Marktbericht Eigentumswohnungen Chemnitz

Die drittgrößte Stadt Sachsens lockt vor allem mit günstigen Immobilienpreisen. In den letzten Jahren haben aber auch zunehmend Investoren das Potenzial von Chemnitz entdeckt und es wurde viel gebaut und saniert. Saxowert zeigt Ihnen die aktuellen Entwicklungen am Markt für Eigentumswohnungen in Chemnitz und wo sich der Wohnungskauf besonders lohnt.

Chemnitz ist eine typische Industriestadt und der Wohnungsbestand stammt vor allem aus dem 19. und 20. Jahrhundert. Nachdem die Altbausubstanz aus der Gründerzeit oft über Jahrzehnte verfiel, wächst das Interesse an Immobilien in Chemnitz seit einigen Jahren wieder spürbar. Vor allem der Kaßberg und Schloßchemnitz mit ihren grünen Straßenzügen zählen heute zu den besten Lagen von Chemnitz, aber auch im Lutherviertel, auf dem Sonnenberg und im nördlichen Stadtzentrum findet man viele ansprechend sanierte Altbauwohnungen. Nachdem in den letzten Jahren auch mehr Eigentumswohnungen in Chemnitz gekauft wurden, ging die Zahl 2020 wieder zurück. So wurden 2019 noch 2.463 verkaufte Eigentumswohnungen registriert, während im Jahr darauf 2.304 Transaktionen verzeichnet wurden. Dennoch stiegen die Durchschnittspreise nach vorübergehender Stagnation weiter an. Kostete eine Wohnung 2019 im Schnitt noch 1.800 €/m², waren es 2020 2.000 €/m² – 2013 waren es gerade einmal 800 €/m². Aber auch jetzt liegen die Preise für Wohnungen in Chemnitz noch immer unter dem sächsischen Durchschnitt.

Die Unterschiede zwischen Wohnungen zum Erstbezug und Wohnungen im Weiterverkauf sind dabei erwartungsgemäß groß. Eine Eigentumswohnung im Weiterverkauf kostet zur Zeit durchschnittlich 1.200 €/m², bei Erstbezug (sowohl Neubau als auch nach Sanierung) sind es im Mittel 2.800 €/m², bei neugebauten Wohnungen in guten Lagen sind bis zu 4.000 €/m² möglich. Vor allem die Preise für sanierte Altbauwohnungen sind in den letzten Jahren stark gestiegen und haben sich zwischen 2015 und 2020 verdoppelt. Eine Wohnung in Chemnitz lohnt sich derzeit auch als Kapitalanlage. Zwar sind die Renditen angesichts der gestiegenen Immobilienpreise nicht mehr so hoch, wie noch vor einigen Jahren, aber bei einem Kauf sind derzeit im Schnitt 6 % Rendite zu erwarten, in einigen Stadtteilen auch noch bis zu 10 %. Mit einem Jahresfaktor von 18–22 ist das Investitionspotenzial in Chemnitz höher als in den meisten deutschen Großstädten.

Chemnitz ist immer wieder für Überraschungen gut und Prognosen sind schwer zu treffen. So wuchs die Bevölkerung entgegen allen Erwartungen in den letzten Jahren wieder, bevor die Corona-Krise zu einem erneuten Einbruch führte. Auch bei der wirtschaftlichen Lage hat die Pandemie mit einem Anstieg der Arbeitslosenzahlen und einem Rückgang des Investitionsniveau deutliche Spuren hinterlassen. In den vorangegangenen zehn Jahren ist das Bruttoinlandsprodukt allerdings insgesamt um 37 % gestiegen und Chemnitz gehört nach wie vor zu den wichtigsten Industriestandorten in Ostdeutschland. Die enge Verzahnung zwischen Wirtschaft, Forschung und Bildung hat hierzu ebenfalls entscheidend beigetragen. Die Wahl von Chemnitz zur Europäischen Kulturhauptstadt 2025 dürfte zusätzliche positive Effekte mit sich bringen und die internationale Bekanntheit der Stadt erhöhen. Neue Infrastrukturmaßnahmen, Investitionen und eine weitere Stärkung der jungen Kunst- und Kulturszene bieten auch für die Zukunft des Immobilienmarkts gute Voraussetzungen.

Schon jetzt ist bereits eine hohe Bautätigkeit zu beobachten und vor allem gut ausgestattete Wohnungen entstehen an verschiedenen Orten im Stadtgebiet. In den kürzlich errichteten Quartieren ‚Panorama³‘ in Hutholz und im ‚Quartier Adelsberg‘ stehen 94 neue Eigentumswohnungen zur Verfügung und das 5,6 ha große Areal des ehemaligen Güterbahnhofs Altendorf soll in Kürze Platz für zahlreiche Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen sowie kreative Projekte bieten. Die Anzahl der Grundstückskäufe stieg beim Geschosswohnungsbau 2020 deutlich an, auch die Preise für Baugrundstücke steigen schneller als die für Wohnungen. Während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aufgrund der zum Teil nur sehr einfachen Ausstattung eher verhalten ist, sind sanierte und neugebaute Wohnungen weiterhin gefragt. Hier dürften die Preise in den kommenden Jahren ebenfalls stark steigen – und die Renditen sinken. Die mit 21.884 € pro Kopf für Sachsen außerordentlich hohe Kaufkraft zeigt aber, das Chemnitz auch weiterhin als Investitionsstandort eine gute Wahl ist – die Wohnkosten betragen hier derzeit im Schnitt nur 15 % des Nettoeinkommens.

