Erbimmobilie und Steuer - wieviel muss ich abgeben?

Willkommene Ablenkung bei der Trauerbewältigung oder zusätzliche Last? Im Erbfall muss vieles bedacht werden. Denn der Nachlass aus der Verwandtschaft muss verwaltet werden und erfordert schon von Anfang an eine Reihe wichtiger Entscheidungen, für die man sich vielleicht lieber Zeit gelassen hätte. So steht auch die Entscheidung über den Verbleib der geerbten Immobilie an – verkaufen oder behalten und eventuell vermieten? Dabei ist zu beachten, dass für Erbschaften in Deutschland immer Steuern fällig werden. Ob und wie viel Sie letztlich an das Finanzamt zahlen müssen hängt aber von verschiedenen Faktoren ab.
Um den steuerlichen Abgaben zu entgehen oder diese zumindest zu verringern können Sie einmal innerhalb von zehn Jahren von einem Freibetrag Gebrauch machen. Dieser wird anteilig zu Ihrem Vermögen berechnet, auf den Rest müssen Abgaben entrichtet werden.

Wie wird der Freibetrag berechnet?

Die Höhe des Freibetrages fällt je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser unterschiedlich aus. Für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkel noch 200.000 Euro, Eltern oder Großeltern 100.000 Euro und andere Verwandtschaftsarten nur rund 20.000 Euro (Quelle: Bundesfinanzministerium, aktuelle Werte bitte vorher prüfen, Angaben ohne Gewähr).

Rechenbeispiele

Erben Sie beispielsweise das Einfamilienhaus Ihrer Mutter, welches einen Marktwert von 508.000 Euro misst, haben Sie als Kind der Erblasserin einen rechtmäßigen Freibetrag von 400.000 Euro und müssen dementsprechend noch auf 108.000 Euro Erbschaftssteuer entrichten. Erben Sie das selbe Haus aber von Ihrem Onkel umfasst Ihr Freibetrag lediglich 20.000 Euro, wonach Sie auf 488.000 Euro Steuern abzugelten haben.

Weitere Steuervorteile für enge Verwandte und Partner

Kinder, Stief- oder Adoptivkinder sowie Lebenspartner und Ehegatten haben im Erbfall noch weitere steuerliche Vorteile. Der sogenannte Versorgungsfreibetrag umfasst bei Kindern je nach Alter zwischen 10.300 Euro (20-27 Jahre) und 52.000 Euro (fünf Jahre). Ehe- oder Lebenspartner erhalten einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro. Außerdem schulden Sie dem Finanzamt nichts, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und Sie als Ehepartner dies zehn Jahre nach der Erbschaft ebenfalls tun. Bei erbenden Kindern gilt dies mit der Einschränkung, nämlich bei einer Wohnfläche bis maximal 200 m².

Welche Bedeutung hat der Marktwert im Erbfall?

Der Marktwert Ihrer geerbten Immobilie wird vom Finanzamt über den sogenannten Verkehrswert bestimmt. Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der voraussichtlich beim Verkauf der Immobilie erzielt werden würde. Dabei wird sich allerdings nicht an der aktuellen Ist-Situation der Immobilie orientiert, sondern an den üblichen Durchschnittswerten, welche mitunter nicht für Ihre Immobilie im speziellen Gültigkeit besitzen müssen. An diesem Wert richtet sich die Abgabehöhe der Erbschaftssteuer.
Sind sie mit dem errechneten Verkehrswert nicht einverstanden, können Sie dem entgegenwirken, indem Sie wertmindernde Eigenschaften der Immobilie nachweisen. Dies kann beispielsweise ein hoher Modernisierungsbedarf des Gebäudes oder mangelnde Wärmedämmung sein, Somit können Sie Ihre Steuerlast senken. Lassen Sie zudem einen versierten Gutachter eine Immobilienbewertung vornehmen, wenn Ihnen eine umfangreiche Erbschaftssteuer berechnet wird. Ein professioneller und fachkundiger Experte wird die Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort detailliert vornehmen und ein unanfechtbares Gutachten erstellen. Dieses dient Ihnen gegenüber dem Finanzamt als aussagekräftiges Beweismittel. Fordert Fiskus dennoch die Durchsetzung eines höheren Verkehrswertes, können Sie dem widersprechen.

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