Der Immobilienverkauf in Chemnitz
Die eigene Immobilie zu verkaufen ist oft eine erhebliche Herausforderung. Neben dem emotionalen Wert des Objekts als Zuhause gilt es auch den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Zudem gibt es Unmengen an weiteren Aufgaben, die mit einem Immobilienverkauf bewältigt werden müssen.
Durch die Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Immobilienmakler können Sie sich auf eine gute Planung, Organisation und Vermittlung Ihrer Immobilie verlassen.
Als kompetenter Immobilienmakler in Chemnitz stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite und entlasten Sie in Ihrer persönlichen Situation, damit für Sie am Ende ein erfolgreicher Verkaufsabschluss steht.
1. Vorbereitungen für den Immobilienverkauf treffen
Der Verkaufszeitpunkt stellt beim Verkauf einer Immobilie eine wichtige Einflussgröße dar.
Vor dem Verkauf sollten Sie daher den Immobilienmarkt studieren. Insbesondere in Großstädten lohnt sich momentan der Verkauf von Immobilien. Insgesamt entwickeln sich die Preise am Immobilienmarkt in Deutschland positiv für Verkäufer.
Auch Ihre persönliche Situation kann den Immobilienverkauf beeinflussen. Egal aus welchen Gründen Ihre Entscheidung für den Immobilienverkauf getroffen wird – Ihr Immobilienmakler in Chemnitz unterstützt Sie bei der Veräußerung Ihrer Immobilie.
Vor dem Hausverkauf sollten, neben der Wahl des richtigen Verkaufszeitpunktes, auch alle anderen organisatorischen Aspekte geklärt werden. So können bei einem Verkauf sogar Kosten, wie zum Beispiel durch die Spekulationssteuer oder die Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Diese sollten bei der Planung des Verkaufs beachtet werden. Ebenso sollte die weitere Verwendung der zu veräußernden Immobilie geklärt und der gewünschte Verkaufspreis festgelegt werden. Weiterhin sollten wichtige Daten, wie Umzugstermine rechtzeitig eingeplant werden.
Zusammenfassend sollten folgende Fragen vor dem Hausverkauf mit ihrem Immobilienmakler in Chemnitz abgeklärt werden:
- Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf?
- Welchen Erlös möchte ich erzielen und bis wann?
- Welche Kosten können entstehen? (Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer)
- Bis wann möchte ich die Immobilie verkaufen?
- Ab wann ist die neue Immobilie zu beziehen?
- Wie lange benötige ich für den Umzug?
2. Besitzverhältnisse klären
Vor dem Immobilienverkauf müssen die Besitzverhältnisse geklärt werden. Bei mehreren Eigentümern eines Objekts, wie beispielsweise nach einer Scheidung oder einem Erbe, erfolgt der Verkauf der Immobile anteilig. Beteiligte Parteien müssen sich über den Verkauf der Immobilie einigen und erhalten den jeweiligen Anteil am Verkaufspreis.
Lebenslanges Wohnrecht
Zudem ist zu klären, inwiefern eventuell lebenslanges Wohnrecht eines Eigentümers besteht. Ist lebenslanges Wohnrecht eines Eigentümers im Grundbuch eingetragen, besteht für diejenige Partei auch nach dem Wechsel des Eigentümers das Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dies ist beispielsweise bei der Übertragung der Immobilie an Familienmitglieder von Vorteil. Diese müssen dann nur Nebenkosten und Instandhaltungskosten tragen, während die ehemaligen Besitzer weiterhin im Objekt wohnen können. Falls ein lebenslanges Wohnrecht besteht, muss dies dem Käufer der Immobilie zwingend mitgeteilt werden.
Umgang mit Schulden
Ist die Immobilie noch mit Schulden belastet, können auch Kosten beim Verkauf entstehen. In diesem Fall muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Außerdem fordern Geldinstitute die vorzeitige Abbezahlung von Krediten oder die Übertragung von Darlehen auf andere Objekte. Wird der Kredit beim Hausverkauf einkalkuliert, können Käufer mit einem Nachlass des Verkaufspreises rechnen.
Zusammenfassend können folgende Fragen zu den Besitzverhältnissen einer Immobilie auftreten:
- Wer ist Eigentümer der Immobilie?
- Wie sind die gemeinsamen Regeln der Eigentümer?
- Wie erfolgt der Immobilienverkauf bei Gemeinschaftseigentum?
- Besteht ein lebenslanges Wohnrecht?
- Lassen sich offene Schulden übertragen?
3. Vermietete oder unvermietete Immobilien verkaufen?
An Kapitalanleger verkaufen
Sind vermietete Objekte auf dem Markt gefragt, können sie auch für Kapitalanleger attraktiv sein. Denn durch Mieteinnahmen können höhere Erträge erzielt werden, als durch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten bei Neuvermietungen anfallen.
Ältere Verträge mit niedrigen Mieten machen hingegen eine Neuvermietung rentabel. Hierbei müssen dem neuen Mieter allerdings alle Rechte und Pflichten bereits vorhandener Mietverträge zugesichert werden und er darf nicht ohne weiteres gekündigt werden.
