Marktbericht Mehrfamilienhäuser Leipzig
In großen Städten spielen vor allem Geschossbauten wie Mehrfamilienhäuser bzw. die entsprechenden Baugrundstücke die wichtigste Rolle am Immobilienmarkt. In Leipzig kam es in den letzten 15 Jahren zu großen Veränderungen im Stadtbild. Viele Baulücken wurden geschlossen und zahlreiche Mehrfamilienhäuser umfassend saniert. Wir informieren Sie über die aktuellen Entwicklungen am Markt für Mehrfamilienhäuser in Leipzig.
Gegenwärtige Marktsituation für Mehrfamilienhäuser in Leipzig
Auch wenn Mehrfamilienhäuser bzw. Wohn- und Geschäftshäuser für den Leipziger Immobilienmarkt weiter von entscheidender Bedeutung sind, geht die Anzahl der Kauffälle kontinuierlich zurück. Wurden 2018 noch 452 Mehrfamilienhäuser verkauft, waren es 2020 nur noch 360 – ein Rückgang von rund 20 %. Gleichzeitig stieg aber der insgesamt erzielte Umsatz von 689 Mio. € auf 754,2 Mio. € an und spiegelt damit deutlich die weiterhin stark steigenden Immobilienpreise wider. Beim größten Teil der Kauffälle (56 %) handelt es sich um sanierte Altbau-Häuser, die Verkaufszahlen für unsanierte Altbauten gingen weiter leicht zurück. 15 Verkaufsfälle von Mehrfamilienhäusern hatten außerdem die Form von Paketverkäufen mit jeweils mehreren Häusern, was einen Rückgang von mehr als 50 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Die meisten Immobiliengeschäfte betrafen den Leipziger Osten. Hier verfügen vor allem die Stadtteile Anger-Crottendorf, Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf und Reudnitz-Thonberg noch über größere Entwicklungspotenziale.
Was für Eigentumswohnungen gilt, betrifft natürlich auch Mehrfamilienhäuser insgesamt: Die Preise pro Quadratmeter steigen weiter stark. Insgesamt kosteten sanierte Mehrfamilienhäuser 2020 in Leipzig 1.963 €/m² im Durchschnitt, für unsanierte Häuser wurden 1.385 €/m² fällig. In beiden Fällen bedeutet das einen Anstieg von rund 30 % innerhalb von zwei Jahren. Die stark steigenden Kaufpreise wirken sich allerdings auch negativ auf die Mietrenditen aus. Waren vor wenigen Jahren zum Teil zweistellige Renditen in Leipzig keine Seltenheit, liegt der Durchschnitt derzeit bei 3,59 %. Mit einer durchschnittlichen Kaufkraft von 20.841 € ist auch das Potenzial für größere Mietsteigerungen in Leipzig nur begrenzt vorhanden. Der Platz für neue Mehrfamilienhäuser in der Stadt ist ebenfalls limitiert und die Grundstückspreise steigen angesichts der hohen Nachfrage weiter. Gegenüber 2019 wurde ein leichter Anstieg bei den Kauffällen von Baugrundstücken für den Geschossbau registriert; bei 90 Transaktionen wurde insgesamt ein Umsatz von 132 Mio. € bei einem durchschnittlichen Preis von 793 €/m² erzielt – auch dies ein deutliches Plus von mehr als 11 % innerhalb eines Jahres. Beim Kauf von Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser stand ebenfalls der Stadtbezirk Ost mit 22 Transaktionen im Fokus.
