Marktbericht Gewerbe Leipzig

Der Großraum Leipzig ist nach Berlin der wichtigste Wirtschaftsstandort in Ostdeutschland. Besonders für Handel und Logistik ist der Raum Leipzig-Halle von internationaler Bedeutung. Der markante Aufschwung der Region hat auch für eine stark wachsende Nachfrage nach Gewerbeimmobilien gesorgt. Saxowert informiert Sie über die aktuelle Lage am Markt für Gewerbeimmobilien in Leipzig.

Leipzig ist schon seit Langem einer der wichtigsten Handels- und Bildungszentren in Deutschland. Nachdem die deutsche Teilung die internationale Rolle Leipzigs deutlich einschränkte, entwickelte sich die Stadt in den letzten 30 Jahren wieder zu einem bedeutenden Standort für Wissenschaft, Industrie, Logistik, Handel und nicht zuletzt auch für die Kreativwirtschaft. Letztere spielt zwar für die unmittelbare Wertschöpfung eine geringere Rolle als andere Wirtschaftszweige, ist aber von hoher gesellschaftlicher Bedeutung und trägt maßgeblich zu Leipzigs internationaler Anziehungskraft bei. Besonders junge Menschen lockt die lebendige Kultur- und Kreativszene an; in den letzten zehn Jahren konnte die Stadt einen Bevölkerungszuwachs von fast 100.000 Menschen verbuchen – immer öfter war nun von „Hypezig“ die Rede. Diese Entwicklung sorgte für einen massiven wirtschaftlichen Aufschwung der Region, in den letzten 5 Jahren wuchs das BIP der Stadt um weitere 3,5 %. Auch am Immobilienmarkt war das Wirtschaftswachstum zu spüren. Eine regelrechte Investitions-Welle traf die Stadt und sorgte für flächendeckende Sanierungs- und Baumaßnahmen.

Mit dem Ausbau des Flughafens Leipzig-Halle wurde die Stadt zu einem Drehkreuz des internationalen Verkehrs und Handels. Ein Großteil der wichtigsten Fernverkehrsverbindungen führt über den Leipziger Hauptbahnhof, einen der größten Bahnhöfe Deutschlands. Mit der Erweiterung der Autobahnen A 38 und A 72 ist Leipzig nun von allen Seiten optimal ans deutsche Autobahnnetz angebunden. Die zentrale Lage und die gute Verkehrsanbindung gab vor allem der Logistikindustrie starken Auftrieb – die Flächen werden in diesem Bereich immer knapper. So gehören beispielsweise Amazon, DHL und DB Schenker zu den wichtigsten Arbeitgebern der Region. Von der guten Verkehrsinfrastruktur, engen Handelsbeziehungen und der Forschungs- und Bildungslandschaft der Stadt profitieren auch zahlreiche Unternehmen in den Bereichen Automobilindustrie und High-Tech, darunter Porsche, BMW und Siemens. Die Corona-Krise traf vor allem Teile des Dienstleistungs- und Unterhaltungssektors sowie den Einzelhandel stark. Abgesehen von einigen innerstädtischen Lagen setzte sich aber in Leipzig der Anstieg der Preise und Mieten für Gewerbeimmobilien 2020 fort.

Mit 192 Kauffällen von Gewerbeimmobilien gab es 2020 lediglich einen geringen Rückgang bei den Transaktionen um 4 %; der Flächenumsatz ging allerdings um 10 % von 129,5 auf 116,5 ha zurück. Unter den genauer definierbaren Gewerbeimmobilien machten Geschäftshäuser mit Wohnnutzung mit insgesamt 44 Kauffällen den größten Anteil aus. Der durchschnittliche Kaufpreis nahm hier 2020 und 2021 noch mal deutlich zu. Bei Büro- und Geschäftsgebäuden wurde im ersten Halbjahr 2021 ein mittlerer Kaufpreis von 2.546 €/m² registriert. Beim Flächenumsatz entfiel der größte Anteil mit 45,8 ha auf Industriebauten – eine Steigerung von 73 % gegenüber dem Vorjahr. Auffällig ist ein deutlicher Rückgang der verkauften Lagerflächen. Betrug hier der Flächenumsatz 2019 noch 15,2 ha, waren es 2020 nur noch 0,7 ha.

Die Nachfrage nach unbebauten Gewerbegrundstücken blieb weiter auf mittlerem Niveau. 2020 wurden hier 43 Transaktionen registriert gegenüber 41 im Vorjahr. Während die dabei insgesamt verkaufte Baufläche mit 28 ha deutlich geringer als 2019 war, stieg der erzielte Geldumsatz auf 61,7 Mio. € an. So betrug der Preis für ein baureifes Gewerbegrundstück durchschnittlich 188 €/m² und erhöhte sich damit binnen eines Jahres auf mehr als das Doppelte. Damit entspricht auch die Entwicklung am Grundstücksmarkt für Gewerbe dem allgemeinen Trend. Vor allem der Neubau von Immobilien verspricht noch größere Renditeaussichten, während bei Bestandsimmobilien sehr hohe Kaufpreise dazu führen, dass sich Investitionen deutlich weniger lohnen als noch vor einigen Jahren. Besonders beim Büromarkt konnten jedoch steigende Mieten verzeichnet werden.

