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  4. Immobilienverkauf Leipzig

Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf sind gute Organisation und Planung. Wir, als fachkundige Makler mit jahrelanger Erfahrung, unterstützen Sie dabei und stehen Ihnen bei Fragen rund um das Immobiliengeschäft stets bei Seite.  

Dabei helfen wir Ihnen zu einem erfolgreichen Verkaufsabschluss, indem wir Sie in Ihrer persönlichen Situation entlasten. Sie sparen nicht nur Zeit und Geld, sondern profitieren auch von unserem kompetenten Fachwissen als Makler in Leipzig.

1. Vorbereitung auf den Immobilienverkauf

Der Verkaufszeitpunkt spielt beim Immobilienverkauf eine sehr wichtige Rolle, denn unter Umständen können sogar Kosten an die Bank oder die Spekulationssteuer, durch eine Vorfälligkeitsentschädigung, entstehen. Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland ist sehr positiv zu werten, so ist ein Verkauf in den Großstädten zurzeit äußerst lohnenswert.

Einen weiteren wichtigen Punkt beim Immobilienverkauf stellt Ihre persönliche Situation dar. Ein Umzug, eine Trennung oder Veränderungen Ihrer finanziellen Lage können Gründe zur Veräußerung Ihrer Immobilie sein. Ein Hausverkauf verlangt volle Aufmerksamkeit und sollte gründlich durchdacht sowie organisiert werden. Aspekte, wie die weitere Verwendung der Immobilie, der gewünschte Verkaufspreis und auch der Zeitpunkt und die Dauer des Umzugs sollten vorher gut geplant und realistisch durchdacht sein. 

  • Wann möchte ich meine Immobilie verkaufen?
  • Was ist mein gewünschter Verkaufspreis?
  • Können beim Verkauf zusätzliche Kosten entstehen? (Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer)
  • Bis wann soll der Verkauf vollzogen sein? Wann kann ich die neue Immobilie beziehen?
  • Wie viel Zeit sollte ich für den Umzug einplanen? 

2. Besitzverhältnisse klären

Die Besitzverhältnisse sollten vor dem Immobilienverkauf geklärt sein.

Fragen, wie wessen Eigentum die Immobilie ist, ob es gemeinsame Regeln der Eigentümer gibt und ob sich offene Schulden übertragen lassen, können während des Verkaufsprozesses aufkommen.

Gemeinschaftseigentum beim Immobilienverkauf

Häufig gibt es mehrere Eigentümer der Immobilie, wie es nach einer Scheidung oder einem Erbe vorkommen kann. Das zu verkaufende Objekt wird dann anteilig veräußert und eine gemeinsame Einigung der Beteiligten über den Verkauf muss stattfinden, so dass jede Partei ihren Anteil am Verkaufspreis erhält.

Lebenslanges Wohnrecht

Das lebenslange Wohnrecht und dessen Eintrag ins Grundbuch besagt, dass für eine Partei auch nach Eigentümerwechsel das Recht besteht, weiterhin im Haus zu wohnen.

Sollte das Haus innerhalb der Familie an Kinder oder an Familienmitglieder übertragen werden, ist dies von Vorteil, da die Kinder dabei nur die Nebenkosten und die gängigen Instandhaltungskosten tragen müssen. Die Eltern können weiterhin im Haus wohnen bleiben. Der Verkäufer muss dem Käufer zwingend mitteilen, ob ein lebenslanges Wohnrecht bei der Immobilie besteht.

Werden Schulden übertragen?

Beim Immobilienverkauf könnten mögliche Kosten, wie die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank anfallen, welche vorher berücksichtigt werden sollten. Falls die Immobilie noch mit Schulden belastet ist, fordern Banken eine vorzeitige Abzahlung des Kredits oder die Darlehensübertragung auf ein anderes Objekt. Käufer können mit einem Nachlass des Verkaufspreises rechnen, wenn der Kredit beim Hausverkauf mit einkalkuliert wird.

3. Vermietet oder unvermietet verkaufen?

Immobilien an Kapitalanleger verkaufen

Auch vermietete Objekte können verkauft werden und sind häufig sehr gefragt. Wenn diese auf dem Markt gefragt sind und die Mieteinnahmen in gutem Verhältnis zum Kaufpreis stehen, sind sie durchaus sehr attraktiv für Käufer. Einnahmen durch Mieteinkünfte können von Beginn an generiert werden, da keine Renovierungsarbeiten oder zusätzlichen Investitionskosten, wie bei einer Neuvermietung, anfallen.

Allerdings übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen und kann bereits existierenden Mietern nicht einfach kündigen. Mehr Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit der Immobilie ergeben sich bei einer Neuvermietung, da man eigenständig über eine Renovierung, seine zukünftigen Mieter und Mietverträge entscheiden kann. Somit kann man gegebenenfalls höhere Mieteinnahmen erzielen, da man nicht an eventuell zu niedrig angesetzte Verträge gebunden ist. In diesem Fall sollte eine Prüfung zu einer vorzeitigen Erhöhung der Miete in Erwägung gezogen werden. Somit wird das Objekt für potenzielle Käufer attraktiver.

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie an einen Käufer mit Wunsch zur Selbstnutzung

Manchmal kommt es auch vor, dass ein potenzieller Käufer den Wunsch hegt, die zum Verkauf stehende Immobilie selbst zu nutzen obwohl sie bereits vermietet ist. In diesem Fall sollte man beachten, dass die Kündigung von Mietverhältnissen mit deutlich mehr Aufwand und Zeit verbunden ist, wenn sie auf Eigenbedarf beendet werden muss.

