Marktbericht Einfamilienhäuser in Leipzig

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist in Leipzig ungebrochen hoch und die Preise steigen weiter. Damit liegt die Messestadt im bundesweiten Trend. Die Zeiten günstiger Immobilien in Leipzig sind damit endgültig vorbei. Wir zeigen Ihnen die aktuellen Entwicklungen am Markt für Einfamilienhäuser im Leipzig und wo sich der Kauf eines Eigenheims noch lohnt.

Das Angebot ist knapp und die Nachfrage groß. Auch 2020/21 setzte sich der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern in Leipzig fort. Im ersten Halbjahr 2021 wurden in Leipzig 108 Ein- und Zweifamilienhäuser zu einem mittleren Preis von 3.425 €/m² verkauft. Während die Zahl der Transaktionen gegenüber den Vorjahren leicht sank, kletterte der durchschnittliche Quadratmeterpreis binnen eines Jahres um 20 % nach oben. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften war die Entwicklung ähnlich; hier stiegen die Preise im selben Zeitraum auf durchschnittlich 3.192 €/m². Die Anzahl verkaufter Baugrundstücke in Leipzig für den Bau von Eigenheimen blieb in etwa konstant; im ersten Halbjahr 2021 wurden 78 Grundstücke zu einem durchschnittlichen Preis von 301 €/m² verkauft. Auch dies entspricht einem Anstieg von ca. 20 % gegenüber 2019.

Im Gegensatz zu Wohnungen und Mehrfamilienhäusern werden Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften fast ausschließlich zur Eigennutzung erworben. Angesichts der Leipziger Marktentwicklung sank hier die Anzahl der Transaktionen in den letzten Jahren kontinuierlich ab. Wurden 2016 noch 571 Kauffälle registriert, waren es 2020 nur noch 513. Gleichzeitig stieg der Geldumsatz stark an und erreichte 2020 187,6 Mio. €. Freistehende Einfamilienhäuser machten hier mit 168 Kauffällen und 81,5 Mio. € Umsatz den größten Anteil aus. Leipzigweit reichte die Spanne der Kaufpreise von 90.000 € (Altbau) bis 1.450.000 € (Neubau), je nach Lage, Grundstück und Bauzustand. 65 % aller Einfamilienhäuser wechselten für weniger als 450.000 € den Besitzer. Erwartungsgemäß werden mit neugebauten Einfamilienhäusern die höchsten Umsätze erzielt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigenheime mit dem Baujahr 2020 betrug 4.366 €.

Das knappe Angebot und die hohen Preise führen zu einer verstärkten Ausweichtendenz ins Leipziger Umland. Während Markleeberg schon lange zu den attraktivsten Immobilienstandorten im Großraum Leipzig zählt und die Immobilienpreise hier sogar die meisten Leipziger Lagen deutlich übertreffen, wird in Städten wie Taucha, Markranstädt, Naunhof oder Schkeuditz weiter rege gebaut. Auch dort ist ein starker Preisanstieg zu verzeichnen, aber noch immer liegen die durchschnittlichen Preise 30–40 % unter dem Niveau von Leipzig, was übrigens auch für die große Nachbarstadt Halle gilt.

Leipzig gilt als eine der attraktivsten Großstädte Deutschlands, auch in Bezug auf den Immobilienmarkt. Innerhalb von nur zehn Jahren nahm die Einwohnerzahl der Stadt um 20 % zu, voraussichtlich wird bereits 2030 die Marke von 650.000 Einwohnern überschritten werden. Dabei verjüngt sich aber die Stadt weiter: Es sind vor allem Menschen unter 30, die es nach Leipzig zieht. Familien wandern dagegen angesichts des limitierten Angebots an Eigenheimen und der angespannten Preislage am Immobilienmarkt verstärkt ins Umland ab. Wer in Leipzig noch bauen will, kommt dagegen kaum noch um einen Kauf mit Bauträgerbindung herum. Schwerpunkt für die Erschließung von neuem Bauland für Einfamilienhäuser ist derzeit der Stadtteil Knauthain. 

