Inflation und Immobilien

Der Begriff Inflation ist allgemein negativ besetzt, dabei gilt eine konstante, niedrige Inflationsrate den meisten Ökonomen als Zeichen einer funktionierenden Marktwirtschaft. Der ungedeckte Teil der Geldmenge setzt idealerweise in Form der richtigen Investitionen neue Produktivitätssteigerungen frei, die wiederum das Wirtschaftswachstum ankurbeln und Vermögen und Kaufkraft erhöhen, sodass das steigende Preisniveau keine negativen Auswirkungen hat. Ein sinkendes Preisniveau klingt dagegen nur auf den ersten Blick gut – diese sogenannte Deflation führt zu einem Rückgang bei Investitionen und damit auch zu sinkendem Wirtschaftswachstum (oder sogar zu einer Rezession) und letztlich niedrigeren Löhnen.

Ganz falsch ist aber der Laienblick auf die Inflation nicht. Wenn die Preise steigen, kann ich mir für die selbe Geldmenge weniger kaufen als früher. Diese Entwicklung wird dann problematisch, wenn Inflation und Wirtschaftswachstum nicht mehr aneinander gekoppelt sind und die Kaufkraft somit sinkt. Nachdem die jährliche Inflationsrate in Deutschland 2021 bereits auf überdurchschnittlich hohe 3,1 % gestiegen ist, erreichte sie im Mai sogar rekordverdächtige 7,9 %. Hauptgrund für diese Entwicklung ist der Krieg Russlands gegen die Ukraine und die damit verbundene plötzliche Verknappung von Energieträgern wie Gas und Öl, aber auch das Angebot an Getreide und Düngemitteln ist durch unmittelbare Kriegsfolgen, Ausfuhrstopps und Embargos deutlich verringert worden. Vor allem die hohen Energiekosten treffen unmittelbar alle Branchen und die höheren Gas- oder Stromrechnungen müssen zwangsläufig durch höhere Preise kompensiert werden. Am Immobilienmarkt bedeutet dies vor allem einen Anstieg der Bau- und Instandhaltungskosten, aber auch Kredite werden teurer. Prinzipiell ist eine Immobilie aber eine relativ krisensichere Anlage, auf die eine Geldentwertung in der Regel kaum Auswirkungen hat.

Eine eigene Immobilie ist meistens eine sichere Anlage; mit steigenden Preisen steigt auch der Wert der Immobilie – sie bietet also Inflationsschutz. Außerdem unterliegen Immobilien wesentlich weniger Marktschwankungen als beispielsweise Aktien. Allerdings ist der in Folge der Inflation steigende Wert für Eigenheimbesitzer nur ein theoretischer, es sei denn, man will die Immobilie verkaufen. In einer akuten Phase der Geldentwertung ist das wahrscheinlich nicht die beste Entscheidung. Wie für andere Verbraucher auch steigen dagegen die eigenen Ausgaben. Im konkreten Fall erhöhen sich so beispielsweise die Kosten für die Instandhaltung und die Nebenkosten. Besonders problematisch sind anstehende Sanierungsmaßnahmen. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig, ist der Inflationsschutz schnell dahin.

Was für das Eigenheim gilt, trifft zunächst auch für Anlageobjekte zu. Wie Immobilien generell bieten auch Renditeobjekte guten Schutz vor Wertverfall in Folge der Inflation. Im Gegensatz zu selbstgenutztem Wohnraum können hier die steigenden Kosten aber in den meisten Fällen an den Mieter weitergegeben werden. Mit einem Indexvertrag, der die Miete unmittelbar an die Inflation koppelt, sind Vermieter sogar vertraglich vor den Auswirkungen der Geldentwertung geschützt. Wenn die Finanzierung der Immobilie über einen Kredit mit langer Zinsbindung erfolgt, können sich die realen Kosten für den Immobilienbesitzer sogar reduzieren. Inwiefern eine Anlageimmobilie gegen die Auswirkungen der Inflation schützt, hängt aber letztlich auch von Lage und Zustand des Objekts ab.

