Marktbericht Gewerbe Chemnitz

Der Großraum Chemnitz gehört zu den wichtigsten Wirtschaftsstandorten in Ostdeutschland und blickt auf eine lange Geschichte als Industrieregion zurück. Noch heute bietet die Stadt optimale Bedingungen für viele namhafte Unternehmen. Wir zeigen Ihnen die aktuelle Lage und die Zukunftspotenziale am Chemnitzer Markt für Gewerbeimmobilien.

Chemnitz machte sich schon im 19. Jahrhundert als Industriestadt einen Namen. Die Entwicklung von Textilindustrie und Maschinenbau trug der Stadt den Beinamen „Sächsisches Manchester“ ein und führte zu einem großen Anstieg der Bevölkerungszahl innerhalb weniger Jahrzehnte. Die starke Fokussierung auf die Industrieproduktion sorgte allerdings im Zuge des Strukturwandels in den 90er Jahren auch für einen vorübergehenden wirtschaftlichen Niedergang, Abwanderung und hohen Leerstand in der Stadt. Die drittgrößte Stadt Sachsens wurde so zum Symbol für die schwierige Situation der Neuen Bundesländer nach der deutschen Wiedervereinigung. Doch schon früh erkannten zahlreiche Unternehmen die Potenziale von Chemnitz und nutzten die bestehende Infrastruktur bzw. bauten sie aus. Seit 1995 entstanden in der Region mehr als 7.000 neue Unternehmen. Die enge Zusammenarbeit zwischen Unternehmen und Forschungs- bzw. Bildungseinrichtungen, allen voran die Technische Universität, bringt auch ein hohes Innovationsniveau und eine stark steigende Anzahl von Patenten hervor. Besonders Maschinenbau, Verfahrenstechnik, Mikrosystemtechnik, Automobilindustrie und Metallverarbeitung sind in Chemnitz vertreten; Continental, Volkswagen und Siemens gehören zu den größten Arbeitgebern der Region.

Die positive Entwicklung der Stadt ist auch statistisch belegbar. Die anhaltend hohen Zuzugszahlen führten zu einer Entspannung der demographischen Entwicklung. Entgegen allen Erwartungen stieg die Einwohnerzahl zwischen 2012 und 2018 wieder an; derzeit leben rund 245.000 Einwohner in Chemnitz. Dazu kam ein starker Anstieg der Wirtschaftskraft, zwischen 2009 und 2018 stieg das Bruttoinlandsprodukt der Stadt um 35 %, gleichzeitig sank die Arbeitslosigkeit innerhalb von 15 Jahren von über 17 % auf 6,5 %. Mit über 3,5 % durchschnittlicher Steigerung der Bruttolöhne pro Jahr und einer für Sachsen überdurchschnittlich hohen Kaufkraft ist auch das Potenzial für weitere Entwicklungen gegeben, von denen auch die Immobilienwirtschaft profitieren kann. Allerdings hat die Corona-Krise zumindest vorübergehend einen deutlichen negativen Effekt auf die wirtschaftliche Entwicklung in Chemnitz.

In Chemnitz ist das produzierende Gewerbe überdurchschnittlich stark vertreten. Gerade in diesem Bereich konzentriert sich der Umsatz mit Gewerbeimmobilien meist auf einige wenige Transaktionen mit großem Flächenumsatz. Entsprechend geringer ist die Zahl der verkauften Gewerbeimmobilien im Vergleich zu typischen Handelsstädten wie Leipzig. 2020 wurden nur 23 Transaktionen von Gewerbeimmobilien in Chemnitz registriert gegenüber 43 im Jahr 2019. Die geringe Anzahl der Verkäufe verzerrt auch den Blick auf die Preisentwicklung, die stark zu schwanken scheint. Der Preis für Büroimmobilien liegt derzeit bei ca. 600 €/m² und damit deutlich unter den Werten für Dresden und Leipzig. Bei Handels- und Verbrauchermärkten ist kein klarer Trend erkennbar, 2018 betrug der Durchschnittspreis 750 €/m² Nutzfläche. Die Preise für Wohn- und Geschäftsgebäude mit kleinerem Gewerbeanteil steigen dagegen stark und liegen derzeit bei ca. 1.000 €/m². Auch die Anzahl der Transaktionen hat hier in den letzten Jahren zugenommen.

Trotz der wegen der Corona-Pandemie unsicheren wirtschaftlichen Situation wurde 2020 nach einem leichten Einbruch wieder mehr gebaut. So wurden auch 30 Baugrundstücke für die gewerbliche Nutzung verkauft – damit liegt Chemnitz prozentual deutlich vor den beiden größten sächsischen Städten Leipzig und Dresden. Mit durchschnittlich 50 €/m² verharrten die Preise für Bauland im Gewerbebereich aber in etwa auf dem Niveau der Vorjahre. Bei gemischter Nutzung liegen die Preise deutlich höher und entsprechen dem Niveau für Wohnimmobilien. Im Schnitt beträgt hier der Grundstückspreis in Chemnitz derzeit 150 €/m².