An Selbstnutzer verkaufen
Müssen Mietverhältnisse wegen Eigennutzung beendet werden, ist dies mit erheblichem Mehraufwand verbunden. Alle wichtigen Positionen müssen in der Kündigung angezeigt werden. Diese müssen gegebenfalls auch vor Gericht überprüft werden.
Für den Verkauf an Selbstnutzer ist der Mietpreis aufgrund des Nutzungsnachteils häufig preiswerter.
Mietverhältnis vorzeitig kündigen
Nicht vermietete Immobilien sind insbesondere für Kapitalanleger und Selbstnutzer deutlich attraktiver. Daher kann sich eine Einigung mit Mietern zur vorzeitigen Kündigung lohnen.
Oft sind Mieter auch eher mit einem vorzeitigen Auszug einverstanden, wenn diesen eine Abstandssumme gezahlt wird. Die kosten der Abstandssumme lassen sich meist durch den guten Verkaufspreis bei freien Objekten wieder decken.
Liegt ein Vorkaufsrecht beim Mieter vor, ist dieser schriftlich zu informieren.
Das Vorkaufsrecht ergibt sich beim Erstverkauf der Mietwohnung nach der Begründung des Wohneigentums.
4. Was bei Wohnungsverkauf und Hausverkauf zu beachten ist
Wohnung verkaufen
Soll eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses verkauft werden, haben bestimmte Parteien ein Mitbestimmungsrecht. Dies umfasst mehrere Mitglieder innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sowie den zuständigen Verwalter der Wohnung. Hauseigentümer müssen über den geplanten Verkauf und damit einhergehende Besichtigungen informiert werden, um einen reibungslosen Ablauf zu garantieren.
Der Käufer darf die Wohnung nur im Rahmen der von der Gemeinschaftsordnung vergebenen Regeln nutzen. Er trägt außerdem die Wartungs- und Verwaltungskosten.
Die Bonität eines interessierten Käufers kann vorab überprüft werden, was dem Verkauf zuträglich ist.
Haus verkaufen
Beim Hausverkauf ist zu beachten, dass sich der Verkaufspreis aus mehreren Faktoren zusammensetzten kann. Denn auch Dritte können Rechte am Haus besitzen, wie zum Beispiel Banken und Kreditinstitute. Diese können die Vergabe von Darlehen durch sogenannte Sicherungsrechte kontrollieren. Bei Grundschulden und Hypotheken handelt es sich um solche Sicherungsrechte. Diese müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Vorhandene Baulasten können auf den neuen Eigentümer übertragen werden.
Bei Baulast handelt es sich um Verpflichtungen eines Eigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Sachverhalte oder Vorgänge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
Zu den Baulasten gehören Abstandsflächenbaulasten, Erschließungsbaulasten, Rückbauverpflichtungen, Stellplatzpflichtbaulasten und Wegerechte.
Abstandsflächenbaulasten bedeuten, dass zu benachbarten Gebäuden bestimmte Abstände eingehalten werden müssen. Bei dieser Baulast darf eine bestimmte Fläche des Grundstücks durch den Eigentümer nicht bebaut werden.
Muss das Grundstück muss über einen Zugang oder eine Zufahrt verfügen oder zur Legung von Leitungen zur Erschließung frei bleiben, handelt e sich um Erschließungsbaulasten.
Rückbauverpflichtungen betreffen Häuser, die im Außenbereich einer Stadt oder einer Gemeinde gebaut werden. Diese können zum Rückbau verpflichtet werden, falls sich deren Nutzung ändert. Dies ist beispielsweise bei der Umwandlung von städtischer zu landwirtschaftlicher Nutzung der Fall.
Stellplatzpflichtbaulasten bestimmten eine vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen, welche auf dem Grundstück gebaut werden müssen.
Durch Wegerechte wird die Nutzung von Wegen auf fremden Grundstücken ermöglicht, falls ein Objekt nicht direkt durch öffentliche Wege zugänglich gemacht werden kann.
Die entsprechenden Gesetze sind im Baugesetzbuch geregelt.
5. Den Verkaufswert bestimmen
Der Wert einer Immobilie kann durch drei zuverlässige Verfahren ermittelt werden.
Nach dem Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlichen Kaufpreisen anderer Grundstücke abgeleitet. Diese sind dem zu verkaufenden Objekt in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und anderen Beschaffenheit zumindest ähnlich.
Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Ertragswertes von vermieteten Objekten. Dabei steht die Frage im Mittelpunkt, welchen Ertrag man mit dem Objekt über einen bestimmten Zeitraum erzielen kann.
Wird der Wert einer Immobilie nach den Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten bemessen, handelt es sich um das Sachwertverfahren.
Aus dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren kann wiederum der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden.
Unsere kompetenten Immobilienmakler unterstützen bei allen Fragen rund um den Immobilienverkauf in Chemnitz.
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