Zu den beliebtesten Wohnvierteln der Stadt gehört der westlich des Stadtzentrums gelegene Kaßberg mit seinen grünen Straßenzügen und sanierten Mietshäusern aus der Gründerzeit. Für eine Wohnung im Bestand müssen hier derzeit im Durchschnitt 1.400 €/m² und damit rund 17 % mehr als im Chemnitzer Mittel bezahlt werden, eine Wohnung im Erstbezug kostet im Schnitt 2.600 €/m². Gegenüber 2020 sind die Mieten um durchschnittlich 4,6 % gestiegen.

In Schloßchemnitz, das zwischen Küchwald und Stadtzentrum liegt, findet man ebenfalls außergewöhnliche Wohnlagen mit sanierten Mietshäusern und Villen aus der Gründerzeit. Trotzdem liegen die derzeitigen Preise mit durchschnittlich 1.110 €/m² für Bestandswohnungen unter dem Chemnitzer Schnitt, für neugebaute oder frisch sanierte Wohnungen muss mit 2.500 €/m² im Mittel ebenfalls etwas weniger gezahlt werden als im städtischen Vergleich. Das Mietniveau blieb etwa gleich und beträgt derzeit im Durchschnitt 5,53 €/m².

Der Sonnenberg gehört zu den lange vernachlässigten Altbauvierteln der Stadt. Die gute Infrastruktur und die relativ zentrale Lage verleihen dem Viertel aber viel Potenzial für die Zukunft. Hier sind auch der Bestand an unsanierten Mietshäusern und somit die Entwicklungsmöglichkeiten noch groß. Eine Bestandswohnung kostet hier im Mittel nur 922 €/m², die derzeit angebotenen Wohnungen zum Erstbezug kosten dagegen durchschnittlich über 3.000 €/m².

Das gründerzeitliche Lutherviertel ist besonders bei Studenten der Technischen Universität beliebt. Eine Altbau-Wohnung im Bestand kostet zur Zeit im Durchschnitt 1.200 €/m² und entspricht damit dem mittleren Chemnitzer Preisniveau. Für neugebaute oder frisch sanierte Wohnungen muss hier derzeit mit 2.000 €/m² gerechnet werden. In den letzten 12 Monaten haben die Mieten hier um 4 % auf 5,50 € zugelegt.

In Kappel und auf dem Kapellenberg findet man besonders Wohnblocks aus dem 20. Jahrhundert in grüner Umgebung. Vor allem bei älteren Menschen ist das Viertel sehr beliebt, nicht zuletzt auch wegen der guten Verkehrsanbindung und der optimalen Infrastruktur. Die Preise für Wohnungen im Bestand sind hier mit 900 €/m² im Durchschnitt sehr günstig, bei neugebauten Wohnungen beträgt der Preis im Mittel 2.000 €/m². Das Mietniveau hat sich in den letzten Monaten kaum verändert und entspricht mit 5,40 €/m² dem Chemnitzer Durchschnitt.

Gablenz ist ein vielseitiger Stadtteil mit modernen Mehrfamilienhäusern, Wohnblocks aus dem 20. Jahrhundert sowie einigen Block in Plattenbauweise aus den 70er und 80er Jahren. Eine Wohnung aus dem Bestand kostet hier im Schnitt nur 970 €/m², allerdings reicht die Spanne von 640–1.500 €/m², neugebaute Wohnungen bzw. sanierte Wohnungen im Erstbezug kosten im Mittel 1.970 €/m². Mit 5,15 €/m² liegen die mittleren Mieten im Stadtteil unter dem Chemnitzer Durchschnitt.

In Bernsdorf findet man sehr unterschiedliche Wohnlagen mit verschiedener Bebauung. Während im Norden Altbausubstanz aus der Gründerzeit dominiert, ist der Südosten des Stadtteils von Wohnblocks aus verschiedenen Epochen des 20. Jahrhunderts, aber auch von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. In Bernsdorf befindet sich der Campus der Technischen Universität, was den Stadtteil auch für Universitätsangehörige und Studenten sehr attraktiv macht. Dennoch liegen die Preise für Bestandswohnungen mit derzeit durchschnittlich 1.100 €/m² unter dem Durchschnitt von Chemnitz. Die Preise für Wohnungen im Erstbezug liegen derzeit bei durchschnittlich 2.000 €/m², die Mieten entsprechen etwa dem Chemnitzer Schnitt.

Der grüne Stadtteil Altendorf ist mit seinen Wohnblocks aus den 50er und 60er Jahren sowie vielen kleinen Mehrfamilienhäusern besonders bei älteren Menschen, aber auch bei Familien beliebt. Die gute Infrastruktur mit zahlreichen öffentlichen Einrichtungen, vor allem im Gesundheitsbereich, trägt dazu ebenfalls bei. Im Südosten des Viertels schließen sich außerdem weitgehend sanierte gründerzeitliche Straßenzüge an. Mit durchschnittlich 1.700 €/m² kosten hier Wohnungen im Weiterverkauf deutlich mehr als in anderen Chemnitzer Stadtteilen. Für neugebaute Wohnungen werden zum Teil mehr als 3.000 €/m² verlangt, bei sanierten Wohnungen im Erstbezug muss man derzeit mit rund 2.000 €/m² rechnen.

Wir sind Ihr Immobilienmakler Chemnitz, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.