Marktbericht Mehrfamilienhäuser Chemnitz

Lange Zeit spielte Chemnitz für den Immobilienmarkt keine große Rolle und die Stadt war geprägt von Leerstand und Rückbaumaßnahmen. Doch in den letzten Jahren wurden zunehmend die großen Potenziale der Stadt entdeckt und viele Bau- und Sanierungsprojekte umgesetzt. Wie für Großstädte typisch, sind dabei Mehrfamilienhäuser bzw. Wohn- und Geschäftshäuser der wichtigste Faktor am Markt. Saxowert informiert Sie über die aktuelle Lage in Chemnitz und zeigt Ihnen, wo sich der Kauf eines Mietshauses lohnen kann.

Auch wenn die Corona-Krise die positive Entwicklung vorübergehend stoppte, überrascht Chemnitz derzeit in vielerlei Hinsicht. Lange Zeit galt die Stadt als typisches Beispiel für eine schrumpfende Industriestadt in Ostdeutschland. Seit einigen Jahren ist jedoch ein starker wirtschaftlicher Aufschwung feststellbar und seit 2013 stieg auch die Einwohnerzahl wieder – entgegen allen damaligen Prognosen. An dieser Entwicklung hatten auch die extrem niedrigen Immobilienpreise und eine junge und aufstrebende Kulturszene ihren Anteil. 2025 wird Chemnitz sogar den Titel Europäische Kulturhauptstadt tragen. Zur positiven Entwicklung trägt auch die enge Vernetzung zwischen Industrie (vor allem Automobilbau, Maschinenbau, High-Tech und Energietechnik) und Forschungs- und Bildungseinrichtungen bei. Noch immer ist Chemnitz mit einem marktaktiven Leerstand von 8,5 % Spitzenreiter unter den deutschen Großstädten, allerdings lag die Quote zwei Jahre vorher mit 11,6 % noch deutlich höher.

Während 2020 die Nachfrage nach Immobilien insgesamt um 2,4 % zurückging, wurden gleichzeitig in allen Bereichen deutlich mehr Kauffälle von Bauland verzeichnet. Nicht nur der Gesamtumsatz, sondern auch die Grundstückspreise stiegen kräftig. Mussten 2019 im Schnitt noch 120 €/m² gezahlt werden, waren es 2020 bereits 150 €/m². Die Anzahl der Baugenehmigungen sinkt leicht, bleibt aber ebenfalls auf hohem Niveau. 2019 wurden 631 Baugenehmigungen erteilt und 397 Gebäude fertiggestellt, darunter zahlreiche Mehrfamilienhäuser mit moderner Ausstattung, 2020 waren es sogar 459 Baufertigstellungen. Auch wenn die hohe Bautätigkeit in einigen Vierteln vorübergehend bremsend auf das Mietniveau wirkt, sorgt der Neubau sowie die umfassende Sanierung von Wohnungen und die Verbesserung des Ausstattungsniveau für insgesamt steigende Mieten.

Trotz eines spürbaren Anstiegs bewegen sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in Chemnitz noch auf sehr niedrigem Niveau. Bei Mehrfamilienhäusern im Bestand stiegen die Preise gegenüber 2020 um 15 % auf durchschnittlich 1.000 €/m², nachdem sie 2020 vorübergehend stagnierten. Auch die Zahl der Erwerbsvorgänge ging 2020 zurück: Während 2019 noch insgesamt 236 Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Chemnitz verkauft wurden, waren es 2020 nur noch 209. Aber schon für 2021 wird wieder ein starker Anstieg prognostiziert, die erwartete Spanne liegt zwischen 245 und 265 Transaktionen. Der Wohnungsbau legt ebenfalls seit Jahren deutlich zu, 2019 wurden in Chemnitz 158 neue Wohneinheiten fertiggestellt und 2020 war ein weiterer Anstieg um ca. 15 % zu verzeichnen. Neue Bauprojekte führten auch zur Errichtung zahlreicher Mehrfamilienhäuser in den Stadtteilen Hutholz und Adelsberg. Zu den besten Lagen für Mehrfamilienhäuser zählt nach wie vor das westliche Stadtzentrum und die angrenzenden Stadtviertel. In Schloßchemnitz, auf dem Kaßberg und auf dem Kapellenberg lassen sich überdurchschnittlich hohe Preise beim Verkauf von Geschosshäusern erzielen.

