Marktbericht Grundstücke Chemnitz

Bis vor wenigen Jahren galt Chemnitz als Geheimtipp, wenn es um Immobilien geht. Aber auch wenn die Zeit symbolischer Kaufpreise für Häuser und Grundstücke vorbei ist, bietet die drittgrößte Stadt Sachsens noch immer außergewöhnliche Entwicklungspotenziale. Saxowert wirft für Sie einen Blick auf die neuesten Entwicklungen am Chemnitzer Grundstücksmarkt.

Lange Zeit wurde Chemnitz unterschätzt, schließlich galt die ehemalige Industriestadt als Musterbeispiel für die negativen Folgen des Strukturwandels nach 1990. Trotz außergewöhnlich niedriger Preise blieb das Interesse an Immobilien in Chemnitz bis vor einigen Jahren gering. Vor allem hohe Leerstandsquoten schreckten Investoren ab. Inzwischen haben sich die gute wirtschaftliche Entwicklung und die Renditemöglichkeiten herumgesprochen und es kam zu einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise, wenngleich Chemnitz nach wie vor zu den günstigsten Großstädten Deutschlands gehört. Die hohe Kaufkraft führt zu einer steigenden Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, während Wohnungen in einfachen Lagen weiterhin leerstehen. Das erste Jahr der Coronapandemie sorgte außerdem für verstärkte Abwanderung aus der Stadt – und für deutlich sinkende Umsätze am Immobilienmarkt. Wurden im Jahr 2019 noch 781,5 Mio. € umgesetzt, waren es 2020 nur noch 575,6 Mio. €. Der Einbruch war aber nur von kurzer Dauer, 2021 erreichten die Umsätze mit 856 Mio. € bereits wieder einen neuen Höchstwert.

Während Nachfrage und Preise bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau auf hohem Niveau bleiben, führte der Bauboom im Geschosswohnungsbau zu einem Überangebot und so sogar zu sinkenden Bodenpreisen – mussten 2020 im Mittel noch 200 €/m² bezahlt werden, waren es 2021 nur noch 150 €/m². Für Baugrundstücke im individuellen Wohnungsbau gab der Gutachterausschuss 2021 durchschnittliche Preise von 100 €/m² an. Die Preise für Gewerbegrundstücke stagnieren seit einigen Jahren bei durchschnittlich 50 €/m², wobei Chemnitz wegen der guten Infrastruktur und der etablierten Forschungslandschaft weiterhin ein gefragter Standort für Industriebetriebe in Bereichen wie Energietechnik, Maschinenbau und Mikroelektronik ist. Insgesamt betrug der Durchschnittspreis für Grundstücke im ersten Halbjahr 2022 129 €/m². Die Unterschiede zwischen einzelnen Stadtteilen sind jedoch groß. Während in der Innenstadt die aktuellen Bodenrichtwerte bis zu 2.600 €/m² erreichen, wird der Wert in ländlichen Stadtteilen wie Euba mit 20 bis 90 €/m² angegeben (bezogen auf Bauland für Einfamilienhäuser).

Chemnitz hat in den letzten Jahren viele Menschen überrascht. Entgegen aller Prognosen stieg die Einwohnerzahl wieder und die Wahl zur Europäischen Kulturhauptstadt 2025 sorgte für internationale Aufmerksamkeit. Dass die Stadt über große Potenziale verfügt, bewies bereits die Auszeichnung mit dem internationalen DIFA-Award der Immobilienbranche 2006. Seit 1995 haben sich in der drittgrößten Stadt Sachsens mehr als 7.000 neue Unternehmen angesiedelt, das Bruttoinlandsprodukt erreichte 2019 rund 9,3 Mrd. €. Aber die Entwicklung in Chemnitz ist fragiler als in anderen Städten. Noch immer kämpft die Stadt mit Strukturproblemen, viele Gemeinden im Umland gelten als abgehängt. Die Coronakrise traf die Stadt hart und sorgte für einen spürbaren Bevölkerungsrückgang vor allem durch Abwanderung sowie für steigenden Leerstand in der Innenstadt. Es ist zudem zu erwarten, dass die hohe Neubautätigkeit in den letzten Jahren wieder zu mehr Leerstand in einfachen Lagen führt. Damit könnte die positive Entwicklung der Stadt vorerst auf einige gefragte Stadtteile wie den Kaßberg, Adelsberg oder Altendorf beschränkt bleiben.