Wer baut, wird von den Auswirkungen der Inflation in vollem Umfang getroffen. Die Kosten für Baumaterial und Energie steigen derzeit besonders, die internationalen politischen Verwerfungen können zudem zu plötzlichen Lieferschwierigkeiten führen. Die Folge sind noch schneller steigende Preise und mögliche Verzögerungen beim Bau. Wer als Investor baut, kann diese Kosten aber meistens später in Form höherer Mieten oder Wohnungspreise an den Verbraucher weitergeben. Dennoch wächst mit der verschärften wirtschaftlichen Unsicherheit auch das Risiko für Unternehmen und Investoren. Können die geplanten Mieten oder Verkaufspreise am Markt nicht realisiert werden, drohen schnell Verluste.

Wer in einer Situation wie der aktuellen seine Eigenheimpläne realisieren will, sollte schnell sein – und gut vorbereitet. Der allgemeine Preisdruck ist auch unmittelbar auf dem Immobilienmarkt zu spüren. Angebote können sich binnen kurzer Zeit verteuern. Es empfiehlt sich daher, bei Verhandlungen zu Kredit oder Kaufvertrag bereits alle nötigen Unterlagen dabei zu haben, sodass es nicht zu Verzögerungen und damit möglichen Änderungen der Konditionen kommen kann. Bei den Verhandlungen mit Architekten, Bauunternehmen und Handwerkern ist das ähnlich. Auch hier kann ein schneller Vertragsabschluss vor noch höheren Kosten schützen. Allerdings sollten Sie damit rechnen, dass die am Bau beteiligten Firmen sich ihrerseits vertraglich vor den Folgen der Inflation absichern und entsprechende Klauseln bezüglich der Material-, Energie- und Arbeitskosten vereinbaren. Kompromisse können einen Ausgleich zwischen den verschiedenen Interessen herstellen und Ihnen als Bauherrn die nötige Sicherheit ermöglichen.

Wenn alle Preise steigen, erhöhen sich natürlich auch die Kosten für Geldanleihen, oder anders gesagt: Die Zinsen steigen. Auch das erhöht die Kosten beim Immobilienkauf oder bei Bauprojekten. Wer jedoch bereits einen bestehenden Kredit hat, kann sogar oft von einer steigenden Inflationsrate profitieren. Solange die Zinsbindung besteht, ändert sich der Preis für Ihren Kredit nicht, die monatliche Tilgungsrate bleibt also gleich, während der reale Wert des Geldes sinkt. Das führt dazu, das Besitzer einer Anlageimmobilie sogar oft zu den Gewinnern einer hohen Inflation gehören: Der Kredit, der für den Kauf der Immobilie aufgenommen wurde, wird letztlich mit den Mieten abgezahlt, die aber inflationsbedingt (und dem Mietspiegel entsprechend) steigen, während der Zinssatz für den Kredit sich nicht verändert. Wer jetzt dagegen einen Kredit abschließen will, sollte sich gut über die aktuelle Marktlage informieren und vor allem alle nötigen Unterlagen im Vorfeld bereithalten. Jede Verzögerung beim Abschluss kann in der gegenwärtigen Lage zu schlechteren Konditionen führen.

Hauptursache für die derzeit starke Inflation sind die extrem gestiegenen Energiepreise. Die EU-Kommission rechnet daher für 2022 mit einer EU-weiten Inflationsrate von 6,8 %, für 2023 wird dann mit 3,2 % ein deutlich niedrigerer Anstieg erwartet. Auch das für 2022 erwartete Wirtschaftswachstum wurde in Folge des Kriegs in der Ukraine deutlich nach unten korrigiert von 4 % auf 2,7 %. Dennoch zeigt sich der Arbeitsmarkt robust, die Arbeitslosenquote sank mit 6,7 % auf ein Rekordtief und Experten rechnen sogar mit einem weiteren Rückgang. Trotzdem sind die insgesamt recht optimistischen Prognosen mit starken Unsicherheiten behaftet. Voraussetzung für eine positive wirtschaftliche Entwicklung sind Energiesicherheit und das Schließen von Lieferketten. Im Moment sind die künftige Lage in der Ukraine sowie die weltpolitischen Folgen des Krieges nur schwer abschätzbar. Auch Corona bleibt nach wie vor ein Unsicherheitsfaktor. Trotz des hohen Inflationsschutzes von Immobilien kann der Immobilienmarkt nicht von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung losgelöst betrachtet werden; eine negative Stimmung bei den Verbrauchern und Konjunktureinbrüche senken auch die Bereitschaft zu Investitionen und treffen so letztlich auch den Immobiliensektor.