Gerade die niedrigen Immobilienpreise machen Chemnitz für Investitionen besonders interessant. Mit durchschnittlich 6 % liegen die Mietrenditen weit über dem Durchschnitt in Deutschland und auch der Chemnitzer Kaufpreisfaktor von 18–22 wird nur von wenigen anderen Großstädten derzeit erreicht. Allerdings lohnt es sich, schnell zu handeln, denn die Tendenz geht langsam zu sinkenden Renditen. Die niedrigen Mieten und günstigen Immobilienpreise sorgen auch für ein vergleichsweise hohes Kaufkraft-Niveau: Hier erreicht die Stadt mit 21.884 € pro Kopf einen Index von 91,7 und damit fast das Niveau Dresdens als Spitzenreiter unter den größeren Städten in Sachsen. Mit einer Durchschnittsmiete von 5,44 €/m² betragen die Mietkosten im Schnitt nur 15 % des Nettoeinkommens in Chemnitz. Damit ist auch ein ausreichend großer Spielraum für Investitionen vorhanden. Die niedrige Grunderwerbsteuer von 3,5 % ist ebenfalls ein gutes Argument für den Kauf einer Immobilie.

Die Preise für Geschossbauten und die erzielbaren Mietrenditen unterscheiden sich stark zwischen den einzelnen Stadtteilen, aber auch je nach Ausstattung der Wohnungen. Im oberen Preissegment ähneln die Renditen anderen deutschen Großstädten und bewegen sich um 4,05 %, während vor allem im unteren Segment mit 7,4 % das Potenzial für Investitionen noch sehr groß ist. Die niedrigsten Mietrenditen werden mit 3,97 % auf dem Kapellenberg erreicht – vor drei Jahren waren hier noch Bruttomietrenditen von 8 % möglich. Die besten Aussichten bietet der Chemnitzer Süden. Hier sind im mittleren Preissegment verbreitet bis zu 10 % Bruttomietrendite möglich. Auf dem beliebten Kaßberg gingen die Werte dagegen ebenfalls deutlich zurück und betragen im mittleren Segment nur noch 4,71 %. Das liegt auch nicht zuletzt an den für Chemnitz eher hohen Immobilienpreisen – ein Mehrfamilienhaus im Bestand kostet hier zwischen 1.000 und 1.700 €/m².

Trotz positiven Zuwanderungssaldos gehen aktuelle Prognosen wieder von einer schrumpfenden Stadt aus, was in erster Linie auf den demographischen Wandel zurückzuführen ist. Allerdings hat Chemnitz bereits in den vergangenen Jahren vielfach positiv überrascht und negative Prognosen haben sich nicht bewahrheitet. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie lassen sich jedoch noch nicht abschließend beurteilen und haben auch mit Blick auf den Immobilienmarkt zu einigen Unsicherheiten geführt. Klar ist: Chemnitz ist wirtschaftlich trotz Corona-Dämpfer im Aufschwung, die Immobilienpreise sind niedriger als in fast allen anderen deutschen Großstädten und die Wahl zur Europäischen Kulturhauptstadt verspricht zahlreiche positive Effekte und internationale Aufmerksamkeit. Das Potenzial der drittgrößten Stadt Sachsens ist also groß. Viel wird daher von der Entwicklung in den nächsten Jahren abhängen. Ein weiterer wirtschaftlicher Aufschwung, eine kluge Stadtplanung und eine Stärkung der Chemnitzer Kulturszene können für mehr Zuzug sorgen und auch der Immobilienwirtschaft stärkere Impulse verschaffen. Klarer ist hingegen der Trend zum Eigenheim: Hier wird die Nachfrage voraussichtlich weiter stark wachsen. Insgesamt bleibt Chemnitz aber vorerst eine klassische Mieterstadt. Obwohl die Bedingungen zum Kauf einer Eigentumswohnung noch außerordentlich günstig sind, geht die Zahl der Transaktionen zurück und die Preise steigen nur leicht an.

Das Interesse an Immobilien als Kapitalanlage ist hoch, vor allem in Zeiten niedriger Zinssätze. Trotz sehr günstiger Immobilienpreise und vergleichsweise hoher Renditen sind viele skeptisch, ob sich in Chemnitz der Kauf eines Mehrfamilienhauses lohnt, denn nichts ist ärgerlicher für Vermieter als leerstehende Wohnungen. Ein Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung in Chemnitz gibt Entwarnung: Angesichts des starken Wirtschaftswachstums und der hohen Kaufkraft sind die Möglichkeiten zur Aufwertung groß. Noch immer findet man hier viele teilsanierte und unsanierte Mehrfamilienhäuser zu sehr guten Preisen, die mit den richtigen Maßnahmen zu einer hervorragenden Investition werden. Unsere Immobilienmakler Chemnitz beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten am Chemnitzer Immobilienmarkt.