Weitere Unsicherheiten bringt auch die politische Entwicklung in Osteuropa mit sich. So wurden einerseits bis Ende Mai 2.700 Geflüchtete aus der Ukraine in der Stadt registriert, womit die Bevölkerungszahl erstmals wieder deutlich anstieg. Allerdings bedroht der Krieg in der Ukraine auch die wirtschaftliche Entwicklung durch stark steigende Energiepreise und Rohstoffknappheit, was besonders Chemnitz als Industriestadt treffen könnte. Bis jetzt sind aber die niedrigen Lebenshaltungskosten einer der größten Vorteile der Stadt, worin auch eine im sachsenweiten Vergleich mit 22.639 € pro Kopf und Jahr hohe Kaufkraft resultiert. Damit bleibt Chemnitz besonders beim individuellen Wohnungsbau auch dank günstiger Grundstückspreise ein sehr lohnenswerter Standort.

Zu den beliebtesten Wohngegenden in Chemnitz gehört Adelsberg im Südosten des Stadtgebiets. Der Stadtteil ist vor allem durch Einfamilienhäuser und Doppelhäuser geprägt ist, die Bevölkerung wächst hier seit Jahren kontinuierlich an. Die Grundstückspreise sind hier im Vergleich mit anderen Vierteln der Stadt überdurchschnittlich hoch: Für baureifes Land mussten hier Anfang 2022 im Mittel 190 €/m² gezahlt werden, unerschlossene Grundstücke kosteten durchschnittlich 130 €/m².

Im Zentrum sind die Grundstückspreise deutlich höher als im Rest der Stadt, allerdings sorgten hier die Auswirkungen der Coronapandemie für sinkende Preise. Im Mittel betrug der Bodenrichtwert 2022 hier 254 €/m² für erschlossenes Bauland, noch nicht erschlossene Grundstücke kosteten durchschnittlich 169 €/m². In den Toplagen der Innenstadt, z. B. am Neumarkt, beträgt der Bodenrichtwert aktuell sogar bis zu 2.600 €/m².

Bernsdorf spielt vor allem als wichtiger Gewerbe- und Industriestandort sowie mit der Technischen Universität als Zentrum für Bildung und Forschung eine wichtige Rolle in Chemnitz. Bei aktuellen Bodenrichtwerten von 35 bis 40 €/m² für Gewerbegrundstücke finden Firmen hier ideale Bedingungen. Insgesamt kosten erschlossene Baugrundstücke hier derzeit im Mittel 144 €/m², unerschlossene Flächen im Schnitt 92 €/m².

Der Stadtteil Altchemnitz ist auch heute noch sehr industriell geprägt, umfasst aber auch gründerzeitliche Quartiere und Einfamilienhaussiedlungen am Stadtrand. Unternehmen profitieren von niedrigen Bodenrichtwerten für Gewerbeflächen (35 bis 45 €/m²), in Toplagen wie am Südbahnhof liegen die Grundstückspreise verbreitet bei 70 €/m². Im Schnitt kostet baureifes Land in Altchemnitz 140 €/m², noch nicht erschlossene Grundstücke kosteten 2022 93 €/m².

In Kappel dominieren Mehrfamilienhäuser und Wohnblocks das Stadtbild, aber auch für Unternehmen spielt der Stadtteil eine wichtige Rolle. Da hier die meisten Grundstücke für den Geschosswohnungsbau ausgeschrieben sind, liegen die Bodenpreise mit 178 €/m² (baureifes Land) deutlich über dem Chemnitzer Durchschnitt. Für unerschlossene Grundstücke müssen im Mittel 149 €/m² gezahlt werden. Bei Gewerbeflächen liegt der Bodenrichtwert aktuell bei 40 €/m².

Zum Stadtteil Siegmar gehört eines der wichtigsten Industriegebiete von Chemnitz, die Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen lagen hier 2022 bei 40 bis 55 €/m² und damit etwas über dem Chemnitzer Durchschnitt. Ansonsten ist Siegmar auch durch viele freistehende Mehrfamilienhäuser in grüner Umgebung geprägt. Erschlossene Grundstücke kosten hier derzeit 163 €/m² im Schnitt, für nicht erschlossenes Bauland müssen im Mittel 139 €/m² gezahlt werden.