Zukunftsaussichten
Die Corona-Krise hatte deutlich weniger Auswirkungen auf den Leipziger Immobilienmarkt, als zunächst befürchtet. Eine Trendwende ist vorerst nicht zu erwarten, im Gegenteil, bei Wohneigentum zogen die Preise sogar noch stärker an als zuvor. Lediglich bei Gewerbeimmobilien in zentralen Lagen konnten dämpfende Effekte auf das Marktgeschehen beobachtet werden; hier wurde vor allem der Anstieg der Spitzenmieten gestoppt. Da der Neubau von Wohnungen nicht mit der rasanten Bevölkerungsentwicklung mithält – in den nächsten zehn Jahren wird mit einem weiteren Zuwachs von rund 50.000 Einwohnern gerechnet –, ist auf absehbare Zeit kein Ende der derzeitigen Dynamik am Immobilienmarkt in Sicht. Allerdings muss auch hier die allgemeine wirtschaftliche Situation vor Ort berücksichtigt werden – bereits jetzt steigen die Durchschnittsmieten weniger stark an. Es sind vor allem Wohnungen im einfachen und mittleren Segment, die stark nachgefragt werden. Für die nächsten Jahre wird mit einem Bedarf von 4.500 neuen Wohnungen pro Jahr gerechnet, in Realität werden aber derzeit nur etwa halb so viele Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Ein deutlicher Anstieg der Baugenehmigungen auf 4.328 im Jahr 2019 und sogar 4.724 Wohneinheiten 2020 zeigt aber, dass die Stadt die drohenden Probleme erkannt hat. Eines der größten aktuellen Bauprojekte ist das Quartier am ehemaligen Eutritzscher Freiladebahnhof, wo derzeit rund 2.200 neue Wohnungen entstehen.
Der Immobilienmarkt für Mehrfamilienhäuser in den einzelnen Stadtteilen
Mit nur 23 Verkaufsfällen im Jahr 2020, aber einem Gesamtumsatz von 116,1 Mio. € bei einem mittleren Preis von 6.450 €/m² ist der Stadtbezirk Mitte erwartungsgemäß mit Abstand der teuerste Teil Leipzigs, wenn es um Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäuser geht. Für sanierte Altbauten liegt der Rohertragsfaktor hier mittlerweile bei 34,6 – auch dies ist Rekord in Leipzig. Wo sich Kaufen nicht mehr lohnt, kann Bauen zur Alternative werden: 11 Baugrundstücke wurden 2020 im Bezirk Mitte für durchschnittlich 2.410 €/m² verkauft, das entspricht einem Anstieg von gut 5 % gegenüber dem Vorjahr.
Im Bezirk Nordost findet man besonders in Mockau und Schönefeld viele Mehrfamilienhäuser, von denen der größte Teil mittlerweile saniert wurde. Dass sich hier aber noch immer Immobiliengeschäfte lohnen, zeigen die Zahlen aus dem letzten Jahr: 38 Kauffälle mit einem durchschnittlichen Preis von 1.836 €/m² wurden hier registriert, was gegenüber dem Vorjahr mit 20 Verkäufen für durchschnittlich 715 €/m² einen starken Anstieg darstellt. Mit 15 Verkaufsfällen machten sanierte Altbauten 2020 den größeren Teil der Verkäufe aus. Mit einer Netto-Anfangsrendite von 2,6 % liegt der Bezirk aktuell im städtischen Durchschnitt.
Die größten Entwicklungspotenziale besitzt wohl derzeit der Stadtbezirk Ost. Lange Zeit vernachlässigt, wird hier seit einigen Jahren im großen Umfang saniert und gebaut. So wurden 2020 hier 71 Verkaufsfälle von Mehrfamilienhäusern für durchschnittlich 1.966 €/m² registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Anstieg von 22 %. Mit einem Rohertragsfaktor von 25,9 gehört der Bezirk Ost zu den besten Lagen für Investitionen in Leipzig. Mit 22 verkauften Baugrundstücken liegt der Osten ebenfalls in Leipzig an der Spitze. Bei den Verkäufen von Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau wurde dabei durchschnittlich ein Preis von 1.102 €/m² erzielt.
Im Bezirk Südost, der vor allem in Reudnitz-Thonberg und Stötteritz ebenfalls von Mehrfamilienhäusern in dichter Bebauung geprägt ist, ging die Zahl der Kauffälle weiter zurück. Wurden 2019 noch 35 Transaktionen registriert, waren es 2020 nur noch 28. Der durchschnittliche Preis war dabei mit 4.970 €/m² außergewöhnlich hoch (ein Plus von 50 % gegenüber dem Vorjahr), was aber zu einem großen Teil auf den Verkauf von neugebauten Häusern zurückzuführen ist. Im Südosten wird auch weiterhin umfangreich gebaut, sowohl die Zahl der Grundstücksverkäufe als auch die verkaufte Fläche erhöhte sich um 30 % bei einem mittleren Preis von 915 €/m².
