Marktbericht Eigentumswohnungen Leipzig

Eigentumswohnungen sind in Leipzig weiter stark gefragt, allerdings geht der Trend zunehmend weg von der Kapitalanlage hin zum Wohneigentum; die Zahl der Kauffälle nahm 2020 noch einmal deutlich zu. Dennoch bleibt Leipzig wie viele andere Großstädte in Deutschland eine klassische Mieterstadt. Wir zeigen Ihnen die neuesten Entwicklungen am Markt für Eigentumswohnungen in Leipzig.

Im ersten Halbjahr 2021 setzten sich die starken Preissteigerungen am Markt für Eigentumswohnungen in Leipzig fort. Während bei Gewerbeimmobilien die Corona-Krise durchaus bremsende Wirkung hatte, verstärkt sich die Nachfrage nach Wohneigentum seit 2020 noch einmal deutlich. Der mittlere Preis für eine Eigentumswohnung kletterte in den letzten Monaten auf 3.120 €/m² und damit um über 30 % innerhalb eines Jahres nach oben. Beim Erstverkauf wurden im Mittel 5.282 €/m², beim Wiederverkauf 2.476 €/m² fällig. Bei neugebauten Wohnungen wurden im Stadtzentrum Spitzenpreise von mehr als 8.000 €/m² erreicht. Sowohl die Anzahl der Kauffälle von Eigentumswohnungen als auch der erzielte Umsatz nahmen zu: Wurden 2019 noch 4.689 Transaktionen mit einem Volumen von 869,8 Mio. € verzeichnet, waren es 2020 insgesamt 5.299 Wohnungsverkäufe im Umfang von 1,081 Mrd. €. Besonders der Weiterverkauf der Wohnungen nahm deutlich zu, hier wurden 2020 31 % mehr Kauffälle als im Vorjahr verzeichnet.

Leipzig war in den letzten Jahren eine der gefragtesten Großstädte in Deutschland für Immobilieninvestitionen, was nicht zuletzt auf den rasanten Entwicklungsprozess der Stadt zurückzuführen ist. Angesichts der stark gestiegenen Preise geht der Trend in Leipzig jedoch langsam von der Kapitalanlage hin zum Wohneigentum. Im beliebten Leipziger Süden werden z. B. derzeit nur noch durchschnittliche Mietrenditen von knapp 3 % erzielt. Dennoch leben die Käufer sanierter Altbauwohnungen noch immer in über 93 % der Kauffälle nicht in Leipzig, bei Neubauwohnungen handelt es sich immerhin in rund 24 % der Fälle bei den Käufern um Einwohner aus Leipzig. So ging auch der Anzahl der Paketverkäufe deutlich zurück. Machten diese 2019 noch 10 % des Umsatzes am Wohnungsmarkt aus, waren es 2020 nur noch 8 %.

Von einer Trendwende ist am Leipziger Immobilienmarkt nicht auszugehen. Innerhalb von zehn Jahren wuchs die Einwohnerzahl der Stadt um fast 100.000 Menschen. Auch wenn zuletzt der Zuzug etwas zurückging, wird für die nächsten zehn Jahre noch mit einem weiteren Zuwachs von 50.000 Einwohnern gerechnet. Der Bedarf an Wohnraum steigt also und zunehmender Konkurrenzdruck sowie steigende Mieten haben auch zu einer erhöhten Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den letzten Jahren geführt. Auf Seiten der Stadt hat man auf diese Entwicklung mit dem forcierten Neubau von Wohnungen reagiert; 2020 wurden 4.724 Baugenehmigungen erteilt – fast 10 % mehr als noch 2019. Die großen Bauvorhaben Eutritzscher Freiladebahnhof und die ehemaligen Bayerischen und Thüringischen Bahnhöfe mit insgesamt 4.800 Wohneinheiten stehen bereits kurz vor der Fertigstellung und in den kommenden Jahren sollen weitere 12.000 Wohnungen folgen.

Investoren müssen dagegen zunehmend genauer hinschauen, wo sich der Immobilienkauf noch lohnt. In vielen Vierteln sind aufgrund der stark gestiegenen Preise die Renditeaussichten gering geworden und längerfristig sind hier auch Preiskorrekturen zu erwarten, wenn der Anlageboom nachlässt. Bauen kann dagegen in vielen Fällen noch eine gute Alternative sein. Da der Bevölkerungszuwachs anhält und auch weiter mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung gerechnet wird, bleibt Leipzig ein lohnenswerter Immobilienstandort. Dennoch sollte man bei Investitionen nicht die relativ geringe Kaufkraft vor Ort (im Durchschnitt 20.841 € pro Kopf und Jahr) außer Acht lassen; es sind vor allem Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment, die stark nachgefragt werden.