Die Corona-Krise hatte nur vorübergehend für einen Rückgang des Flächenumsatzes bei Immobiliengeschäften auf dem Leipziger Büromarkt gesorgt. Bereits im ersten Halbjahr 2021 wurden Büroflächen mit einer Gesamtfläche von 63.000 m² verkauft, womit nicht nur das Vorjahr deutlich übertroffen wurde, sondern auch der langjährige Schnitt um 17 %. Das Angebot in der Innenstadt bleibt jedoch weiter begrenzt; 36 % der Büroflächen wurden am Rand des Zentrums und 50,5 % in Nebenlagen verkauft. Die Zunahme an Transaktionen sorgte auch für eine weitere Verringerung des Leerstands. Im Sommer 2021 waren nur noch 166.000 m² Bürofläche am Markt verfügbar, was einer Leerstandsquote von 4,3 % entspricht. Damit liegt die Messestadt zwar noch immer leicht über dem bundesdeutschen Schnitt von 3,8 %, allerdings verfügen nur 27 % der derzeit in Leipzig angebotenen Büroflächen über ein gutes oder sehr gutes Ausstattungsniveau, sodass die Marktsituation weiter angespannt bleibt. Das führte auch, nach einer zwischenzeitlichen Stagnation, 2021 zu einem weiteren Anstieg der Büromieten. Die Durchschnittsmieten stiegen um 6 % auf 11,20 m² und sogar im Spitzensegment war ein ähnlich hoher Anstieg auf 17 €/m² im Mittel zu verzeichnen. Auch die Bauvorhaben im Bürobereich nehmen wieder zu. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2021 73.000 m² Bürofläche fertiggestellt, was gegenüber 2020 ein leichtes Plus von 3 % darstellt.

Der Markt für Logistikimmobilien spielt in Leipzig und Umgebung eine besonders große Rolle. 2020 wurde hier ein Rekord-Flächenumsatz von 337.000 m² erzielt und auch das erste Halbjahr 2021 erreicht mit 187.000 m² fast das Niveau vom Vorjahr. Gerade im Logistikbereich geht es jedoch oft um Großinvestitionen, sodass schon einzelne Projekte starken Einfluss auf die Statistiken haben können. Allein die beiden Unternehmen Relaxdays und Ernsting’s Family haben sich in diesem Jahr insgesamt 25.000 m² Fläche bei Schkeuditz gesichert. Im Großraum Leipzig wurden zudem im ersten Halbjahr 2021 140.700 m² Logistikfläche vermietet, davon 28.600 m² in der Messestadt selbst. Die größten Anteile nahmen dabei die Bereiche Transport/Logistik und Handel ein, die Bedeutung von Handelsunternehmen nimmt für den Markt für Logistikimmobilien weiter zu.

Die Nachfrage nach Logistikimmobilien betrifft alle Flächensegmente gleichermaßen, besonders hoch ist aber mit insgesamt 22 % des Flächenumsatzes der Anteil an Flächen zwischen 5.000 und 8.000 m². Da die Nachfrage nach Logistikflächen weiter das Angebot übersteigt, stiegen auch die durchschnittlichen Mieten um 4 % auf 3,90 €/m², die Spitzenmieten immerhin noch um 2,2 % auf 4,60 €/m². Die Spitzenrenditen sanken gleichzeitig deutlich und erreichen derzeit nur noch 3,6 % – eine Entwicklung, die auch insgesamt am Immobilienmarkt in Leipzig feststellbar ist. Trotzdem erreicht der Großraum Leipzig/Halle deutschlandweit Platz 10 beim Bau neuer Logistikimmobilien; hier wurden in den letzten 5 Jahren knapp 900.000 m² Logistikfläche fertiggestellt.

Trotz leicht dämpfender Effekte, vor allem in den besten City-Lagen, erwies sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Leipzig erstaunlich robust, auch im deutschlandweiten Vergleich. Daher sind auch die Zukunftsprognosen bereits wieder relativ optimistisch. Der Einwohnerzuwachs in den nächsten Jahren wird voraussichtlich die Folgen des Strukturwandels im Handel zumindest abmildern. Gleichzeitig profitiert Leipzig als einer der wichtigsten deutschen Logistik-Standorte vom starken Aufschwung des Online-Handels in besonderem Maß. Während zumindest für Geschäftsimmobilien die Spitzenmieten vorerst stagnieren könnten und auch bei den Immobilienpreisen insgesamt eine leichte Marktbereinigung zu erwarten ist, ist die Nachfrage nach Büroflächen ungebrochen hoch. In diesem Bereich ist auch in den nächsten Jahren noch von deutlichen Preis- und Mietsteigerungen auszugehen. Für den Logistik-Markt wird ebenfalls mit einem weiter ansteigenden Flächenumsatz und leicht steigenden Mieten gerechnet. Die Corona-Krise hat aber auch Entwicklungen beschleunigt, die bereits zuvor eingesetzt haben. Es lohnt sich daher, aufmerksam den Stadtwandel zu verfolgen. Langfristig könnte in vielen Großstädten die Bedeutung der Innenstadt zurückgehen und die einzelnen Stadtteile gestärkt werden – mit entsprechend großen Auswirkungen für die lokale Wirtschaft.

Wir sind Ihr Immobilienmakler Leipzig, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.