Industrie, Groß- und Einzelhandel und Logistik verteilen sich in Chemnitz schwerpunktmäßig auf drei Standorte. Altchemnitz im Süden der Stadt gehörte zu den frühen industriellen Zentren von Chemnitz und profitiert heute besonders durch die Nähe zur Technischen Universität und assoziierten Forschungseinrichtungen. Mit bis zu 90 €/m² sind hier die Grundstückspreise im Gewerbebereich auch am höchsten. Für die Mehrzahl der Gewerbeflächen liegt der aktuelle Bodenrichtwert hier bei 50–60 €/m².

Die ehemalige Industriestadt Siegmar-Schönau war schon Anfang des 20. Jahrhunderts ein Zentrum des sächsischen Maschinenbaus und gehört seit 1950 zu Chemnitz. Hier sind heute u. a. Siemens und Starrag mit großen Werken ansässig und auch der Neefepark, eines der wichtigsten Einkaufszentren in Chemnitz, befindet sich hier in unmittelbarer Nähe zur Autobahn A 72. Aufgrund der Stadtrandlage sind hier gut erschlossene Gewerbegrundstücke zu verhältnismäßig günstigen Preisen verfügbar. Aktuell beträgt der Bodenrichtwert im Schnitt 45 €/m².

Der Norden von Chemnitz, insbesondere die Stadtteile Fürth und Hilbersdorf, profitierten schon früh von ihrer Bedeutung als Bahnknotenpunkt. Zahlreiche Unternehmen konnten auf bestehende Gleisanschlüsse zurückgreifen und auch heute noch spielt dieser Teil der Stadt für die Energiewirtschaft, aber auch für den Maschinenbau eine große Rolle. Die unmittelbare Nähe zur Autobahn A 4 ist für Firmen ebenfalls sehr vorteilhaft. Für baureifes Land muss hier derzeit mit Bodenpreisen von 40–50 €/m² gerechnet werden.

Zwar ist in Chemnitz das produzierende Gewerbe von überdurchschnittlich großer Bedeutung, aber, wie für Großstädte üblich, spielen auch Einzelhandel und Büromarkt eine wichtige Rolle. 2018 betrug der Bestand an Büroflächen 1,3 Mio. m², was in etwa dem Durchschnitt für Städte dieser Größe entspricht. Der Umsatz mit Büroflächen ging allerdings in den Jahren zuvor stark zurück und betrug 2017 nur noch 6.500 m². Die überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote von 11,9 % bei Büroimmobilien ist vor allem auf das große Angebot an Büros mit sehr einfacher Ausstattung zurückzuführen, aber auch hier sinken die Zahlen. Die Nachfrage nach modern ausgestatteten Büroimmobilien steigt dagegen und auch die Spitzenmiete nahm hier deutlich zu. 2018 lag sie mit durchschnittlich 10,20 €/m² nur noch 15 % unter dem ostdeutschen Mittel. Das entspricht einem Anstieg von 8,5 % innerhalb von drei Jahren.

Zwar ist die Kaufkraft von Chemnitz im regionalen Vergleich überdurchschnittlich hoch, aber der Einzelhandel im Stadtzentrum hat hier dennoch mit Schwierigkeiten zu kämpfen. Vor allem die geringe Zahl von Touristen, die die Stadt besuchen, sowie die beiden Einkaufszentren am Stadtrand senken die Attraktivität von Geschäften in der Innenstadt. Die Corona-Krise hat hier ebenfalls Spuren hinterlassen. Trotzdem ist Chemnitz mit Abstand das wichtigste Zentrum für Dienstleistungen und Einzelhandel der Region – die Zentralitätskennziffer wird mit 129 Punkten angegeben. Die Stadt hat zudem stark in die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels investiert und so immerhin zu einer Stabilisierung der aktuellen Lage beigetragen. Die Spitzenmieten betrugen hier in den vergangenen Jahren unverändert 57 €/m². Die Einzelhandelsfläche wuchs zumindest vor der Corona-Pandemie leicht an und betrug 2018 787 m² pro Kopf. Auch der erzielte Umsatz im Einzelhandel stieg 2018 weiter leicht an und erreichte 1.800 € pro m² Einzelhandelsfläche.

Chemnitz bleibt tendenziell zwar ein unsicherer Wirtschafts- und Immobilienstandort, doch sendet die Stadt auch viele positive Signale für die Zukunft. Von der Wahl zur Europäischen Kulturhauptstadt 2025 könnten auch Handel und Wirtschaft und damit auch der Markt für Gewerbeimmobilien profitieren. Die Nähe zu Osteuropa und die gute Verkehrsinfrastruktur machen Chemnitz zudem zunehmend für den Logistikbereich interessant. Als Investitionsstandort bleibt die Stadt bei Gewerbeimmobilien mit einem Jahresfaktor zwischen 15 und 20 voraussichtlich auch in den nächsten Jahren eine gute Wahl. Hier gilt es vor allem, sowohl die wirtschaftlichen Wandlungsprozesse als auch die zu erwartenden Veränderungen in der Stadtstruktur genau zu beobachten. Wenn der Zuzug von überwiegend jungen und gut ausgebildeten Menschen anhält, wird der Dienstleistungssektor weiter an Bedeutung gewinnen und die Nachfrage nach gut ausgestatteten Büros steigen.

Wir sind Ihr Immobilienmakler Chemnitz, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.