Von 5.299 Verkaufsfällen 2020 wurden 645 im Stadtbezirk Mitte registriert, der von Mehrfamilienhäusern und Geschäftshäusern geprägt ist und auch die beliebten Quartiere Waldstraßenviertel, Bachviertel, Musikviertel und Seeburgviertel umfasst. Die größten Anteile hatten dabei der Wiederverkauf sanierter Altbauwohnungen (269) und der Verkauf von Neubau-Eigentumswohnungen zum Erstbezug (155). Während beim Weiterverkauf sanierter Altbauwohnungen im Mittel 2.767 €/m² fällig wurden, kostete eine neugebaute Eigentumswohnung im Schnitt 5.221 €/m². Damit gehört das Stadtzentrum zu den teuersten Lagen in Leipzig, insbesondere der Westen und Südwesten des Bezirks Mitte. Hier wurden Preise von bis zu 8.274 €/m² erfasst.

Der Bezirk Nordost umfasst neben den Stadtvierteln Schönefeld und Mockau auch die bereits eher ländlichen Stadtteile Thekla und Plaußig-Portitz. Von 252 verkauften Eigentumswohnungen waren 159 Altbauwohnungen, die weiterverkauft wurden. Der Durchschnittspreis betrug für Altbauwohnungen im Weiterverkauf 1.628 €/m². Damit gehört der Bezirk Nordost zu den günstigsten Lagen in Leipzig. Auch sanierte Altbauwohnungen im Erstverkauf waren mit durchschnittlich 4.688 €/m² günstiger als in den meisten anderen Stadtteilen.

Im Leipziger Stadtbezirk Ost, der auch die dichtbebauten Viertel Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf und Neustadt-Neuschönefeld umfasst, herrschte in den letzten Jahren besonders viel Bewegung am Immobilienmarkt. Das drückt sich auch in der Anzahl der Transaktionen aus – 2020 wurden 794 Eigentumswohnungen gekauft. Den größten Anteil hatten dabei erwartungsgemäß sanierte Altbauwohnungen im Erstbezug (182) und im Weiterverkauf (285). Während im Weiterverkauf durchschnittlich 1.687 €/m² verlangt wurden, waren es bei Erstbezug 4.858 €/m². Außerdem wurden im Osten auch 152 Neubau-Wohnungen für im Mittel 2.110 €/m² (inkl. Kfz-Stellplatz) weiterverkauft.

Auch im Stadtbezirk Südost, der neben den Altbauvierteln Reudnitz und Stötteritz auch die eher ländlich anmutenden Stadtteile Holzhausen und Meusdorf sowie die ehemalige Kleinstadt Liebertwolkitz umfasst, dominiert der Weiterverkauf von sanierten Altbauwohnungen den Markt für Eigentumswohnungen. 58 % aller Transaktionen betrafen diesen Bereich, im Durchschnitt wurde dabei ein Preis von 2.011 €/m² erzielt. Bei Neubauwohnungen zum Erstbezug betrug der durchschnittliche Preis 4.945 €/m², wobei im weit außerhalb gelegenen Liebertwolkitz die niedrigsten Preise (3.284 €/m²) verlangt wurden.

Der Leipziger Stadtbezirk Süd umfasst mit den beliebten Stadtteilen Südvorstadt und Connewitz ebenfalls große sanierte Altbaubestände. Auch hier machte der Weiterverkauf von sanierten Altbauwohnungen den größten Teil (53 %) der Transaktionen im Bereich Eigentumswohnungen aus. Bei insgesamt 230 weiterverkauften Altbauwohnungen wurde ein durchschnittlicher Preis von 2.454 € erzielt, womit der Stadtbezirk preislich deutlich über dem Leipziger Durchschnitt liegt. In den letzten Jahren wurde im Süden von Leipzig aber auch noch im großen Umfang gebaut. 78 im Jahr 2020 fertiggestellte Wohnungen, die meisten davon in Connewitz, wurden hier für durchschnittlich 5.118 € verkauft.