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist langfristig von einer Stabilisierung der Situation auszugehen. Zwar kann es in beliebten Großstädten wie Leipzig immer wieder zu starken Preisanstiegen kommen, aber deutschlandweit ist mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von 2–3 % auf längere Sicht zu rechnen. Auch in Leipzig sind angesichts der hohen Kaufpreise für Immobilien bereits erste Sättigungseffekte sichtbar. Die Zahl der Immobiliengeschäfte nimmt ab und die Nutzung für den Eigenbedarf zu. Auch wenn sich Krisen nie ganz ausschließen lassen, schützen in Deutschland die Regeln zur Kreditvergabe und die hohen Baustandards gut vor Blasenbildungen am Immobilienmarkt. Während die Corona-Pandemie die Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien etwas gebremst hat, ist bei Einfamilienhäusern vorerst keine Trendwende in Sicht. Mittelfristig ist aber damit zu rechnen, dass sich der Schwerpunkt der Bautätigkeit und der Immobilientransaktionen in diesem Bereich auf das Leipziger Umland verlagern wird.

Der Leipziger Stadtbezirk Mitte umfasst neben der Innenstadt auch die beliebten Quartiere Waldstraßenviertel, Bachviertel, Musikviertel und das Seeburgviertel. Wie es für Innenstädte typisch ist, dominieren hier Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser in Geschossbauweise, während Einfamilienhäuser und Doppelhäuser bzw. Reihenhäuser eher selten zu finden sind. So wurden hier 2020 auch nur 5 Kauffälle in diesem Sektor mit einem Gesamtumsatz von 2,9 Mio. € registriert. Ein Reihenhaus mit 176 m² Wohnfläche wechselte dabei für 966.500 den Besitzer. Baugrundstücke für Eigenheime wurden überhaupt nicht verkauft – Angebote fehlen hier fast völlig.

Der Stadtbezirk Nordost umfasst mit den Stadtteilen Mockau, Schönefeld, Thekla und Plaußig-Portitz nicht nur dichte städtische Bebauung, sondern auch lockere Siedlungen und zum Teil sogar Lagen mit recht dörflichem Charakter. 2020 wurden hier 43 Verkaufsfälle von Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Gesamtumsatz von 10 Mio. € registriert. Im beliebten Norden von Mockau beträgt der Durchschnittspreis für Eigenheime derzeit 2.769 €/m², in Plaußig-Portitz sind es noch 2.560 €/m². Im letzten Jahr wurden im Leipziger Nordosten außerdem 32 Grundstücke zu einem durchschnittlichen Preis von 339 €/m² verkauft.

Im Leipziger Stadtbezirk Ost findet man sowohl Stadtviertel mit sehr dichter Bebauung (Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Anger-Crottendorf) als auch Stadtteile mit typischer Vorstadtbebauung und dörflichen Gegenden. Mit 91 Kauffällen bei einem Gesamtumsatz von 43,5 Mio. € kann der Leipziger Osten die größte Zahl an Immobiliengeschäften im Bereich Eigenheime verbuchen. Für neugebaute Einfamilienhäuser wurden hier 2020 4.778 €/m² fällig, bei Bestandsimmobilien liegt der Schnitt bei 2.739 €/m². Im Vorjahr wurden außerdem 16 Baugrundstücke für durchschnittlich 259 €/m² verkauft.

Auch im Bezirk Südost findet man sowohl dichte Bebauung (Reudnitz-Thonberg, Stötteritz) als auch Gebiete mit Vorstadtcharakter oder sogar ländlicher Struktur, darunter Holzhausen, Meusdorf und Liebertwolkitz. 2020 wurden im Südosten von Leipzig 69 Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser bei einem Gesamtumsatz von 27,1 Mio. € verkauft. Mit durchschnittlich 3.468 €/m² waren hier die Preise für neugebaute Einfamilienhäuser niedriger als im übrigen Stadtgebiet, Eigenheime im Bestand kosteten im Schnitt 3.143 €/m². Im vergangen Jahr wurden zudem 14 Baugrundstücke für im Mittel 286 €/m² verkauft.

Der Leipziger Stadtbezirk Süd umfasst die beliebten Stadtteile Südvorstadt und Connewitz sowie Marienbrunn, Lößnig und Dölitz-Dösen, die typischen Vorstadtcharakter aufweisen und über einen großen Bestand an Einfamilienhäusern und Doppelhäusern verfügen. Im vergangenen Jahr wurden im Süden von Leipzig 32 Eigenheime für insgesamt 11,1 Mio. € verkauft, das entspricht einem mittleren Verkaufspreis von ca. 347.000 €. Im Jahr 2020 wurden im Leipziger Süden weder Baugrundstücke noch neugebaute Häuser verkauft, alle Transaktionen betrafen Einfamilienhäuser aus dem Bestand. Im Mittel betrug der Preis 3.815 €/m².

