob ein lebenslanges Wohnrecht besteht, muss dem Käufer der Immobilie zwingend mitgeteilt werden.

Werden die Schulden vorzeitig abbezahlt oder auf den neuen Eigentümer übertragen?

Vor dem Immobilienverkauf sollten gewisse Kosten, wie eine Vorfälligkeitsentschädigung mit berücksichtigt werden, die der Bank zu zahlen ist, falls die Immobilie noch mit Schulden belastet ist. Die Banken fordern eine vorzeitige Abbezahlung des Kredits oder die Darlehensübertragung auf ein anderes Objekt. Der Kredit kann auch beim Hausverkauf mit einkalkuliert werden, dabei können Käufer mit einen Nachlass des Verkaufspreises rechnen.

3. Vermietet oder unvermietet verkaufen?

Der Verkauf an Kapitalanleger

Vermietete Objekte können durchaus sehr attraktiv für den Käufer sein, falls sie auf dem Markt gefragt sind. Dadurch können Sie mit den Mieteinnahmen deutlich höher Beträge erzielen, als Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei einer Neuvermietung verursachen.

Bei einem alten Mietvertrag mit günstigen Preisen kann dagegen die Neuvermietung sehr rentabel sein. Zu beachten ist hier jedoch, dass dem neuen Mieter alle Rechten und Pflichten bereits vorhandener Mietverträge mit einhergehen und er nicht ohne weiteres gekündigt werden darf.

Der Verkauf an Selbstnutzer

Mietverhältnisse die wegen Eigennutzung beendet werden, sind mit deutlich mehr Aufwand und Zeit verbunden, da der Selbstnutzer die Objekte kritisch untersucht. In der Kündigung müssen alle wichtigen Positionen angezeigt und gegebenfalls gerichtlich geprüft werden. Für den Verkauf an Selbstnutzer ist der Mietpreis aufgrund des Nutzungsnachteils häufig preiswerter.

Vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses

Die Einigung mit dem Mieter zu einer vorzeitigen Kündigung ist durchaus sinnvoll, da unvermietete Objekte für Kapitalanleger und Selbstnutzer deutlich attraktiver sind.

Bietet man den Mieter eine Abstandssumme, ist dieser mit einem vorzeitigen Auszug oft einverstanden. Beim Verkauf eines freien Objekts lassen sich die hohen Kosten der Abstandssumme durch die gut erzielten Verkaufspreise wieder decken.

Falls beim Mieter ein Vorkaufsrecht vorliegt, muss dieser schriftlich informiert werden. Das Vorkaufsrecht ergibt sich beim beim Erstverkauf der Mietwohnung nach der Begründung des Wohneigentums.

4. Die Besonderheiten von Wohnungsverkauf und Hausverkauf

Der Wohnungsverkauf

Steht ein Wohnungsverkauf innerhalb eines Mehrfamilienhaus bevor, haben bei der Entscheidung, ob der Verkauf zu standen kommt, mehrere Mitglieder innerhalb einer Eigentümergemeinschaft das Mitbestimmungsrecht. Der zugehörige Verwalter der Wohnung kann ebenfalls von einem Vetorecht Gebrauch machen.

Für den Käufer gilt, dass er die Wohnung nur innerhalb eines Rahmens nutzen kann, wie es die Regeln der Gemeinschaftsordnung zulassen. Wartungs- und Verwaltungskosten müssen dabei vom Käufer getragen werden. Um einen erfolreichen Verkauf zu fördern, empfielt sich die Bonität des Interessenten im Vorfeld zu prüfen. Die Eigentümer des Hauses müssen über den geplanten Verkauf und damit verbundene Besichtungen in Kenntnis gesetzt werden, um einen reibungsfreien Ablauf zu gewährleisten.

Der Hausverkauf

Der Verkaufspreis setzt sich aus mehrere Faktoren zusammen. Dabei können auch Dritte Rechte am Hausverkauf besitzen. Zu dieser Gruppe zählen besonders Banken und Kreditinstitute, welche die Vergabe von Darlehen mittels Sicherungsrechte kontrollieren.

Zu den Sicherungsrechten gehören Grundschulden und Hypotheken, welche ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Daneben können verbleibende Baulasten auf den neuen Eigentümer übergehen.

Zu den Baulasten gehören:

Abstandsflächenbaulasten:
Benachbahrten Gebäude müssen einen bestimmten Abstand zueinander einhalten, der mittels einer Baulast festgehalten wird. Bei dieser Baulast darf der Eigentümer eine bestimmte Fläche seine Grundstücks nicht bebauen.
Erschließungsbaulasten:
Das Grundstück muss über einen Zugang, eine Zufahrt oder zur Legung von Leitungen zur
Erschließung frei bleiben.
Rückbauverpflichtungen:
Häuser, deren Bau sich im Außenbereich einer Stadt oder einer Gemeine ansiedelt, können zum Rückbau verpflichtet werden, falls sich dessen Nutzung wandelt, beispielsweise eine Umwandlung von der städtischen in die landwirtschaftliche Nutzung.
Die entsprechenden Regelungen finden Sie im § 35 des Baugesetzbuches
Stellplatzpflichtbaulasten:
Baulasten mit einer Stellplatzpflicht müssen die vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen
ermöglichen.
Wegerechte:
Wegerechte erlauben die Nutzung von Wegen innerhalb eines fremden Grundstückes, falls ein Haus nicht direkt von den öffentlichen Wegen zugänglich gemacht werden kann.

5. Wertermittlung und Angebotspreis

Die Wertermittlung einer Immobilie ergibt sich aus drei zuverlässigen Verfahren, diese sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Aus diesen Verfahren wird wiederum der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt.

Dabei spielt nicht nur die aktuelle Lage des Immobilienmarktes, sondern auch bestimmte Merkmale, welche die Immobilie kennzeichnen und interessant machen eine entscheidende Rolle für einen erfolreichen Verkauf.

Sie sehen, beim Immobilienverkauf gibt es so viele Dinge zu beachten, daher ist es ratsam einen Immobilienmakler zu beauftragen. Vereinbaren Sie doch heute schon einen persönlichen Termin mit uns.