Im Leipziger Bezirk Süd mit den beliebten Stadtteilen Connewitz und Südvorstadt sind langsam erste Sättigungseffekte am Markt zu beobachten und die Anzahl der Immobilienverkäufe von Mehrfamilienhäusern nimmt weiter ab. 2020 wurden hier 22 Häuser für durchschnittlich 3.383 €/m² verkauft – damit lagen die Preise bereits 23 % über dem Vorjahresniveau. Lediglich 4 Baugrundstücke wechselten 2020 zu einem mittleren Preis von 1.021 €/m² den Besitzer.
Im Leipziger Bezirk Südwest findet man vor allem in Schleußig und Plagwitz viele Mehrfamilienhäuser in guten Lagen; in Zukunft dürfte aber auch die Entwicklung in Groß- und Kleinzschocher interessant werden. Bei 41 Kauffällen im Jahr 2020 wurde hier ein Durchschnittspreis von 2.258 €/m² erzielt, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. Die Hälfte der Verkaufsfälle betraf sanierte Altbauten. Bei insgesamt 6 Verkäufen von Baugrundstücken betrug der durchschnittliche Preis 1.171 €/m².
Der Bezirk West spielt derzeit für den Immobilienmarkt keine große Rolle, er umfasst vor allem das Plattenbaugebiet Grünau. Hier wurden im letzten Jahr lediglich 3 Verkaufsfälle von Mehrfamilienhäusern registriert. Entsprechend niedrig ist auch der Verkaufsumsatz mit 4 Mio. € bei einem gleichzeitigen Flächenumsatz von 0,6 ha. Sanierte Altbau-Häuser fehlen im Westen von Leipzig völlig. Auch gebaut wird hier nicht: In den letzten beiden Jahren wurde kein Baugrundstück für den Geschosswohnungsbau verkauft.
Im Bezirk Alt-West waren vor allem Lindenau und Leutzsch in den letzten Jahren die Zentren des Marktgeschehens. Hier wurden im letzten Jahr 60 Mehrfamilienhäuser zu einem durchschnittlichen Preis von 2.889 €/m² verkauft, was einer Steigerung von mehr als 66 % entspricht. So kletterten beispielsweise im beliebten Lindenau die Preise für sanierte Altbauten von 1.552 €/m² im Jahr 2019 auf 2.550 €/m² im letzten Jahr. Während Alt-West in den letzten Jahren im Mittelpunkt des Leipziger Baugeschehens stand, ging die Zahl der Verkäufe von Baugrundstücken im letzten Jahr stark zurück. Lediglich 8 Grundstücke wurden hier für durchschnittlich 1.017 €/m² verkauft.
Im Bezirk Nordwest findet man vor allem in Möckern und Wahren größere Quartiere mit Mehrfamilienhäusern. Hier kam es 2020 zu einem leichten Anstieg der Verkaufszahlen für Mehrfamilienhäuser. Im Nordwesten findet man zur Zeit die niedrigsten Immobilienpreise in Leipzig, bei 22 Transaktionen wurde ein mittlerer Preis von 1.450 €/m² registriert. Mit einem Rohertragsfaktor von 25,8 gehört der Stadtbezirk ebenfalls zu den lohnenswertesten Teilen Leipzigs, wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Im letzten Jahr wurden außerdem zwar nur 5 Verkäufe von Baugrundstücken, aber ein Flächenumsatz von 22.540 m² registriert – es handelte sich hier also um Großprojekte.
Im Bezirk Nord war in den letzten Jahren ebenfalls viel Bewegung auf dem Immobilienmarkt für Mehrfamilienhäuser zu beobachten. Bei 52 Verkaufsfällen wurde ein Durchschnittspreis von 2.820 €/m² erzielt. Mit 4 ha war der Flächenumsatz hier außerdem am größten, der Gesamtumsatz gehörte mit 112,8 Mio. € ebenfalls zu den höchsten in Leipzig. Der Rohertragsfaktor ist allerdings mit 30,3 schlechter als im Leipziger Durchschnitt. Gebaut wird im Bezirk Nord ebenfalls in großem Umfang. 2020 wurden hier 18 Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser zu einem mittleren Preis von 884 €/m² verkauft.
Wir sind Ihr Immobilienmakler Leipzig, nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf.
(v.l.n.r) Willi Weickert, Dave Blümel, Christoph Vogelsang, Erik Hausmann |