Der Stadtbezirk Südwest ist, abgesehen von Plagwitz, Schleußig und Großzschocher, eher ländlich bzw. vorstädtisch geprägt. Vor allem in den weiter stadtauswärts gelegenen Vierteln Knautkleeberg und Hartmannsdorf dominieren Einfamilienhäuser und Doppelhäuser. 74 Kauffälle mit einem Gesamtvolumen von 30,6 Mio. € wurden hier 2020 registriert. Dies entspricht einem durchschnittlichen Verkaufspreis von ca. 413.500 € pro Eigenheim. Für neugebaute Einfamilienhäuser wurden im Schnitt 4.571 €/m² gezahlt, Häuser im Bestand kosteten im Mittel 3.901 €/m². Im Vorjahreszeitraum wurden zudem 29 Baugrundstücke für durchschnittlich 258 €/m² gekauft.

Der Leipziger Stadtbezirk West ist vor allem für das große Plattenbaugebiet Grünau bekannt, umfasst aber mit der Siedlung Grünau und mit Schönau auch weitläufige Lagen mit Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Bei 21 Eigenheim-Transaktionen im Jahr 2020 wurde insgesamt ein Umsatz von 7,5 Mio. € erzielt, im Mittel kostete ein Einfamilienhaus hier also ca. 357.000 €. Bei allen verkauften Eigenheimen handelte es sich um Bestandsimmobilien, für die durchschnittliche Quadratmeterpreise von 3.453 € gezahlt wurden. Im gleichen Zeitraum wechselten fünf Baugrundstücke für im Schnitt 215 €/m² den Besitzer.

Auch im Bezirk Alt-West mit den Stadtteilen Lindenau, Leutzsch, Böhlitz-Ehrenberg und Burghausen-Rückmarsdorf findet man sowohl dicht bebaute städtische Lagen als auch locker bebaute Einfamilienhaussiedlungen. Bei 47 Verkäufen von Einfamilienhäusern wurde 2020 ein Umsatz von 17 Mio. € erzielt. Durchschnittlich kostete ein Eigenheim hier also 361.700 €. Neugebaute Häuser kosteten im Schnitt 4.178 €/m², für Bestandsimmobilien mussten im Mittel 2.878 €/m² gezahlt werden. Im Jahr 2020 wurden im Stadtbezirk außerdem 9 Verkäufe von Baugrundstücken für durchschnittlich 309 €/m² registriert.

Abgesehen vom Stadtteil Möckern ist der Leipziger Stadtbezirk Nordwest mit Lützschena-Stahmeln, Lindenthal und Wahren besonders stark durch Einfamilienhaussiedlungen sowie Doppel- und Reihenhäuser geprägt. Bei 51 Eigenheim-Transaktionen wurde hier 2020 ein Umsatz von 16 Mio. € erzielt, im Schnitt kostete ein Einfamilienhaus hier also 313.725 €. Bei allen Verkäufen wechselten Bestandsimmobilien den Besitzer, der durchschnittliche Quadratmeterpreis betrug 3.347 €. Insgesamt wurden im Vorjahr auch 19 Baugrundstücke für im Durchschnitt 276 €/m² verkauft.

Der vielseitige Stadtbezirk Nord umfasst sowohl das beliebte Villen- und Gründerzeit-Viertel Gohlis und das dicht bebaute Eutritzsch als auch die von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern geprägten Stadtteile Seehausen und Wiederitzsch. Hier wurden für das Jahr 2020 insgesamt 80 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 31,9 Mio. € registriert, im Mittel kostete ein Einfamilienhaus also 398.750 €. Für neugebaute Häuser wurden beim Kauf im Schnitt 4.697 €/m² fällig, bei Immobilien aus dem Bestand waren es 3.228 €/m². Bei 8 Verkäufen von Baugrundstücken wurde im Jahr 2020 außerdem ein durchschnittlicher Preis von 313 €/m² erzielt.

Wir sind Ihr Immobilienmakler Leipzig, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.