Im Stadtbezirk Südwest spielt auch der Weiterverkauf sanierter Altbauwohnungen die Hauptrolle. Besonders die Viertel Schleußig und Plagwitz sind beliebte Wohngebiete, deren Entwicklungspotenziale schon vor einigen Jahren gut ausgeschöpft wurden. In 268 Fällen (52 %) erfolgte im vergangenen Jahr der Weiterverkauf einer sanierten Altbauwohnung, der durchschnittliche Preis betrug 2.217 €/m² und liegt damit im oberen Leipziger Mittelfeld. In Plagwitz und Kleinzschocher wurden außerdem 52 neugebaute Wohnungen für durchschnittlich 4.665 €/m² verkauft, wobei die Preise in Plagwitz mit 5.050 €/m² im Mittel deutlich höher liegen. Beim Verkauf sanierter Altbauwohnungen im Erstbezug wurden im Schnitt 4.751 €/m² verlangt; auch hier fanden die meisten Transaktionen in Plagwitz statt.

Der hauptsächlich durch das Plattenbaugebiet Grünau sowie mehrere Einfamilienhaussiedlungen geprägte Stadtbezirk West spielt für den Markt für Eigentumswohnungen keine große Rolle. Lediglich 57 Kauffälle wurden hier 2020 registriert, die meisten (41) davon betrafen den Weiterverkauf von Neubauwohnungen. Hier betrug der mittlere Preis 1.961 €/m² (inkl. Kfz-Stellplatz). 10 Wohnungen wurden außerdem in Lausen-Grünau am Kulkwitzer See fertiggestellt und für durchschnittlich 3.452 €/m² verkauft. Altbauwohnungen fehlen im Bezirk West fast völlig.

Mit insgesamt 553 Transaktionen spielt der Stadtbezirk Alt-West, zu dem auch die großen Altbauviertel Lindenau und Leutzsch gehören, derzeit eine wichtige Rolle auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Auch hier entfällt der größte Teil (48 %) auf den Weiterverkauf sanierter Altbauwohnungen. Mit diesen wurde im Durchschnitt ein Preis von 1.852 €/m² erzielt. Nach 1990 gebaute Wohnungen wurden ebenfalls in größerer Zahl (108 Fälle) weiterverkauft, der Durchschnittspreis lag hier bei 1.984 €/m². In Altlindenau und Leutzsch wurden zudem 40 fertiggestellte Neubauwohnungen für durchschnittlich 4.195 €/m² verkauft.

Der Stadtbezirk Nordwest umfasst, abgesehen von Wahren und Möckern, eher ländliche und vorstädtische Gebiete. Hier wurden insgesamt nur 274 Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen registriert, die meisten davon Neubau-Wohnungen (104) und sanierte Altbau-Wohnungen (96) im Weiterverkauf. Während für den Weiterverkauf einer sanierten Altbau-Wohnung im Mittel 1.737 €/m² gezahlt wurden, kosteten Neubauwohnungen im Weiterverkauf durchschnittlich 2.035 €/m². Mit 51 fertiggestellten und verkauften Wohnungen war die Bautätigkeit in Möckern vergleichsweise hoch, im Durchschnitt wurden die Wohnungen für 5.236 €/m² verkauft.

Zum Stadtbezirk Nord gehört nicht nur das Sanierungsgebiet Eutritzsch und die Vorstadt Wiederitzsch, sondern auch auch das beliebte Gründerzeitviertel Gohlis, das zu den besten Wohngebieten Leipzigs zählt. Während es hier kaum noch Angebote für Wohnungen im Erstbezug gibt, erreichen die Zahlen für den Weiterverkauf von Wohnungen Rekordniveau. 404 sanierte Altbauwohnungen wurden 2020 im Norden für durchschnittlich 2.120 €/m² weiterverkauft, bei Wohnungen jüngeren Baujahrs waren es immer noch 216 für im Schnitt 2.903 €/m². Vor allem das Preisniveau bei Wohnungen, die nach 1990 gebaut wurden, hat damit fast zum Leipziger Stadtzentrum aufgeschlossen. Im Süden von Gohlis wurden außerdem 14 Neubau-Wohnungen zum Erstbezug für im Mittel 5.327 €/m² verkauft, in Eutritzsch 17 Wohnungen für durchschnittlich 3.603 €/m².

Wir sind Ihr Immobilienmakler Leipzig, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.