Zu den beliebtesten Stadtteilen in Chemnitz gehört das im Westen gelegene Rabenstein. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie freistehende Mehrfamilienhäuser mit viel Grün sorgen für gute Wohnlagen. Die Grundstückspreise liegen hier deutlich über dem Chemnitzer Schnitt. Für baureifes Land musste 2022 im Mittel 188 €/m² gezahlt werden, unerschlossene Grundstücke kosteten 148 €/m².

Der Stadtteil Schönau ist zweigeteilt: Im Norden prägen freistehende Mehrfamilienhäuser in guter Lage das Stadtbild, der Süden wird vor allem gewerblich genutzt. Für Gewerbeflächen liegen die aktuellen Bodenrichtwerte bei 40 bis 45 €/m², insgesamt kosteten erschlossene Grundstücke in Schönau 2022 im Schnitt 161 €/m², unerschlossenes Land kostete im Mittel 134 €/m².

Altendorf ist sowohl bei Familien als auch bei älteren Menschen gleichermaßen beliebt. Der ruhige Stadtteil mit seiner gut ausgebauten Infrastruktur umfasst vor allem Wohnblocks, aber auch zahlreiche Einfamilienhäuser, gründerzeitliche Quartiere und Gewerbeflächen. Mit 182 €/m² für baureifes Land und 130 €/m² für unerschlossene Grundstücke liegen die mittleren Bodenpreise hier derzeit deutlich über dem Chemnitzer Durchschnitt.

Der Kaßberg gehört mit seinen sanierten Jugendstilfassaden schon lange zu den beliebtesten Wohnvierteln in Chemnitz und ist sowohl bei jungen Erwachsenen als auch Familien beliebt. Die Immobilienpreise sind hier etwas höher als in anderen Teilen von Chemnitz, das gilt auch für Baugrundstücke. Wer hier bauen will, musste 2022 mit durchschnittlichen Preisen von 174 €/m² für baureifes Land und mit 129 €/m² für unerschlossene Grundstücke rechnen.

Zu den besten Lagen von Chemnitz gehört Schloßchemnitz mit seinen vielen Villen und freistehenden Mehrfamilienhäusern. Nicht zuletzt durch die zentrale wie gleichzeitig sehr grüne Lage sind Grundstücke hier teurer als in anderen Stadtteilen. Baureifes Land kostet hier aktuell 198 €/m², bei unerschlossenen Flächen beträgt der Preis im Mittel 141 €/m².

Dass Hilbersdorf über große Potenziale verfügt, zeigt auch die Preisentwicklung am Grundstücksmarkt. Mittlerweile liegen die Bodenpreise mit 179 €/m² für erschlossenes Land und mit 122 €/m² für unerschlossene Grundstücke bereits deutlich über dem Chemnitzer Durchschnitt. Die Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen liegen aktuell bei 30 bis 50 €/m².

Bis vor kurzem galt der durch gründerzeitliche Mietshäuser geprägte Sonnenberg als Problemviertel, aber in den letzten Jahren wurde er zu einem Zentrum der Bau- und Sanierungstätigkeit in Chemnitz. Die Grundstückspreise gehören heute zu den höchsten in Chemnitz, allerdings sind Baugrundstücke hier fast ausschließlich für den Geschosswohnungsbau ausgeschrieben. Baureifes Land kostete hier 2022 im Schnitt 205 €/m², nicht erschlossener Boden 153 €/m².

Typischen Vorstadtcharakter besitzt Borna-Heinersdorf mit seinen zahlreichen Einfamilienhaussiedlungen. Diese gehören zu den besten Wohnlagen in Chemnitz. Entsprechend hoch sind hier auch die Grundstückspreise: Aktuell kostet baureifes Land hier 160 €/m², unerschlossene Grundstücke kosten im Mittel 129 €/m². Der Stadtteil umfasst auch zahlreiche Gewerbeflächen mit Bodenrichtwerten zwischen 30 und 55 €/m².

Wir sind Ihr Immobilienmakler Chemnitz, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.