Dies birgt für den Käufer ein höheres Risiko, denn speziell bei langfristig vermieteten Wohnungen ist mit einer sehr langen Kündigungsfrist zu rechnen (Vgl. § 573c BGB). Zusätzlich sollte man beachten, dass es durch die zusätzlichen Kosten der vermieteten Wohnung (z.B. Zins, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten) zu einer Doppelbelastung kommen kann.
Aufgrund des sehr geringen Angebots an 3- und 4-Zimmer-Wohnungen und der attraktiven Kaufpreise steigt die Nachfrage nach vermietetem Wohnraum stetig, so dass sich für den Käufer ein solcher Schritt langfristig dennoch lohnen kann.

Bei größeren Wohnungen, die für den Eigennutz in Frage kommen, ist der beste Zeitpunkt des Verkaufs bei Leerstand. Kleinere Wohnungen sind für Kapitalanleger auch im bereits vermieteten Zustand sehr interessant. Je nach Wohnung ist eine individuelle Prüfung in jedem Fall erforderlich.

Vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses

Da unvermietete Objekte für Kapitalanleger und Selbstnutzer häufig deutlich attraktiver sind, ist die Einigung mit dem Mieter zu einer vorzeitigen Kündigung, bei einem Verkauf, durchaus sinnvoll.

Das Anbieten einer Abstandssumme kann dem Mieter einen vorzeitigen Auszug oft erleichtern. Die hohen Kosten der Abstandssumme lassen sich beim Verkauf eines freien Objektes durch die erzielten Verkaufspreise wieder decken.

Der Mieter muss schriftlich informiert werden, wenn diesem ein Vorkaufsrecht vorliegt, welches sich beim Erstverkauf der Mietwohnung nach Begründung des Wohneigentums ergeben hat.

4. Die Besonderheiten beim Wohnungsverkauf und Hausverkauf

Der Wohnungsverkauf

Innerhalb eines Mehrfamilienhauses haben mehrere Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft, bei einem Wohnungsverkauf das Mitbestimmungsrecht, ob der Verkauf zustande kommt. Der zugehörige Verwalter der Wohnung kann von seinem Vetorecht ebenso Gebrauch machen.

Der Käufer muss die Regeln der Gemeinschaftsordnung beachten und darf die Wohnung nur innerhalb des zugelassenen Rahmens nutzen. Zusätzlich muss der Käufer dabei Wartungs- und Verwaltungskosten tragen. Es empfiehlt sich die Bonität des Interessenten im Voraus zu prüfen, um einen erfolgreichen Verkauf zu fördern.
Selbstverständlich müssen die Eigentümer des Hauses über den geplanten Verkauf und folgende Besichtigungen informiert werden, damit der Ablauf reibungslos gewährleistet wird.

Der Hausverkauf

Der Preis eines zu verkaufenden Hauses setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, denn auch Dritte können Rechte am Hausverkauf besitzen. Banken und Kreditinstitute kontrollieren die Vergabe von Darlehen mittels Sicherungsrechten, und haben somit Einfluss auf den Verkaufspreis.

Sicherungsrechte wie Grundschulden und Hypotheken müssen ins Grundbuch eingetragen werden. Verbleibende Baulasten können auf den neuen Eigentümer übergehen.

Zu den Baulasten gehören:

  • Abstandsflächenbaulasten:
    Eine Abstandsflächenbaulast legt fest welchen Abstand benachbarte Gebäude zueinander einhalten müssen. Der Eigentümer darf bei einer solchen Baulast eine bestimmte Fläche seines Grundstücks nicht bebauen.
     
  • Erschließungsbaulasten:
    Das besagte Grundstück muss über einen Zugang oder eine Zufahrt zur Legung von Leitungen zur Erschließung frei bleiben.
     
  • Rückbauverpflichtungen:
    Ein Rückbau kann bei Häusern, die im Außenbereich einer Gemeinde oder Stadt liegen, angeordnet werden, falls es zu einer Änderung der Nutzung des Gebiets durch die Gemeinde kommt. Ein Beispiel hierfür ist der Wandel von einer städtischen zu einer landwirtschaftlichen Nutzung. Im Baugesetzbuch finden Sie die entsprechende Regelung im § 35.
  • Stellplatzpflichtbaulasten:
    Bei Baulasten mit einer Stellplatzpflicht muss die vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen gewährleistet werden.
     

Wegerechte:
Sollte ein Haus nicht direkt von öffentlichen Wegen erreicht werden können, erlauben Wegerechte die Nutzung von Wegen innerhalb eines fremden Grundstücks.

5. Wertermittlung und Angebotspreis

Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es drei zulässige Verfahren, aus welchen wiederum der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden kann. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Für den erfolgreichen Verkauf spielen die aktuelle Lage des Immobilienmarktes und individuelle Merkmale zur Immobilienhervorhebung und Interessenweckung eine entscheidende Rolle.

Um eine Immobilie erfolgreich und zum bestmöglichen Preis am Markt zu verkaufen sollte man sich auf fachliche Hilfe verlassen und einen kompetenten Immobilienmakler beauftragen, welcher Ihnen bei Fragen rund um das Immobiliengeschäft stets zur Seite steht und Sie bei einem erfolgreichen Verkauf unterstützt.
Vereinbaren Sie direkt einen persönlichen Termin mit uns. 

Über unser Onlineformular können Sie sich direkt kostenlos mit einem persönlichen Ansprechpartner ­in Verbindung setzen. Auch telefonisch steht Ihnen jederzeit ein erfahrener Mitarbeiter zur Verfügung.